房地产行业18全年及12月市场分析：政策面底部改善,行业资金环境向好

机构：广发证券

核心观点：

政策环境综述：中央表态温和，地方政策底部改善

18年全年，中央对于房地产依旧定调坚持房住不炒，坚持因城施策、分类调控，强调政策的连续性稳定性。进入12月，住建部会议明确19年调控目标为“稳地价稳房价稳预期”，表态趋于温和。与此同时，央行降准1个百分点为市场释放流动性，资金面边际改善。而在地方层面，菏泽取消限售政策、人才政策与公积金改善政策继续落地，地方政策底部改善。

成交市场综述：年末供给支撑成交改善

根据房管局数据，18年3月重点城市销售增速底部出现拐点，重点城市在供给改善叠加低基数的背景下，全年成交呈现弱改善。单月来看，12月40个重点城市成交面积同比上涨4.0%，增速较11月下滑1.0个百分点，主要受供给推动，26城市商品房年末推盘放量创年内新高，推盘面积在基数抬升同时同比上涨41%。我们认为未来一二线城市价格调控压力不减，供给放量的情况下成交或边际改善，但需要关注市场去化变动情况。而对三四线而言，在销售连续三年处于历史高位的情况下，未来需求或将面临小周期的自然回落。

土地市场综述：年末供给放量而成交同比下滑，流拍率回落

根据中指院数据，在14-16年土地供需量连续3年下滑的背景下，17-18年土地供需均出现大幅上涨，而当前土地市场降温明显，300城市宅地出让金增速从17年拿地47%回落至18年的3%，单月来看，12月供给放量而成交同比下滑，供销比高位回落但仍处于15年年中水平，同时，300城宅地流拍率10.0%，较11月回落6.8个百分点，仍处于相对高位。

资金环境综述：行业利率改善趋势确立，资金面继续向好

按揭贷方面，融360数据显示，18年12月首套房贷利率5.68%，环比下滑3bp,为16年8月以来的首次回落，二套房贷利率则回落2bp至6.04%，连续2个月下行。我们认为伴随着整体流动性的进一步释放，叠加信用扩张，将推动地产行业资金面继续向好，无论是房企融资端还是居民按揭贷端均将边际改善。板块投资方面，行业资金环境向好、叠加地方行政政策的底部改善，将对板块的估值形成支撑，并且考虑到18-19年结算业绩确定性增长带来的防御性，我们继续推荐低估值的一二线龙头房企。

风险提示

资金面继续收紧对需求端以及房企经营的负面影响持续扩大；行业库存抬升快于预期；政策调控力度进一步加大；按揭贷利率持续上行。