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恒大地产：人保合作新篇章，价值重估正当时
作者：申思聪 李品科 侯丽科
摘要：
与人保签订战略合作协议。中国人民保险集团和恒大集团在北京签署战略合作协议，建立长期、稳定、互惠的战略合作关系。双方约定在商业保险、养老产业、健康管理、互联网资源共享和投融资方面开展多层次战略合作。
谱写房保合作新篇章，打开全新成长空间。人保作为保险业的龙头企业，网络遍布全国，资金实力雄厚。而恒大拥有大量存量客户资源以及基于品牌优势的众多多元化业务。双方的合作后续有望实现资本和实业的融合，社区金融和养老产业或加速发展。同时恒大多元化业务有望依托人保的资金及客户网络优势，降低资本开支，缩短盈利周期，加大成功分拆的概率。
核心逻辑持续兑现，价值重估正当时。在首次覆盖报告中，我们认为随着资金南下趋势的持续和公司多元化业务的稳步发展，价值将有望重估。目前核心逻辑持续兑现，股价较前期大幅上涨。随着后续行业回暖的加速，公司销量同比将显著回升，全年1500亿销售目标是大概率事件。去化的提升以及股价的上涨将使形成市场对恒大负债率下降的预期（预计净负债率从2014年年底的86%下降至73%），同时和人保的合作有望加速多元化业务的发展，价值重估或加速。
维持增持评级，提升目标价至9.1港元；维持公司2015/16年核心EPS0.96元和1.13元的预测，同比增长18%和17%。与人保的合作将加速公司多元化的发展，随着南下资金的持续流入，公司的价值重估还在继续。国内对海外上市房企再融资的放开也将改善公司的债务结构，降低融资成本。加之目前板块估值水平的上升和市场对公司负债率下降预期的形成，我们提升公司目标价至9.1港元，对应2015年7.5倍PE和0.9倍PB，相较现价空间近50%。
催化剂：国内资金持续流入港股，负债率的降低、其他业务的分拆。
风险提示：多元化业务拓展存不确定性。
1.强强联手，谱写房保合作新篇章
恒大、人保开展战略合作。4月24日中国人民保险集团和恒大集团在北京签署战略合作协议，建立长期、稳定、互惠的战略合作关系。双方约定在商业保险、养老产业、健康管理、互联网资源共享和投融资方面开展多层次战略合作。
保险业龙头，中国人保具有良好品牌与广泛渠道。中国人保作为保险业的龙头企业，近年来自身实力和地位不断攀升。根据2014年Fortune世界500强的排名，保险业中中国人保营业收入位居世界第20名，中国第三。人保具有庞大的服务渠道，机构与服务网点遍及全国城乡，北起漠河、南至西沙，包括1万多个机构网点，2.2万个乡镇保险服务站和27万个村级保险服务点。
地产业龙头，恒大开启多元化扩张。恒大地产是国内标准化运营的地产商，自2004年起，公司连续位列中国房地产企业十强。近六年增长迅速，加大一二线城市布局，土地储备复合增长率为21.7%，合同收入复合增长率为34.1%，核心净利润年复合增长率高达110.7%。依托地产业务建立的品牌优势，公司开展多元化扩张，涉足体育产业、快消产业、文化产业以及健康产业，新业务有望成为下一个增长点。
人保作为保险业的龙头企业，网络遍布全国，资金实力雄厚。而恒大拥有大量存量客户资源以及基于品牌优势的众多多元化业务。双方的合作后续有望实现资本和实业的融合，社区金融和养老产业或加速发展。同时恒大多元化业务有望依托人保的资金及客户网络优势，降低资本开支，缩短盈利周期，加大成功分拆的概率。
2.核心逻辑持续兑现，价值重估正当时
在之前的首次覆盖报告中，我们详细分析了恒大的商业模式、产业布局和盈利前景。我们认为，公司依靠地产业务的迅速发展和足球的粉丝效应建立品牌优势，并在此基础上进行多元化扩张，未来有望打开估值空间。我们的核心逻辑正逐步实现。而此次与中国人保集团建立长期战略合作关系，将有加速恒大多元化产业的价值重估。
宏观政策持续宽松。今年国家对于房地产的管制逐渐放宽，政策和资金面的利好不断。2月28日央行宣布下调金融机构贷款和存款基准利率各0.25个百分点；随即3月30日中国人民银行、住建部、银监会联合发布330新政，将二套房最低首付比例调整为不低于40%；4月央行宣布自2015年4月20日起下调存款准备金率1个百分点。在持续宽松的宏观环境下，行业逐步回暖。
在手货源充足，显著受益于行业回暖。恒大土地储备位居行业前列，305个项目遍布全国，在手货源充足，显著受益于政策的宽松和行业回暖。2015年3月恒大地产的预售面积同比上涨17.6%，预售金额达137.1亿元，同比上升31%，环比上升162%。
3.多领域合作加速多元化业务发展
险资与房企合作有望实现优势互补，协同发展。近年来险资与房企合作逐步趋势化和多元化。人寿5年增资远洋地产，在养老地产或商业物业上深度合作；平安62亿入股碧桂园，双方计划在社区金融领域开展合作；安邦保险、生命人寿争相进驻金地。而从历史来看，险企与地产公司的合作关系，多会为地产企业带来新的发展机遇，提高公众和业界对于企业的未来发展预期，股价一般录得较好涨幅。
多方合作加速多元化发展。恒大与人保的合作，早已不是恒大跨界合作的首例。从恒大以往的跨行业合作我们可以看出，其与不同企业展开战略合作，有望加强地产业务，促进产业研发，获得更多融资渠道、降低融资成本。恒大与人保的合作，不仅可以从为其打开养老、社区等领域的进一步发展机会，同时后期有望为恒大提供稳定、充足的现金流。
