2019年，买房要谨慎

来源：吴晓波频道

 文 / 巴九灵

2018年的楼市，如果用一个词来形容，大概是波澜不惊。在“房住不炒”“因城施策”等一套组合拳之下，一整年下来，我们几乎没有听说哪个楼市很劲爆。

但到了年尾，似乎发生了一些变化。

山东菏泽，成为了首个取消限售的城市。1月4日，央行还宣布了降准。此外，不少城市在贷款等方面也暗暗松了口子。

有观点认为政策拐点的信号到了，2019年中国楼市有望出现新走势。但也有观点认为，这不过是基于“因城施策”的微调。

明年楼市究竟怎么走？在2018年年初，小巴总结过20多家券商机构对当年中国楼市的预测。

今年小巴继续来做这份“房地产行业年度投资策略”报告，从共识和争议两方面为2019年楼市走向探探路。

这23份《房地产行业2019年投资策略》报告的主题如下表，其中频繁出现的关键词是周期、寒冬、政策、机遇、修复。它们大致勾勒出券商机构对于2019年的整体判断：寒冬渐消，机遇渐显。

短周期内，房地产行业仍在“底部”。特别是一二线城市，尽管2019年不会有大幅度的改善，但经过长达2-3年的调整后，政策和市场表现上可能会出现阶段性拐点。

从更长的时间而言，“分化”将是行业核心代表词。不同区域、不同城市、不同房地产公司，走势会完全不同。对于部分优秀的个体，或许是一个机会。

券商机构的分析，更多关注供需方面。对于大型政策的预见，却较难做到。

除了三四线城市带来的“棚改红利”，前两年券商其实不太看好整体市场的销量。

随着红利被消化，券商对成交量的态度还是一如既往——下滑。这23家券商中，有19家对明年房地产销售面积，给出了明确预测：下跌，幅度集中在5%-10%之间。

大多数机构预测2019年房价不会有太大变化。典型的观点是：2019 年全国销售均价增速将维持在-1.1%~3.3%之间。

其中负债率过高的房企，可能会面临更为严峻的财务风险。未来或许会频繁出现房企之间土地或项目转让、甚至并购的新闻。

龙头房企将分化

但对于其中的龙头企业来说，反而可能是好机会。近几年房地产企业行业集中度不断提升，龙头房企销售规模增长明显高于市场平均水平。

龙头房企在融资、土地储备、品牌效应和经营能力上的优势，会逐渐转化为业绩规模和质量的领先。

行业遇冷+分化的趋势，在券商看来，也是一个投资地产龙头股的大好机会。

一方面，在A股和H股中，地产龙头股的估值已经达到历史最低水平。

另一方面，龙头企业在资金、品牌、经营能力上更有优势，当行业面临困难时，更利于这些企业突出自己的优势。

棚改红利正在消失

原因有两条：棚改对三四线市场的推动力将会渐弱。调控重点可能转向三四线城市。

但海通证券提出了明显相反的观点。认为三四线不见得会走弱，或是即便走弱，幅度也会远小于其他券商认为的幅度。理由有三条：

房地产对于经济，有一定“补药”作用，经济不好的时候不时被用来“提个神”。因此，尽管一二线调控政策整体转向几乎不可能，但各地自主放宽一下还是可以的。

一二线城市是否会放松，券商存在争议点

另一派观点则认为，二线城市库存并不高，“房住不炒”“长效机制”的大前提也并未改变，一二线重点城市政策转向放松的可能性很小。

尽管两派观点在调控是否放松这一条上存在争议，但双方对一二线城市2019年楼市的态度基本一致“谨慎看好”。原因有三：