最高会议定调：别人卖房套现，我为什么要高价买房？

作者：麦教授

来源：有见财经

今年是改革开放40周年，却不是一个平静的年份。

错综复杂的国际环境和艰巨繁重的国内改革发展稳定任务，不仅中央，相信大家也有自身的感受。

12月13日，中央政治局会议召开，分析研究2019年经济工作，值得关注的是，连续两次，隐去房地产。 

2017年的会议就没有提到房地产，今年10月31日那次研究经济工作的政治局会议，也没有提到房地产。 

不提就是态度，不提就是提。 

原因可能是，房地产调控暂时达成目标，去库存、稳房价基本完成，目前没有必要触及这个痛点。

也有可能，目前的经济形势决定了，去杠杆和房地产不再是主要矛盾。大局为重，以稳为主。

后房地产时代，进入新阶段。

二八分化，大者愈大，弱者被并，市场总体稳定。然而对于购房者，现在是资产入手价格的最低点了吗？

曾经的甜蜜，成了有毒的负担

房企借助政策红利，大规模发债的时期已经过去，曾经的甜蜜成了有毒的负担，到期的债务都亟待着偿还。

从2015年下半年开始，一直持续到2016年，房企大规模发债，公司债期限结构以“3+2”年期限和“2+1”年期限为主，陆续都到了要偿还的期限。

欠债总要还的。 

据海通证券测算，2019-2021年房企需要偿付的规模分别为2807亿元、3998亿元和4037亿元，数据表明未来至少三年以内，房企需要偿还的债务处于逐年上升状态；

