楼市入冬?深圳这两个地方四季如春,不知道要吃亏了!

今年,深圳楼市发生了几件大事:3月份,三价合一政策的正式出台;5月份深圳发布了《关于加强棚户区改造工作的实施意见》;7月,被称为“二次房改”的意见指出保障“租购并举”;11月,城中村旧改总体规划公示……其中影响最深的,莫过于“731新政”

今年,深圳楼市发生了几件大事:

3月份,三价合一政策的正式出台;

5月份深圳发布了《关于加强棚户区改造工作的实施意见》;

7月,被称为“二次房改”的意见指出保障“租购并举”;

11月,城中村旧改总体规划公示……

其中影响最深的,莫过于“731新政”——被称为最严厉的深圳楼市调控文件。这一政策直接锁定了住宅和公寓的流动性,直接给火热许久的深圳楼市从头到脚泼了一盆凉水。

据深圳中原地产研究中心数据,新政之后,新房住宅扎堆入市,但是整体去化率相对较低;

另一边,截至10月,深圳二手住宅共成交3787套,环比下降23.5%,成交量创下近20个月以来的最低值;11月,成交量较上月有所回升,但依然处于低位,市场持续低迷。

只是楼市虽然疑似入冬,但不可否认,深圳有两个地方一直是四季如春的。

一个是深圳湾,另一个就是前海。如果自住,这两个片区基本可以闭着眼睛买。

但如果要从投资逻辑判断哪个潜力更大,答案无疑是前海。

巴菲特说:“在其他人都投了资的地方去投资,你是不会发财的。”这是在投资界被屡屡验证的至理名言。

要知道,深圳湾是当下深圳楼市的风向标;而前海,代表的是深圳的未来。

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深圳的城市未来在哪里?

深圳一路向西,这条黄金轴线的走势明显,从房价的涨幅就能看出来。

很长一段时间以来,深圳楼市投资不败的逻辑是:放弃罗湖,买入南山,买入深圳湾。

一个不能忽视的现象是,过去两年,尽管深圳楼市受调控影响,但是深圳湾片区房价整体仍然保持强劲增长。

链家二手房的数据显示,2017年12月深圳湾片区的参考均价为12.2万/平,今年12月的二手参考均价已经上涨到14万/平,同比涨幅达到15%。

但今年以来,有不少粉丝开始问我,是买深圳湾还是买前海。

关于如何选投资片区这一点,我一直和大家说:不能用短期逻辑判断长期问题。

从短期看,深圳湾的价格涨幅确实是高于前海,但这也直接暴露了两个问题:

一是进入的门槛高,深圳湾几乎已经没有新入市的住宅和公寓可以投资了,而且动辄10万+的价格,不是一般人拿得起,整个深圳湾片区无论是从单价还是总价,都是深圳乃至全国最高的区域;

二是位置高,价格处在相对高位,话说一块蛋糕只能分给有限的人,目前的深圳湾就是那块已经切好的蛋糕,先来先到的人掌握了品尝的机会,后来的人只能望其项背——追涨的意义已经不大。

我们都知道,深圳当下的城市框架是2个城市主中心:福田—罗湖中心、前海中心。其中,罗湖—福田中心,深圳过去38年创造的奇迹主要源自这里;而前海中心则被赋予“改革开放从这里再出发”的使命,是下一个城市爆发点。

前海就是深圳的下一个“深圳湾”,如果把时间维度再放长一些,前海会更优。

一个片区的规划定位、城市价值和产业价值,最终决定了片区物业价值的高度。放眼全深圳,规划地位最高,期待最高的区域毫无疑问是前海。

作为国家级自贸区,前海被称为“特区中的特区”,尤其是明年粤港澳大湾区规划的确定出台的加持,使其在区域战略方面甚至比深圳湾还高。

当然了,这里还有一个前海扩容在里面,由“前海—宝中”片区组成的大前海,就是未来城市的价值最高地。

2

前海宝中—供应稀缺

深圳人都知道前海好,但尴尬的是,这么好一个区域,住宅供应量却十分稀缺。

前海范围内今年入市的几乎都是公寓产品。

据不完全统计,大概是有这么几个项目:前海嘉里中心、恒裕国金汇、华润悦玺、卓越前海一号、佳兆业佳玺、招商前海湾等。

这些公寓都有一个特点:热销。

比如今年热销的前海嘉里中心,网传6月29日,项目拿下预售证的当天开盘,晚上9点多的时候房子差不多已经卖完了。项目加装修费均价10.3万/平,这种价格,比网红盘华润城三期都高,但销售速度却和华润三有得一拼。

