张家港,一个中国底层县城的标准逆袭样本

  作者:真叫卢俊团队   来源: 真叫卢俊  

在中国960万平方公里的土地上,分布着省级单位34个,地级单位333个,县级单位2862个,应该说,县的这种模式其实构成了中国社会的基本骨架。


县城生活,其实就是构成了大部分人生活的底色状态


其中作为占据了头部能级的百强县,每一次社科院的榜单公布,都会吸引大量的目光和广泛的评论。作为县域经济赛跑中的胜者,常年占据榜单第一的昆山发展速度确实惊人,已经远远超过了一个县级市的能级


但我们需要理解并重视一个问题,就是昆山的地理位置实在太好了,背靠上海和苏州这种超级巨大能级的城市,一出生就是富二代,从地理位置上就已经秒杀了芸芸众生


因此,如果要对一个县域城市的经济发展寻找一个可参考的样本,我们觉得需要满足两个条件,首先是它前期的基础条件足够的差其次是它现在的综合发展要足够的好


为什么这么说,因为只有这种看似背向的发展,才能体现出人为在这里起的重要作用,通过实地调研并结合相关数据,我们找到了或许可以成为标杆的一个县级市


张 家 港



在讲张家港之前,我们先来通过几个数据了解下这个城市当前的基本面



2017年全区生产总值2606.05亿元,县域综合第3(仅次于昆山、江阴)

40年的年均增速高达18.7%

城乡居民收入比为1.96:1,是国内差距最小的地区之一

福布斯2017中国大陆最佳商业城市排行榜第3

拥有A股上市公司19家,新三板挂牌上市公司达到了79家(县级市第一),世界500强企业中有34家在此投资

首个荣膺“联合国人居奖”的县级市

是唯一实现全国文明城市“五连冠”的县级市

荣获全国首家环保模范城市、全国首批国家生态市



成绩单不错,但我觉得我们更应该关注这个城市是如何从差生变成优等生的,在整个城市化的逆袭过程中,到底做对了什么



张家港成立的时间不长,是江阴和常熟两个老大哥各拿出了自己的一点土地成立的,它的前身就是一个底色很差,由各个边角料地段拼凑起来的城市。


同时,从下图中也能看出,在苏州所有的区县中,张家港的整体区位与兄弟县市比其实是比较差的,昆山、太仓、吴江、常熟等县级市均可以凭借地缘优势或多或少的受到苏州或上海的辐射,但张家港所能接受到的辐射其实是最弱的



因此张家港发展的历程,就是一个典型的穷二代屌丝逆袭的故事


不管是城市还是个人,如果出现了重大改变,肯定是某种参数条件发生了变化,要么是内因,要么是外因

 

对于张家港而言,最大的改变动力来自于这几件事情,深远的影响和改变了这座城市未来的命运:

 

首先是科学的规划很重要,秦振华便邀请了新加坡的大师借鉴新加坡经验,编制规划城镇体系,同时,铁腕治理污染,为后期张家港连续多年获得国家卫生城市、全国环保模范城市等殊荣打下了基础

 

城市的规划只是一个框架,需要一条条线才能来把这个框架给盘活,这里的一条条线指的就是交通路线。秦振华把所有的精力和资源都放在了修建全国县级市第一条高等级的公路,仅用一年半建成35公里长的六车道张杨公路,这条东西向交通大动脉,拉开了张家港发展的框架

 

修路是途径,引入产业发展经济才是目的

 

但是,所有的政府全部都希望引入产业,最好是那些能创造大量就业机会的品牌企业,但这条道路是很难的,需要一个“钩子”来说服这些企业落户。

 

通过对自身所拥有资源的各种盘点后,秦振华选择通过兴建港口来作为突破的那个口,只用了短短的160天时间,就把江边的一片芦苇滩变成长江流域最大的万吨码头。短9个月,就建成了国家级保税区,120多个大项目纷至沓来,一批世界500强和跨国大公司纷纷落户,围绕这些大公司而发展的产业链条,也慢慢起来



