心慌！大湾区来了，大空港2019年却没啥新盘了！

可能又有一个城市放松对楼市的管制了，这次是大名鼎鼎的合肥。

12月27日，《每日经济新闻》爆出猛料，原来安徽合肥早在11月份就悄悄放松了部分区县的限购！

合肥目前实际执行的限购政策是：

针对这一变化，多名合肥代理商、中介人士表示：“有电话（口头）通知，但没有留下任何文字性的文件。”

如果消息属实，那么合肥的松绑，相对于发文暂停限价，随后又撤销文件的衡阳，更具有标志性的意义。

因为，合肥是过去两年来，引领二线城市房价上涨的领头羊，被喻为“楼市四小龙”之首。

胡润研究院与万国置地联合发布的全球房价指数显示，合肥房价在2016年涨幅高达48.4%，位居当年全球房价涨幅第一。

第二年，在《2017年度胡润全球房价指数》中，合肥再次以18%的涨幅，高居全球第三。

我们通常以为，三四线城市才是房价下行、政策松绑压力大的地方，如今“没想到啊，浓眉大眼的合肥，也背叛了革命！”

如果连合肥都扛不住了，那其他城市压力估计也不小。以合肥为标志，将来可能会有更多强二线甚至一线城市跟进松绑政策。

其实，在这个消息被曝出之前，敏锐的深圳人，已经动手了。

圣诞刚过，深圳楼市又出爆款。

12月26日早上9点，位于龙华的鸿荣源壹城中心突击开盘。

不少购房者早餐都没来得及吃，就赶到现场买房。

大约两个小时之后，11时现场销控图显示，5栋和6栋已经卖得七七八八了。

一、政策底已到，深圳的房子可以买了

这波楼市政策松绑是从一座不那么知名的小城开始的。

12月18日，山东省菏泽市取消对新房和二手住房的限售。

面对舆论的关注，当地政府开会一番研究之后表示：松绑我们当然是认真的。

随后几日，广东的广州、珠海，浙江的杭州，都相继出台了不同程度的政策调整。西北重镇甘肃兰州，再加上开头提到的合肥，早些时候就取消了部分区域的限购政策。

12月21日，在市场对地方政府的政策调整做出解读和猜测之时，“中央经济工作会议”的通稿正式公布。

通稿里，高层在近半年来再提房地产：

“……坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导……。”

怕大家没搞懂，3天后的12月24日，住建部又做了补充说明：“明年要以稳地价、稳房价、稳预期为目标……坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位……坚持因城施策、分类指导……”

结合两段表述中重合的关键字，我给大家划一下重点：

1.房住不炒，稳字当头，我们的政策导向是房价不能大涨，但也不能大跌。

2.中华地大物博，各地情况不一，所以在稳的前提下，各地方政府就自己拿捏政策尺度吧。

楼市调控思路有所调整的一大前提是，过去一段时间，全国范围内严厉的楼市调控措施，确实明显遏制了房价过快上涨的趋势。

例如网红“新一线”杭州，上半年还在“万人摇号”，到了10月二手房成交量仅2892套，创了2014年来的同期新低，同比暴跌60%。

在稳预期的政策目标下，已经没有必要再出台更加严厉的调控政策了。

换句话说，政策底已经到了，地方政府也有了更大的自主权。

但是，棚改收紧后的三四线城市，即使调控放松，也再难回到之前普涨的时代。行情分化仍是将来很长一段时间内我国楼市的主题。

分化的行情下，真正有投资价值的还是此前调控力度最大，将来可能放松最晚的核心城市，他们拥有最大的安全边际与投资价值。

政策风向的转变，给了开发商很大信心。网传深圳的这个项目，直接宣布从2019年1月1日起，每套房要涨价50万。

其实，随着2018年即将度过，房企的财报结算压力消失，近期全国各地都有楼盘宣布将在元旦过后涨价。

所以，现在我的判断是：北上广深已经进入了最佳买房时机，其中北上深更显著一些，广州稍弱一些。整体而言，从现在开始到2019年上半年，都是一线城市刚需、改善型需求和中长线投资客的较好买入时机。如果你已经有合适的标的，还可以抓紧年末最后这一段优惠期下手。

二、暴涨20倍！合适的房子在帮你疯狂赚钱

过去二十年来，如果你知道要在深圳买房，那你的人生可以少奋斗10年。

2018年11月，深圳新建商品住宅均价是54066元/平。在1994年，这个数字是6738元。

如果你知道要在深圳的哪个片区买房，那么你的人生可以少奋斗20年。

因为即使在过去这些年房价普涨的深圳，不同区域的分化也是巨大的。

最明显的像盐田。

十年前盐田还是不少深圳人心目中的豪宅区。

2008年，福田、罗湖、南山的均价还是1字头，盐田的均价，在众多豪宅盘的推动下，率先突破2字头。如今的土豪南山，在当年房价不到盐田的八成。新秀宝安，当年价格仅为盐田的一半。