再比如卓越前海一号,大都是400平以上的大面积,据说顶复的单价到了18-27万。据深圳房地产信息网显示,截至11月16号,所有公寓房源已售罄。

其实公寓对地段的要求,比住宅更高。

这个道理也不用我多说,公寓没有学位、大都是40年产权,总之就是硬伤比较多。但是反过来想,如果公寓热销,也就意味着这个片区的价值不是一般的高。

前海如此,宝中也是一样的住宅稀缺。

查询深圳目前在售的新房,下半年宝安中心区只有壹方中心·玖誉、新锦安壹号公馆两个住宅项目在售。

其中鸿荣源壹方中心·玖誉共有7栋住宅,最早一批于2015年已入市,最后一批房源上个月已经清盘;另一个是新锦安壹号公馆一期还有少量房源在售,新品入市时间待定。

此外,宝中还处于动工阶段的新项目大概有4个项目,今年年底开盘的几率不大,能够确定入市的楼盘,只有前海荟一个。

另一方面,从宝中的房价趋势来看,其二手价格也在一直往深圳房价的金字塔尖上走。

据链家显示,12月前海和宝中的二手均价都在7.5万/平左右,其中不少房源的挂牌价已经突破10万+。比如2010年的楼盘熙龙湾二期最近挂牌价在15万/平左右,而鸿荣源壹方中心不少二手也已经挂牌在12—15万/平之间。

虽然大前海的二手价,短期内还是不及南山深圳湾、福田香蜜湖的豪宅。但是其价格也已经算是整个深圳偏高的区域了,而且前面我们也说了,随着利好的不断叠加,未来还会往上走。

在新房限价的背景下,二手越贵的区域买新盘越划算。

前海荟作为2018年底大前海唯一的住宅盘,可以比作是一片沙滩里的“狗头金”,淘到就是赚到。

3

前海核心片区稀缺住宅

前海荟位于宝安大道旁,由5座建筑组成,其中包括商业、办公以及住宅等产品。

这个项目之所以引发关注,是因为2018年前海片区罕有住宅楼盘面市,前海荟是为数不多含住宅的楼盘之一。

在区位上,前海荟位于前海中心区域,享受滨海CBD(中央商务区)和碧海CLD(中央生活区)双重福利。

从交通来看,前海荟享受着“海陆空轨”四维立体交通:

步行距离约600米到1号线坪洲站,800米到宝体站;

宝安国际机场离项目只有10公里;

距项目3.7公里有重量级港口要塞大铲湾码头,24小时全天候通航;

10公里内还有3条铁路——深茂铁路、穗莞深铁路、厦深铁路;

沿江高速距离项目只有2公里,京港澳高速约3.4公里;

……

未来,项目周边将成为深圳13条地铁轨道接驳的聚集地。其中,项目距离地铁1号线宝体站约800米,距离1号线和15号线(规划中)换乘站坪洲站约600米,临近5号线宝安中心站、11号线宝安站 、12号线(建设中)臣田站、上川站,至2022年,开通及在建轨道有6条,2030年宝安地铁线路将高达13条,政府计划将这一片区打造得超越曼哈顿和东京,成为世界枢纽 。

这次前海荟推出宝中稀缺户型建面约71㎡及建面约119㎡,两梯四户。约119㎡户型南北通透,约71㎡户型朝南,户均自带大阳台,采光通风好。

其中,约119平为3房2厅2卫3阳台户型,为双厅连接,采用横厅面宽7.25米与主卧3.75米的舒阔主卧,空间通透开阔,采光和通风效果更极致。

而约71平的户型分为2房2厅1卫2阳台,同样采用了客餐连厅的方式,整个客餐区的开间约达3.75米,而市面上普通的户型客厅开间约3.3米;阳台面积更是有近4平米。

值得一提的是,除了自有的1.9万㎡集中商业之外,项目周边有超100万㎡商业配套,比如深圳目前最大的mall约36万㎡的壹方城,中洲·πmall、海雅缤纷城等,约8公里到万象天地、海岸城。

前海荟为高定住宅,首先是生活方式上的升级,园林景观由国际大师Evanson C. Ong(艾文)亲自操刀,打造属于国际精英人士节能生活方式的标配三件套:SKY CLUB、空中泳池、空中星光跑道。在项目裙楼7层设置有空中泳池,边享受边欣赏城市繁华夜景。SKY CLUB在5楼架空层花园,打造专属于业主的空中休闲吧,而在架空层花园上面还有线下最流行的空中时尚夜光跑道。

综合来看,前海荟作为今年前海最后的纯住宅盘,价值极高。

首先,超100万㎡商业配套+5条地铁汇聚,前海荟项目集住宅、商业、商务办公于一体的城市封面综合体,未来可期;

其次,前海是目前深圳定位最高、规划级别最高的一个区域。而项目占据“前海+宝中”双核心区位,是大前海的核心资产,享受前海中心价值大爆发红利的楼盘。

再者,它是整个片区为数不多的住宅项目,也是大前海今年唯一压轴登场的住宅,稀缺性可见一斑;

最后,它是限价红利下,前海最后的上车机会。

到了明年,前海还有没有合适项目推出?价格还会不会限这么低?都很难说。

大湾区政策几乎可以肯定会给前海利好,前海自身也在迅速发展,这种情况下,现在不动手,越往后,踏空的风险越大。

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