如何从房产市场和城市发展脉络来更好的了解这座城市,房产市场是多因素叠加的,可以从多维、多角度的来反映这个城市发展的发展脉络


跟全国其他城市一样,张家港的房价自2016年年初开始,涨幅比较明显。2017年张家港商品房销售面积达到292万平方米,增长了48.6%,整个市场是被完全激活的。特别是杨舍镇和金港镇,作为张家港经济发展的两极,房价均实现了翻番,2018年12月,张家港整体二手房的成交均价为14426元/㎡


由于前期就大力推进了城镇化进程,因此棚改政策实行的比较早,目前已经基本结束。前期棚改主要是实物安置,而非货币化,大量的拆迁户的选择是将房屋变现后选择更好的核心地段进行安置,也在一定程度上推高了核心地段的房屋价值


在2018年最新的百强镇排名中,杨舍镇(也是传统意义的市区)排名第3,金港镇排名第5,同一个城市的两个乡镇都排进前5,这也从侧面验证了港城经济的发达



需要说明的是,由于张家港是全苏州目前唯一一个不限购的城市(但存在2年的限售),因此最近几年也吸引了周边一些资金的流入,特别是大量的品牌房企入驻后,更是进一步推高了房价


房价上涨最厉害的三个地方,除了前面提到的杨舍、金港,还有个版块就是塘桥,恰巧也是张家港重点发展的三个镇,就是俗称的“一体两翼”。一体是围绕市域杨舍镇,两翼就是金港和塘桥,从版块图上看,“一体两翼”的说法也是比较形象的


如果进一步细分,每个版块因为功能、人口、产业结构不同,房价上涨的推动力也完全不同


比如杨舍镇,由于各类教育、医疗、商业资源在此集中,因此吸引了各个乡镇具有改善型需求的客群,整体抗跌性较强,目前整体均价在1.6万左右


作为市域镇,杨舍镇的发展是多点开花,分别城中、城西、城东、城南、城北四个小版块,前期发展比较好的是城中还有城西版块,整体价格偏高,但由于学区、商业、医疗资源的聚集,房价整体抗跌性较好,城南板块和城东版块是近2年发展起来的新兴区域,但弱点在于目前已无地可用,后期的助推力已经不明显


提醒大家需要重点关注的是杨舍镇的城北版块根据规划,接下来几年政府将与中国金茂合作开发产城融合项目张家港科学智慧城沙洲湖中央商务区CBD项目,将包含1幢高端摩天大楼(总高端22米)、希尔顿酒店(3.8万平方米)、1座高端商业综合体金茂览秀城(14.4万方)、1个高端国际品质社区金茂府(约137万平方米)


对于一个县级市而言,这么庞大的体量高端商务+住宅+酒店的集群组合,带来的版块升级是很明显的,政府的规划目标是“下一个市中心”。最重要的是,目前杨舍镇城北的二手次新房的价格整体在1.2万左右,与周边乡镇比,还处于明显的价格洼地,后期有较大的涨价空间


█ 比如金港镇,由于是张家港保税区所在地,利用港口的天然优势,这里汇集了众多的世界500强企业,整体投资客不多,以本地消化为主,市场的投机氛围并不浓厚,但经过这两年的价格高位涨幅,房价也逐渐见顶,投资获利的空间变窄了



█ 比如镇,是近年来重点打造的高铁新城。目前正在建设中的有2条铁路,分别是沪通铁路(预计2020年中通车)、苏南沿江城际(开通时间待定),计划未来还将建设的是苏嘉甬铁路,都将在此汇聚。



因此,也同时吸引了上海、苏州的一些投资客在此投资购房,整体投资气氛比较重,目前新盘的整体价位已经达到了1万-1.2万之间,价位段偏高,对于无居住需求的客户而言,现阶段该区域的投资价值在明显减弱


