研报掘金 | 地产股：周期逻辑

1、房地产策略专题研究：从周期轮回看地产前景不妙

1）行业、房价增速放缓迹象明显

8月百城土地单月成交总价同比下降15.2%，1-8月累计成交总价同比上升 13.8%， 其中一线、二线、三线城市累计成交总价同比分别变化-23.3%、9.2%、47.8%。

全国35城市一手房成交409.3万平米，2017年同期成交461万平米，同比下降11.2%，相比2017年周均成交同比增长0.7%；上周成交444.6万平米，环比下降7.9%。

70大城市房价增速放缓，反应供应的持续增加，供需关系在逐渐转变。

2）地产周期属性明显

地产开发投资完成额：2008年至2015年上半年阶段经历一个完整周期，在2015年开始回升；对应的是竣工率在2015年触底回升，上一轮地产景气的周期是从2006-2011年，下行周期从2011到2015年上半年，我们预测2015年第三季度开始的房地产景气周期将从2015年Q3持续到2019年年底，2020年预期开始进入非常明显的下行周期。

3）地产股价周期与房地产行业周期

房地产行业周期明显滞后于地产股股价周期:

复盘万科A 2010年--2015年股价与百城房价涨跌幅同样可以发现这种现象，万科A股价上涨优先于百城房价涨跌幅上涨，股价下跌也优先于百城房价涨跌幅下跌。

而房地产股票中重要的先行指标为房地产销售面积，销售金额以及去化率。

最新公布数据显示，万科8月实现合同销售金额383.4亿元，同比增长3.5%，环比下降15.1%，合同销售面积257.4万平方米，同比下降6.0%，环比下降16.1%。去化率47%，同比7月去化率51%下降4个百分点，相比上半年55%--65%的去化率大幅下降。

万科8月销售情况：

2018 年 8 月，公司销售均价 14895 元/平方米，同比增长 10.1%，环比增 长 1.2%。2018年 1-8 月累计拿地/销售金额为 39.7%，有所下降；单月水平 58.5%，为今年次高水平。

去化率下降将放缓公司周转率，从而增加公司资金成本。目前万科已在多地实施降价，作为行业龙头，降价势必引起大规模降价潮，从而导致房地产行业恶性循环，引起房地产相关公司股价下跌。

2009年7月9日到2014年11月4日，在该区间（1291日），万科A股价涨跌幅为-27.54%。但由于2012年业绩仍然较好（业绩数据滞后于合同销售额一年），引发股价在2012年第四季度涨幅98%。

内参点评：对于地产股未来走势，我们的判断是未来4年没有整体性的长线趋势行情，但仍然会出现超跌反弹行情，考虑到2018年合同销售增速仍然较好，2019年财务数据仍然较好，这种情况会持续到2020年，即未来两年，地产股的超跌反弹机会明显，未来四年长线趋势性行情没有，考虑到未来需求在逐渐滑坡，长周期看空地产行业。

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