为什么说2019适合刚需不适合投资

作者：樱桃

其实樱桃最不喜欢写买房建议的文章，因为特别怕你们误解，毕竟很多读者不是长期看我文章，只是偶尔读一两篇，不了解樱桃以前的思路，很容易误解。

昨天我说一线城市2019年刚需可以准备等利率下调到基准时入手，很多人一看就特紧张，以为房价又要涨了，所以我今天再从宏观面说说。

大家不要慌，刚需可以买，不代表房价会涨，我之前说过，政策底到了，市场底没那么快的，而且限购限贷不放松，也不适合投资。

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长期跟随樱桃的老铁都知道，樱桃是大空头，从2017年2月我做公众号以来，就以看空楼市著称，但随着近期政策风向的转变，以及几个城市政策放松，我看空房价的信念也变得不那么坚定了。

樱桃过去多次对大家说过，我不是闭着眼睛瞎看空，而是跟着中央的脚步走，因为中国的楼市，现阶段依然是政策市，ZF让你买你就买，叫你停就停，基本上错不了。

此轮调控从2016年10月份算起，到现在才2年零3个月，相比上一轮调控从紧到松短了一年多，让很多等待房价下跌的人凉了X。

我一直认为房价涨到这个程度，不跌一跌释放泡沫，继续吹大那是相当危险的。

但从现在释放的信号来看，ZF似乎是不想让其跌，维持泡沫，不吹大也不缩小，把问题延后，以时间换空间。

可能认为是形势所逼吧，从宏观经济面看，因为11月、12月份一些关键的经济参考指标PMI、PPI等都在超预期下滑，经济下行压力加大，所以1月份全面降准1个百分点。假如PPI在1月份或者2月份跌入负值，我估计降息都有可能。

今天发改委说了，要确保一季度经济开门红。今年要在5个领域加快投资，不出意外，春节后，各地将会密集举行重大项目开工仪式。

这种情况下，房地产投资和消费作为拉动经济增长的重要一环，至少不会再打压了，而房地产又是一个买涨不买跌的市场，自从2018年国庆全国几个地方掀起退房维权潮后，看涨预期急转直下，一夜之间突然转为看跌。成交量下滑，连刚需也不买房了，是各方都不愿看到的结果，所以很多经济学家甚至建言地方应该马上放松政策，因为效果会有滞后性。

上头反正说了因城施策，地方自己定夺自己负责吧，只要不太过分，就睁一只眼闭一只眼。

如果不是出于YL压力，很多地方巴不得马上放松，管他泡沫多大，这是中央要全盘考虑的，地方才不管呢，有问题以后再说，当下已经快揭不开锅了。

有些城市一方面想要继续依靠房地产，一方面又要照顾民心。所以想放松也只能偷偷摸摸，无法昭告天下。

可以预见的是，2019年，不断会有地方放松调控政策，放松到什么程度，就要看当地的经济增长和土地财政压力有多大了，如果下滑严重，那放松口子就会大些，下滑不严重，口子就会小些。

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再从中央层面看货币政策，1月份全面降准，是为了投向实体经济，但恐怕也挡不住银行把部分水洒向房地产。

今天有珠海的老铁告诉我，他昨天去四大国有银行之一办车贷，银行在推销首付贷，就是买房本来是首付3成，自己只需要准备2成，另外1成可以直接在银行办理首付贷，相当于银行可以贷8成。

首付贷重出江湖，这是一个非常重大的放松信号！首付3成降到2成，这可是直接放大了杠杆，降低了购房门槛。

另外，现在房企的融资也放松了一点点，但没有明显放松。

先说为什么我会建议一线刚需在2019年见机入手呢？

第一，利率下调是个重要的信号，最近北上广深的利率都在下调了，北京有个别银行利率上浮5%，上海可以打9折，深圳前段时间还在为上浮15%维权，现在就有2家外资银行只上浮5%了，下调非常快，未来调到基准是趋势。

利率上调是银行收紧信贷，央行收紧调控的窗口指导信号，相对应的，下调是银行放松信贷，央行支持刚需购房的信号。

利率的调整，直接影响到购房者的月供多少，每上浮10%，100万的贷款，30年总利息多10万，每月多300元。一线城市现在动辄贷款两三百万，利率对购房者心理还是有点影响。

第二，与之相随的，我预估今年放款的速度会加快，也就是额度会增加，过去两年因为调控去杠杆，房贷一般要半年才能放款，所以也拉长了市场的成交周期，很多人要拿到款才敢买房，如果未来2个月内就能放款，那也会带动成交量提升，量升则下跌空间有限。当然这个是我的预测，有待验证。

第三，一线城市限购限贷短期应该还不会放松，但北京广州也在做轻微调整，广州跌的少，就在放开人才落户，北京房价已经跌了百分之一二十，而且土地在放开限价，上海也跌了一些，而深圳相比北京上海跌的最少，但深圳这个城市最敏感的是利率和贷款。

今天我还跟张大伟在讨论这个问题，为什么深圳跌的少，因为深圳的调控相比北上算最松的，落户门槛又低，而深圳的杠杆最高，投资客善于用各种信用贷款维持月供，如果去杠杆真的能坚持三年，我恐怕很多投资客不断供也要血本无归，但如今去杠杆去到一半，又变成了稳杠杆，利率开始下降，只能说深圳投资客们真是幸运。

第四，从供给端来说，一线城市今年的新房库存会比较多，刚需可以随意挑选，开发商求你买房的时候恰恰是好时候，价格上也会比较优惠。

我暂时想到了以上这几点，后续有其他因素我再补充。

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再说投资，今年我依旧不建议。

樱桃之前说过，房价涨不涨，是要看有多少货币流向楼市，限购限贷不放松，流向楼市的水就会很有限，没大量的资金推动，房价就不具备大幅上涨的条件。

房价不涨或者少涨，覆盖不了财务成本，也就不适合进场投资。

什么时候限购限贷都放开了，那就另当别论了，但我预估2019不会。

一线刚需大可不用着急，2019年等利率下调到基准再入场最好，今年一年机会多着呢。

厦门粉丝问我，房价已经下跌3成，利率也下调到基准能否入场，像他们这种情况，现在就可买了。

其他二线城市反应都比一线慢，不急不急。