来源：国泰君安
格隆汇声明: 本文为格隆汇转载文章，不代表格隆汇观点。格隆汇作为免费、开放、共享的16亿中国人海外投资研究交流平台，并未持有任何公司股票。
谱写房保合作新篇章，打开全新成长空间。人保作为保险业的龙头企业，网络遍布全国，资金实力雄厚。而恒大拥有大量存量客户资源以及基于品牌优势的众多多元化业务。双方的合作后续有望实现资本和实业的融合，社区金融和养老产业或加速发展。同时恒大多元化业务有望依托人保的资金及客户网络优势，降低资本开支，缩短盈利周期，加大成功分拆的概率。
核心逻辑持续兑现，价值重估正当时。在首次覆盖报告中，我们认为随着资金南下趋势的持续和公司多元化业务的稳步发展，价值将有望重估。目前核心逻辑持续兑现，股价较前期大幅上涨。随着后续行业回暖的加速，公司销量同比将显著回升，全年1500亿销售目标是大概率事件。去化的提升以及股价的上涨将使形成市场对恒大负债率下降的预期（预计净负债率从2014年年底的86%下降至73%），同时和人保的合作有望加速多元化业务的发展，价值重估或加速。
维持增持评级，提升目标价至9.1港元；维持公司2015/16年核心EPS0.96元和1.13元的预测，同比增长18%和17%。与人保的合作将加速公司多元化的发展，随着南下资金的持续流入，公司的价值重估还在继续。国内对海外上市房企再融资的放开也将改善公司的债务结构，降低融资成本。加之目前板块估值水平的上升和市场对公司负债率下降预期的形成，我们提升公司目标价至9.1港元，对应2015年7.5倍PE和0.9倍PB，相较现价空间近50%。
催化剂：国内资金持续流入港股，负债率的降低、其他业务的分拆。
风险提示：多元化业务拓展存不确定性。
1.强强联手，谱写房保合作新篇章
恒大、人保开展战略合作。4月24日中国人民保险集团和恒大集团在北京签署战略合作协议，建立长期、稳定、互惠的战略合作关系。双方约定在商业保险、养老产业、健康管理、互联网资源共享和投融资方面开展多层次战略合作。
保险业龙头，中国人保具有良好品牌与广泛渠道。中国人保作为保险业的龙头企业，近年来自身实力和地位不断攀升。根据2014年Fortune世界500强的排名，保险业中中国人保营业收入位居世界第20名，中国第三。人保具有庞大的服务渠道，机构与服务网点遍及全国城乡，北起漠河、南至西沙，包括1万多个机构网点，2.2万个乡镇保险服务站和27万个村级保险服务点。
地产业龙头，恒大开启多元化扩张。恒大地产是国内标准化运营的地产商，自2004年起，公司连续位列中国房地产企业十强。近六年增长迅速，加大一二线城市布局，土地储备复合增长率为21.7%，合同收入复合增长率为34.1%，核心净利润年复合增长率高达110.7%。依托地产业务建立的品牌优势，公司开展多元化扩张，涉足体育产业、快消产业、文化产业以及健康产业，新业务有望成为下一个增长点。
人保作为保险业的龙头企业，网络遍布全国，资金实力雄厚。而恒大拥有大量存量客户资源以及基于品牌优势的众多多元化业务。双方的合作后续有望实现资本和实业的融合，社区金融和养老产业或加速发展。同时恒大多元化业务有望依托人保的资金及客户网络优势，降低资本开支，缩短盈利周期，加大成功分拆的概率。
2.核心逻辑持续兑现，价值重估正当时
在之前的首次覆盖报告中，我们详细分析了恒大的商业模式、产业布局和盈利前景。我们认为，公司依靠地产业务的迅速发展和足球的粉丝效应建立品牌优势，并在此基础上进行多元化扩张，未来有望打开估值空间。我们的核心逻辑正逐步实现。而此次与中国人保集团建立长期战略合作关系，将有加速恒大多元化产业的价值重估。
宏观政策持续宽松。今年国家对于房地产的管制逐渐放宽，政策和资金面的利好不断。2月28日央行宣布下调金融机构贷款和存款基准利率各0.25个百分点；随即3月30日中国人民银行、住建部、银监会联合发布330新政，将二套房最低首付比例调整为不低于40%；4月央行宣布自2015年4月20日起下调存款准备金率1个百分点。在持续宽松的宏观环境下，行业逐步回暖。
在手货源充足，显著受益于行业回暖。恒大土地储备位居行业前列，305个项目遍布全国，在手货源充足，显著受益于政策的宽松和行业回暖。2015年3月恒大地产的预售面积同比上涨17.6%，预售金额达137.1亿元，同比上升31%，环比上升162%。
3.多领域合作加速多元化业务发展
险资与房企合作有望实现优势互补，协同发展。近年来险资与房企合作逐步趋势化和多元化。人寿5年增资远洋地产，在养老地产或商业物业上深度合作；平安62亿入股碧桂园，双方计划在社区金融领域开展合作；安邦保险、生命人寿争相进驻金地。而从历史来看，险企与地产公司的合作关系，多会为地产企业带来新的发展机遇，提高公众和业界对于企业的未来发展预期，股价一般录得较好涨幅。
多方合作加速多元化发展。恒大与人保的合作，早已不是恒大跨界合作的首例。从恒大以往的跨行业合作我们可以看出，其与不同企业展开战略合作，有望加强地产业务，促进产业研发，获得更多融资渠道、降低融资成本。恒大与人保的合作，不仅可以从为其打开养老、社区等领域的进一步发展机会，同时后期有望为恒大提供稳定、充足的现金流。
来源：国泰君安
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