据恒大研究院统计，除去民间融资和类金融机构贷款，中国房企截止2018年上半年的有息负债余额已是19.2万亿元的天量，每年的财务成本不会低于1.7万亿元。 

直白一点，很多房企处于“续命”状态，只要能借到钱就行，高利贷也行，未来有些房企可能连利息都还不起。

债务泰山压顶，即便调控有所放松，房地产市场日子也不会太好过。

未来有一批开发商面临资金链断裂，房企爆雷的新闻不绝于耳，现在不仅是中下房企很危险，连上市公司也爆雷。

中弘股份于11月16日进入退市整理期，27万股民和众多基金踩雷。

因为债务高企，中弘股份旗下多数地产项目停工停售，业主糟心。 

11月14日，华南房企粤泰股份爆雷。

公告称，由于公司及下属子公司部分因涉及借款纠纷，导致银行账户被冻结、部分资产被查封。

就在上半年，这家公司还准备斥23亿元现金收购原属李嘉诚旗下、规模3800亩江门项目。 

结果没想到，今年还没过完就爆雷了。

二八分化，马太效应明

据不完全统计，今年前十个月，有10家房企因资金链断裂宣告破产，有7家房企因转型或重组而“淡出”房地产市场。 

今年下半年以来，超过30家中小房企通过产权交易平台挂牌转让股权和债权，仅11月份，通过北京产权交易所挂牌转让的中小房企就增加到了11家。

尽管雷声不断，但总有企业，头顶避雷针。

国有大型房企过上了好日子。 

12月4日，金茂控股全资附属方兴光耀有限公司3亿美元的优先担保永久资本证券完成发行。

还有保利发展、建发国际、北辰实业、中建国际、光明地产、越秀集团、中交建等，也加入了永续债发行大军，预计规模近300亿元，发行的利率区间在4.58%~7.25%。

永续债不设还款期限，可不计入公司债务，这让所有的房企简直翘首以待。 

而“杂牌”中小房企就比较危险了。

资金回笼不力，借钱借不到，融资之门堵塞，有资产的，就等着被收购吧。

你们想买房，先搞清楚这家房企房子卖得好不好，从回款关系查到资金链；再查一下有没有债务纠纷，相关诉讼；不想让预售款进入债权人的口袋，还要看公司信用质量。 

住在豆腐里，谁也不要笑话谁

有人可能会偷乐，天道好轮回，房企暴利那么多年，惩罚终于来了。 

先别急着吃瓜，更不能幸灾乐祸，雪崩，没有一片雪花能够独善其身，你有可能会成为受害者。

这两年冲入楼市的购房者，可能面临两个风险：1，房企倒闭，房子烂尾；2，房子质量问题。 

2018年是房企资金形势最紧张的一年，房企开发越快，所占用资金的成本就越小，利润就越高。

房企干一个一年赚20%的项目，不如一年干两个赚10%的，因为资金各方面转起来了，成本下去了。 

动作越快，客户就抢的越多，市场占有率也越高。 

但是，高周转就要压缩周期，包括土地开发、项目建设、销售周期都要大干快上，这样一来，房子的质量就让人担忧了。

地基放半年的，现在放三个月，质量堪忧。

麦教授提醒，这两年成本上升，房企业绩压力大，资金需要快速回笼，房屋质量差，住在豆腐里，谁也不要笑话谁。

含泪卖房，还是愉快套现？

麦教授发现一个很有意思的现象，当前正在抛售的高端/高价户型，明显变多了。

上次在深圳和中介们聊天，他们也在跟我谈这种现象：到了年底了，很多生意人卖房拿现金。

假设客户付全款，给得快的话，议价的空间相当大。

这里面就流出了很多高端户型，在大幅折价出售，而这种降法，是上百万的降。

往年也有这种情况，但在今年，这种现象尤其明显。

当然，大家看到这，会这么认为——可能今年的经济形势会更严峻点吧。

在广东一带，很多生意人在前些年赚了一些钱，就用来囤房子，房子就是理财产品。

今年经济一下行，很多人就开始出老本，来救生意了。

尤其，动用了高杠杆来囤房的人，这次压力更加是剧大无比。

对于贷款买房做投资的人来说，别说房价下跌，即使是不涨，也是挺难受的。

而在下跌的户型中，相比于刚需房，一些出于投资目的的高端户型更是降价凶猛——毕竟它们的持有者，直面金融环境的冲击，感受到的压力和普通家庭相比更为突出。

而现在敢于掏大钱买高端户型的人，实在是少了。

高端户型受到冲击，实在是在所难免的了。

有意思的是，追涨杀跌是人类的本性。一个东西越是降的时候，买家就会越容易观望起来了。

且不说高档户型，我一位有着改善房需求的朋友，在看了一个多月的房子后，临时决定，不着急买房了。

“不着急，我慢慢看，应该能选到更好的。”

“今年先过个好年”

…

我另一位要换房的朋友，原本凑了父母的钱、再找人借了消费贷做周转，打算拿下一套800万左右的大面积房子，也交了意向的订金。

我刚刚问她，买房的事情怎么样了。

结果她告诉我，不买了、再看看。

定金亏了就亏了吧，就怕现在拿下后，不止是亏定金的事了。

总之，以当前房价的行情来说，没上车的人，选择空间挺大的。

我个人认为，对于购房者来说，如果你正好需要、也正好遇到了合适的户型，是不用太迟疑的。

这个时间点购房的人，已经不太是出于投资目的了，更多地是考虑自住。

既然自住，就不要赌运气了。

划定好自己想要的目标区域，保持日常关注，等到有着急出手的房东、合适的房型时直接拿下，很可能占到大便宜。

毕竟能抄到最底部的人，总是少数，不要指望能买到最底价。

上一次买房者还比较有议价能力的年份，麦教授依稀记得是2008年。往后近十年，房价一路上扬，买房者总比卖房者弱势。

这十年，买房临时加价、转移成本的事情太多了，很多人被逼买了老破小的户型。

既然你的目标已明确，趁着议价能力最大化的时候，早点拥有一套趁心如意的房子，还是很爽的。

像我那位朋友，说年后再考虑——但往往年前才是各种生意人缺钱、最舍得降价卖房的时候呀。