佳源集团：一场假面舞会

作者：无忌

来源：新地产财经

据克而瑞公布的今年1-9月《中国房地产企业销售排行榜》，TOP30里出现了一个略显陌生的名字——佳源集团，其以689.6亿元的销售额，高居榜单第28名！

这是佳源集团首次出在克而瑞的榜单上，此前克而瑞排行榜上仅出现过佳源国际（2768.HK）这个名字。根据克而瑞公布的2017年房企销售排行榜，佳源国际在2017年全年以79.2亿元的销售额位列榜单第152位。

佳源集团与佳源国际二者有何亲密关联？排名主体一换，房企排排座的名次为何突然有了如此这般突飞猛进的跃升？

新地产财经记者查阅公开资料得知，佳源国际（2768.HK）于2016年3月在港交所主板上市，其第一大股东为明源集团投资有限公司，截至2018年7月，明源持有佳源国际55.99%股份，而明源集团投资有限公司又由佳源集团创始人沈天晴全资持有，因此，沈天晴是佳源国际的实际控制人，同时佳源国际也是佳源集团旗下地产版块唯一的上市平台。

而从唯一地产上市平台公司到集团，佳源集团在克尔瑞的排行榜上就发生了“销售额大跃进”事件，仅过九个月的时间销售额差别却如此巨大，个中真相令人费解。

佳源集团业绩成谜

佳源集团全称“佳源创盛控股集团有限公司”，由曾任嘉兴市政府深圳办事处主任的沈玉兴（又名沈天晴）于1995年创办于浙江嘉兴，经过23年发展，目前公司形成以房地产为核心业务，同时在零售、建筑、医疗养老、商业管理、物业、文化旅游等均有涉猎的一家控股集团。集团核心业务版块除佳源国际一家上市公司平台外，仍有多家非上市的房地产业务板块。

克而瑞浙江的分支机构曾经在今年7月份采访过佳源集团董事长沈玉兴，查阅当时相关内容。彼时沈玉兴表示，佳源集团自2015年起，每年保持80%以上的增长率，2017年销售业绩已达到508亿元，跻身全国40强，同时提出今年冲刺千亿的目标。

根据沈玉兴对佳源集团年销售额增长率至少80%的透露，我们可以按2017年销售业绩508亿元来倒推，可大致推算出佳源集团2016年销售业绩约为282亿元，2015年销售业绩为约157亿元。

为此，记者翻查了2015年至2017年克而瑞《中国房地产企业销售排行榜》，按照沈玉兴公开宣称的2017年销售额数字，以及由此推算出来佳源集团的2016年和2015年销售额数字，在当年的克而瑞榜单上，分别可以排进第39名、第61名和第68名。

很遗憾的是，在2015年--2017年的克而瑞榜单上，均未能见到佳源集团的身影。同时对照了业内其他几份知名排行榜，例如亿翰智库、中指研究院、观点指数，也一样没能找到佳源集团的影子。

△ 图片来源：克而瑞《中国房地产企业销售排行榜》

依据榜单统计数据原则，排行榜内统计的企业范畴皆为主营业务在中国内地的房地产开发企业，既然是这样，为什么这样一家TOP100的企业连续三年竟然未能上榜？究竟是机构榜单统计遗漏了，还是沈玉兴在“放卫星”？

另外，虽然在2015年—2017年的克而瑞排行榜上未能找到佳源集团，但是2017年的克而瑞排行榜中赫然出现了“佳源国际”的名字。根据克而瑞的统计，佳源国际在2017年全年以79.2亿元的销售额位列榜单第152位。同时记者翻阅佳源国际2017年年报发现，年报中披露的全年销售额数字约为103亿，两者数据相差近25亿元！

到底是什么样的统计口径误差可以造成同样一家企业的业绩统计出现25亿元之差——放在千亿级别的房企上这不算大数目，但放在刚刚跨入百亿行列的企业来说，这可占据了其1/4的业绩！

佳源国际2017年的销售额到底是多少？我们眼前迷雾重重。

目光再回到今年1-9月克而瑞排行榜上，佳源集团首次出现在榜单上，就以异常耀眼的成绩闪亮登场，前9个月累计销售金额689.6亿元，位列第28位！这个销售金额的统计口径无从考证，但有一点相信是无疑的，那就是作为佳源集团旗下地产版块唯一的上市平台——佳源国际，其销售金额势必会被并表入集团内。而记者查证，佳源国际也只是在8月份才宣布今年合同签约金额破百亿。

△ 图片来源：佳源国际官网 

换言之，当排除了佳源集团旗下地产版块唯一上市平台——佳源国际的业绩，佳源集团旗下的非上市地产版块今年前9个月的销售金额接近600亿。但，如此亮眼的成绩，只有克而瑞看到了，其他如亿翰智库、中指研究院、观点指数等机构排行榜上，都未能看到佳源集团这匹“超级黑马”的身影。