█ 比如锦丰镇,除了以上提及的3个版块,还有个重点打造的是锦丰镇,也就是中国最大的民营钢铁企业——沙钢的所在地。世界500强企业,2017年的年销售收入2200亿元,利润为192.74亿元。


虽然乡镇整体经济因为沙钢而产生了充裕的就业机会和较好的薪资待遇,但需特别关注两个层面,一是钢铁企业受行情波动起伏很大,二是钢铁企业对周边生态环境的影响,这也是为什么锦丰版块虽然经济还不错,但购房置业人群不多的原因


█ 其他镇区由于经济发展的到达程度还不够,因此整体的人口流出呈现一定负值,特别是高端人群近期往杨舍镇城区转移明显,如果从投资购房的角度看,建议慎重,从近3年的房价涨幅看,也是不明显的



好了,讲了这么多,总结下对张家港未来发展的4点预期判断:


1. 城市整体基本面看好,经济势能将持续上涨。长三角区域一体化发展已经上升到国家战略层面,同时,随着高铁的陆续开通,原先的交通短板将被打破,张家港将成为长三角最核心的两大城市上海和南京的中间站,并将“左右逢源”,这对于资源的交换,信息的传递都将带来比较大的改变。


2. 城市板块存在版块轮动效应。从前期房价上涨的情况看,政府通过行政的方式对资源进行倾斜,哪边有倾斜了哪边就会有较大的涨幅,其中最突出的就是学区的扩建。目前杨舍镇在城西、城南、城东都已完成学区的建设或正在进行学区建设,同时金港镇也已规划了引入苏州外国语学校(苏州最好的学区资源)、金港文化中心,塘桥镇计划新建常青藤分校(张家港最好的初高中),恰巧这些板块也是前期房价涨幅较大的区域。


因此,对于张家港这种三线城市而言,房价始终围绕资源倾斜倾斜,并对外呈逐步递减趋势,因此,紧跟政府的资源投入方向进行买房,是比较稳健的投资方式,而下阶段,政府大量的资源将往杨舍镇的城北片区倾斜。特别是在2019年底,城北片区将集中性推出5块待拍土地,酒店、商业、住宅多种业态后期将集中性推出,根据限定竞拍的条件,不出意外的话,中国金茂中标可能性,项目整体投资高达300亿元,且了保证金茂的投资意愿,住宅起拍价是低于3年前隔壁建发的,这也为后期低价开盘创造了一定的条件。


3. 市中心部分新房还存在倒挂,购房建议还是新房为主。当地政府对于张家港新房目前还存在限价,特别是拿地时间在2016年以前的,由于前期拿地价比较便宜,而政府对于价格的管控是根据拿地成本来的,因此拿地比较早的新楼盘相比于周边二手盘在价格上还是有一定优势的,价差差不多在2000元左右,还有部分剩余项目。


4. 2019年限售政策取消的可能性不大,但首套房的上浮利率可能会有所调整。目前中央对于楼市调控的整体政策并没有放松,张家港作为苏州区域内唯一不限售的城市,是没有准入门槛的,因此作为唯一的的限制条件限售,从大概率上不会放松,但对于首套刚需房的利率,目前已经出现了松动,在2019年,对于首套刚需客户来说,首套房利率上浮25%的政策可能会被下调。


2018年年底,由宝马汽车和长城汽车合资成立的光束汽车也选择落户张家港,随着一批龙头项目的建成,张家港产业链的集聚效应正在扩大,户均财富积累将更加雄厚,整体的家庭支付能力也比较强,随着长三角一体化成为国家战略,张家港未来将会与南京、苏州、上海形成有效的一体连接,未来发展也越来越可期


中国,是一个战略纵深极大的国家,有很多个大型的一线和二线,但更多的是三四五六线城市,让更多的人富裕起来,其实最重要就是如何让更多的小型城市发展起来,这也是为什么我们今天要把张家港拨开揉碎来分析的原因


除了北上广深外,这座富饶县级市的发展之路中,从某种程度上看,或许会带给我们更有意义的启示。

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