房地产全民大掠夺十年史

作者：杠姐

来源：杠杆游戏

临近周末，市场重磅消息不断。今天杠杆游戏的朋友圈被高层会议和易行长的发言刷屏。新一轮货币宽松即将到来的声音不绝于耳，楼市的未来也让人浮想联翩。

杠杆游戏认真看了行长表态，觉得说宽松马上就来有点夸张，同时认为即使来了也会比以往更加节制。

至于高层会议再次未提及房地产，这或许说明对目前的楼市局面大体满意，至少暂时不准备放松调控。

昨天（12月14日），我国统计局公布了2018年1-11月全国房地产开发投资和销售情况。大家敏锐地发现，房地产投资增速已经第三个月低于10%，其中住宅投资增速相比1-10月回落了0.1个百分点。

图1.2017年1-11月-2018年1-11月，全国房地产投资增速情况  图表来源|我国统计局

增速回落或维持在较低水平是调控的结果，也是房地产周期性调整原因使然。杠杆游戏非常认同房地产是有周期的这句话。或许在颓靡的态势下，隐藏的是未来财富增值的机遇。

借这个机会，我梳理下近10年来房地产投资和销售的情况，看看我们到底是如何穿越周期，未来会迎接怎样的新周期？

1

房地产投资增速十年：从大起大落到回归平静

严格地说，我国房地产受到越来越多人关注，大概是从2008年开始的。

那一年有几件大事发生。一是波及全球的金融危机，一是我国举办盛会。

前者让全球楼市遭受剧烈冲击，我国也不例外，断供、跑路的消息层出不穷。后者让我国迅速与国际接轨，这其中也包括房价。

2008年秋天，盛会过后，4万亿计划出台，房地产就此走上了鸡血之路。

图2.2008年11月-2018年11月，我国房地产投资增速情况  图表来源|我国统计局

如上图1所示，在房地产投资增速在经历了2009年的短暂衰退之后，在2010、2011年前后达到了高峰。

在高峰之前是我们都非常熟悉的景象：降低首套房和改善性住房首付比例、首套房利率打七折，以及减免税费等措施……叠加4万亿利好，楼市迅速成为当时货币的最大蓄水池。

2011年前后投资增速高企背后，是当时史无前例的调控。现在看来这画面异常亲切：几乎每个月都有调控政策出台，连续上涨首付比例，上调存贷款基准利率，新一轮加息周期……对了，还有史上最严限购令。

这一回起码没加息。

市场迅速反应，房地产投资增速应声而跌。

最近的一波小高峰出现在2013年上半年，彼时调控仍在继续，但市场对房价的上涨预期再度增强，商品房销售情况再度飙升（下面有图表可以看到）。

最近一次的房地产投资增速的低谷是在2015年。增速个位数就不说了，甚至期间房地产投资的同比增速一度低于GDP增速。也难怪这之后又开始了宽松之路。

不过再怎么刺激，我们也不会再回到曾经的30%+、甚至40%+了，楼市有周期，但经济增长的周期更漫长，高光时刻或许就那么一两个。

2016年以后，虽然在10%上下徘徊，但放在10年里来看，这两年的投资增速却是难得进入了稳定期。在这方面，房地产和我国经济增长的曲线似乎不谋而合。

2

房地产销售增长十年：房企大佬从“百亿”到“千亿”

相比房地产投资增速，这十年我国商品房的销售增速情况，显得更加的大起大落。

图3.2008年11月-2018年11月，我国商品住宅销售面积增速  图表来源|我国统计局

从上图3可以看到，我国近10年的商品房销售额和销售面积增速和图2的投资增速曲线大致相同，但因为销售的好坏传导到投资，需要大概3个季度的时间。

所以，销售增速的情况会比投资增速的情况，变化来得更早。

同时杠杆游戏也注意到，两条曲线，其中商品房销售额的曲线波动幅度，要明显地大于销售面积，尤其在上升时期更加明显。这也说明当楼市利好时，房价的上涨速度很快，但利空时，下跌的速度会慢一些。

2008年，我国房地产的体量远远不如现在。以几大房企为例。

2008年万科的累计销售额不到500亿，恒大也是在这年启动了登陆港交所的路演，第一次跻身国内房企的“百亿俱乐部”。

如今，房企千亿俱乐部成员里已经人才济济。

过去的房地产周期也告诉我们，调控扼住了楼市的咽喉，也可能会让他在下一波宽松周期时积攒更多力量。

比如在经过深度调控后，2014年，楼市逐渐松绑，然后我们看到的就是2016迅速反弹。

2016年，包括北京、广州、合肥、南京、苏州、杭州、武汉、成都、长沙等热点城市，房价开始全面大爆发，一年内，房价普遍翻倍。

市场乱了，人心慌了，不管刚需还是投资，纷纷持币进场。

而后的情景就是我们更熟悉的了，至今还未放松的“史上最最严调控”。

3

2019：等待与希望

都说过去十年，是最容易财富增长的10年，只要你胆大，闭着眼睛多买房都能赚。杠杆游戏认同。

但话说回来，一部分人财富的增长，就意味着另一部分人的财富被掠夺。

如果你错过了或是被掠夺了，或许我们大多数人都错过了，尤其是85后及90后们。那么在存量经济时代，可能你要积蓄财富的难度将比过去十年难上数倍。

或许未来，房地产投资增速还将下探。因为从宏观来看，杠杆再加太多压力大，这也意味着买房加杠杆的空间将越来越小。棚改的历史任务已经接近尾声。

从上图2、3也可以看到，大起大落的时候我们很难遇到了。

如果国内外经济情况还算稳定，房地产回归到合理的增长空间是必然的。

2019年或许仍将是艰难的一年，但正如某本书里所说的，人类的一切智慧都包含在这四个字里面：“等待”和“希望”！谁能预料我们今天颓靡时的等待，不会是明天的希望呢？

周末愉快。