十年前如果你在盐田买了一套房，如今虽然也不错，单车变成了摩托，然而当初一起踩单车的人现在都坐上了高铁。

这就是选错了片区，踏错了节奏的后果——城市发展脉络在往西走，你却在东边入了手。

再微观一点，以片区的视角来看，我们会发现行情分化严重一直是深圳楼市的显著特征。

1993年，罗湖洪湖花园入市单价8278起。

现在洪湖花园在中介网站上挂牌单价约4万。

20多年间，深圳全市的均价翻了几番，但洪湖花园仅仅涨了约4倍，平均水准都没赶上。

再来看龙华。

和洪湖花园同时期入市的龙华锦绣花园，1994年开盘单价1900元起。

现在锦绣花园二手单价约3.6万，涨了大约18倍！

被戏称为“龙华南”的福田，景田片区的香蜜三村1995年开盘单价5652元起，现在二手报价约6-7万/平，涨了约11倍。

2002年，当年福田的标杆豪宅水榭花都一期开盘，小高层约单价约8000元，现在二手约单价15万左右，十多年涨了约18倍。

再往西看。

1997年，蛇口太子山庄3200一平。

现在约7-8万，约22倍。

1999年，“海风一路吹回家”的后海招商海月花园，当年小高层均价5500元/平，多层均价4800元/平。现在呢？

一平10万。涨了约20倍。

这样的例子还有很多。稍一整理，我们就能发现一个明显的现象：

尽管大家都在涨，但是越往西走，涨幅越高。

如果当年你能沿着深圳一路向西的发展脉络，买对了片区，那么今天就能轻松实现财务自由。

但人生没有后悔药吃，回到当下，我们又应该买哪里？

往西看，深圳湾、前海已经有过一轮热炒，宝中也已经日益豪宅化，这些片区现在入手，将来涨幅可能也不会太大，因为基数已经足够高。

剩下的机会，唯有大空港。

三、短中期供应短缺，大空港片区卖无可卖！

12月15日，据香港电台网站报道，香港特区行政长官林郑月娥透露，粤港澳大湾区的发展规划将在明年初正式出台。而大空港正处于广深港这一湾区核心城市的中轴之上。

展望下一个十年乃至二十年，大空港将是最能实现房价升值暴击的片区。如上文所述，在深圳，只要你选择了合适的时机，选择了合适的片区，就几乎可以闭着眼下手了。

然而，我在查阅了相关资料后发现，如上文所说，在当前这个合适的购房窗口期内，也就是2019年，大空港片区的供应有点糟心。准确点应该这么说：明年的大空港片区品牌开发商的房子供应极少！

从这张汇总图里我们能直观地看到，2019年上半年深圳入市的新房大量集中在龙岗，相比而言，宝安要逊色不少。

如果我们再把目光锚定在大空港片区，就会发现，将来很长一段时间内，大空港只有一个潜在的新盘京基御景珑庭。

而这个唯一的新盘，住宅产品也只分布在下图黄色的这4栋，供应量相对不大。

房企从土拍拿地到新房入市，正常需要1-2年的时间。我们往前追溯1-2年深圳的土拍情况，就能明白如今大空港供应紧缺的原因。

2016年深圳全市供应了4块住宅用地，宝安没能分得一杯羹，更别说大空港片区了。

2017年就更不用说，唯一一幅成交的住宅用地在龙华，但却只租不售，等于去年全年深圳住宅用地0供应。

没有新土地供应，就只能依靠存量土地的旧改，但一旦涉及到旧改，就牵扯到拆迁等各种问题。如果没有大型品牌开发商操刀，旧改项目的推动或许十分缓慢。

深圳标杆性的大冲旧改，早在2002年就被深圳市政府列为旧村改造项目的重要试点村之一，直到2007年华润接手才有所进展，2011年底才正式奠基开工。

新的供应跟不上，能卖的也已经卖了。大空港片区可售的几大盘如华强城、卓越中寰、万科星城，也都已经在今年底入市。

因而，不仅仅是到明年，将来很长一段时间内，可能大空港片区的住宅供应都不会太多，置业者要考虑的不是买什么，而是有什么可以买。

好在，眼前购房者还有选择。刚才提到的万科星城，是一个三千多套体量的大盘，目前还剩下部分产品在售。

万科星城从开盘至今，持续的热销已经说明，它是当前大空港片区内最优的选择。

11月28日，万科星城开盘。当时多家媒体报道，该项目开盘半小时就售出约1900套，创造深圳史上最快销售记录。

万科星城在开盘创造了销售记录之后，还持续热销。

据我了解，万科星城开盘至今，有时一天能卖到50多套——深圳很多楼盘半个月都卖不了这么多。

在其他项目的营销中心销售和中介比看房者还多的时候，万科星城一周到访的购房者有七八百批。

深圳中原的统计数据显示，万科星城自12月10日起，连续三周登上深圳一手住宅成交龙虎榜的榜首。

要知道，前阵子的深圳，有的楼盘开盘去化率甚至只有个位数。有前景的片区和有升值潜力的房产，市场一定会帮它说话。

四、万科星城，大空港片区的品质首选！

万科星城位于宝安沙井片区，上星南路与上星路交汇处。

该项目主推建面79-136㎡户型，该项目用地面积18万㎡，建筑面积约90万㎡，容积率5.25，绿化率30%。预计2020年下半年交房。

万科星城东侧就是107国道，同时距离宝安大道步行约1.5公里。

该项目周边拥有形色城、沙井天虹、华润万家等传统商业中心。万科星城西南侧直线距离约1公里，超过80万㎡超大体量的沙井海岸城正在建设当中。

教育配套方面，万科星城目前学区范围属于宝安中学集团第二外国语学校。

（重要提示，学位学区事项如有变动，以教育局最新公布为准）

值得注意的是，项目还代建有一所48班九年一贯制学校，以及一个18班幼儿园。

（入户大堂）

项目自带的装修是万科星城的一大亮点。

这是万科梦享家2.0产品体系首度完整落地实践，无数细节之处都体现出了万科对品质生活的追求。

玄关、衣柜等处设置了人体感应灯、夜光灯；

开关较多的地方还有一键断电功能；

阳台设置了排水槽；

浴室的防雾镜面、智能马桶等实用设施；

厨房则设置了宽大的洗水槽……

新年常有，而机会不常有。万科星城目前正在销售，感兴趣的朋友可自行前往现场体验，万科的品质一定不会令你失望。​​​​