再有，如果仔细查看佳源集团旗下各子公司的地产业务，会发现有许多业绩统计重叠。

新地产财经记者查阅佳源集团旗下的核心地产业务版块得知，集团房地产业又被细分为申城集团、杭城集团、安徽集团、香港集团、海外集团等几个子集团，各自负责不同区域的项目拓展及开发。

其中香港集团是否就是集团旗下上市平台佳源国际，未能得知。但经过记者详细查询佳源集团及佳源国际各自的项目信息，却发现双方有多个项目出现重叠统计，例如：上海佳源梦想广场归属于集团申城集团项目，但同样也出现在了佳源国际的项目列表中；南通佳源都市归属于集团香港集团项目，同时也出现在了佳源国际的项目列表中。

这一系列的操作，是不是有重复统计销售额，虚报销售业绩的嫌疑呢？一场或由佳源集团自导自演的假面舞会正在我们眼前徐徐拉开大幕。

谁的39.3亿元？

今年7月份，乐居财经曾经发布过一份名为《2018上半年房企销售增幅排行榜》，该榜单显示，佳源集团以同比增长736.90%的亮眼成绩，成为该榜单的第一名，远远甩下第二名中交地产222.74%的增长率。

△ 图片来源：乐居财经

根据乐居财经的统计数据（其数据支持来源于克而瑞），佳源集团2017年上半年实现销售额为39.3亿元，2018年上半年实现销售额为328.9亿元，同比增长736.90%，成为该榜单的No.1。

但查阅佳源国际财报便可知道，佳源国际2017年上半年的销售额约为38.7亿元，同期克而瑞榜单的统计数据为39.3亿元，因此，乐居财经该榜单里的39.3亿元应属于佳源国际2017年上半年的业绩。

这样没有厘清主体就统计和大肆排座的对比榜单，实在令人费解，这是否说明在乐居财经看来，佳源国际就等于佳源集团？这39.3亿元到底是谁的？

而面对这样明显的问题，无论是佳源国际也好，或是佳源集团也好，并没有任何人站出来有所解释或澄清，也许这个结果正是佳源集团乐于见到的，又或者是佳源集团的有意为之？

佳源集团董事长沈玉兴曾公开对外宣称，今年要冲刺千亿的目标，如果今年全年真的能够达到千亿销售额（以克而瑞榜单统计数据为依据），按照以上的统计和对比逻辑，去年佳源集团全年销售额为79.2亿元（实际应为佳源国际去年全年销售额），今年佳源集团全年销售额为1000亿元（今年克而瑞榜单中只有佳源集团而无佳源国际），那么佳源集团今年全年销售额同比增长幅度将超过1000%！

而就在10月的最后一天，克而瑞如期发布了今年1-10月中国房地产企业销售排行榜，佳源集团以739.4亿元的成绩位列榜单第31位，与上月发布的今年1-9月销售排行榜榜单相比，排名下跌4位。

从具体销售数据上来看，9月份单月销售额为110.9亿元，环比下跌2%，而10月份单月的销售额仅为49.8亿元，环比下跌55%。按照这样的节奏，在今年剩下来的两个月内，沈玉兴对外宣称过今年冲刺千亿的目标，似乎已成为一个不可能完成的任务，但如果能完成，那么超过1000%的增长率故事也将会成为地产圈的一个“传奇”！

佳源集团的野心

带着以上诸多疑问，新地产财经记者曾多次致电佳源集团总部，寻求采访机会，希望能够了解到佳源集团今年销售额的统计口径、销售业绩的并表情况以及集团旗下各子集团、控股公司背后的权属关系等，但截至发稿之日，均未能得到佳源集团任何回应。

另据一位接近佳源集团的知情人士向记者透露，在佳源集团总部，目前已经成立了一个名为“上市管理室”的部门，这个部门具体的工作职能尚未得知，但从这个部门的名字上便可知沈玉兴的野心或许并不仅限于旗下一家佳源国际的上市公司平台。

自今年1月16日正荣地产（6158.HK）在香港上市以来，港交所已经先后迎接了包括弘阳地产（1996.HK）、美的置业（3990.HK）、大发地产（6111.HK）、银城国际、德信控股、海伦堡控股、中梁控股等在内的多家内地房企敲钟或递交招股书，打通境内外融资渠道，谋求规模化发展是房企纷纷赴港上市的驱动因素之一，而今年以来的这股赴港上市的热潮也正在鼓舞着越来越多的同行。

佳源集团野心的第一步，或是借助业内机构平台，通过“中国房地产企业销售排行榜”从佳源国际到佳源集团的身份转换，从数据上令佳源集团的销售额、企业规模等得到进一步的放大，集团总资产也必将得到相应爆发式增长。

可以想象，沈玉兴的野心，也许紧接着要做的就是要将集团资源整合，全面对接资本市场。而戴着假面具的佳源集团正急于在市场，特别是在资本市场上意欲一边翩翩起舞，一边讲述一个超高增长的“传奇”故事。

(本文发于2018年11月26日）