【“决战港股”路演实录】佳兆业集团(1638.HK)：销售显著增长，旧改项目迎来收获期-格隆汇

2018年12月11日，由格隆汇打造的“决战港股2018——海外投资系列峰会”第二场在深圳举行。众多优质上市公司高管前来与投资者零距离面对面沟通。为了让更多投资者深入了解上市公司，精准捕捉未来的投资机会，格隆汇为您整理了这次上市公司路演的演讲，以飨格隆汇诸君。

佳兆业集团深耕地产主业，布局多元领域，是借势粤港澳大湾区的大型综合性投资集团。现在有请佳兆业集团给我们做集团介绍。

佳兆业集团：感谢格隆汇邀请佳兆业参加这个路演活动，也感谢各位投资界朋友的到来。我会向各位介绍公司中期业绩的亮点，以及未来发展的方向，然后我们再做一些交流。

我演讲的主要顺序是：上半年主要成就、土地储备、未来发展策略、财务表现然后是问答环节。

首先是上半年运营方面的表现，今年上半年集团实现销售253亿元，同比增长13%，销售均价每平方米接近18000元，同比增长11%。我们在11月份有不错的销售表现，11月份单月卖了106亿左右的销售额，1月份到11月份合约销售约600亿，增长50.5%，也离今年的销售目标更近了一步。

土地储备方面，目前的建筑面积是2216万平方米，其中大湾区占比60%，旧改拓展方面，集团积极布局大湾区市场，占地面积接近2700万平方米，同比增长91%，深圳四大旧改项目下半年也陆续进入供货期，总可售货值约440亿。

财务表现，今年上半年集团入账约150亿人民币，同比增长75%，上半年集团销售回款达到85%，资金周转效率得到进一步提升，毛利同比增长66%，毛利率上升至32%，净利润人民币22亿元，同比增长24%，核心净利润同比增长66%。集团今年通过一系列的有效措施，将净负债率由2017年底的300%降低到2018年6月底的258%，同时反映集团短期偿债能力的速动比率，由去年年底的1倍上升到2018年6月底的1.4倍，集团的偿债能力有进一步提升。此外，集团积极拓宽境内外融资渠道，佳兆业集团和佳兆业集团（深圳）分别在今年的5月和7月首次获得内地权威评级机构中诚信评级，被评为AA+级别，展望为稳定，为下一步的工作奠定良好基础。

资本市场方面，集团物业管理的业务，最近成功登录国际资本市场，公开发售部分获得了超20倍的超额认购，显示出市场对于集团业务的支持，也反映出集团管理方面的好成绩。

土地储备方面，截止6月底，集团在全国有2200万平方米的土地储备，87%位于一线及重点二线城市，大湾区土地储备达57%，在集团2200万土地储备当中，旧改项目超过310万平方米，主要位于深圳、珠海、东莞等城市。集团的土地储备货值3800亿左右，大湾区的土地储备货值接近2500亿元。上半年集团秉持理性投资策略，以一二线城市为主，辐射三四线城市，新进入城市包括广东阳江江苏徐州、浙江宁波、河北霸州及固安、湖南衡阳、四川彭州等。新增土地储备方面，上半年集团通过合作开发、收并购、招拍挂等方式，共获得14个项目，收购总价人民币54亿元，新增货值150亿元。

按收购划分，新增土地主要位于大湾区，占比51%，以及长三角地区，占31%。

旧改储备方面，集团积极把握大湾区发展带来的历史性机遇，大力扩展深圳、广州、中山等市场，使得集团整体的旧改项目占地面积提升到2700万平方米，同比增长91%。其中深圳旧改项目储备占地面积近1000万平方米，占比37%，广州600万平方米，占22%，中山近700万平方米，占26%。

旧改项目也进入了收获期，今年下半年深圳主力旧改项目总货值440亿元左右，包括深圳的佳兆业城市广场盐田佳兆业广场、佳兆业未来城、平湖佳兆业广场等项目。

多元产业协同方面，集团拥有科技、健康、文体、旅游、互联网等多元化产业运营能力，上半年集团成功签约西安阎良国际航空文旅城、西安临潼佳兆业足球小镇、广东中山大涌红木特色小镇等等。

发展策略方面，下半年预计房地产市场也是充满了挑战，集团将会持续调整经营策略，集团将从高品质、强供应、降负债、拓渠道四方面开展工作。

高品质方面，质量和品质是佳兆业的生命线，也是获得客户认可，保障销售目标达成的关键。集团将会在保障高品质的前提下加强资金周转，提升运营效率。

强供应方面，集团将加快城市供应项目的土地供应，释放旧改项目价值，对于现有销售项目将灵活调整销售策略和推盘节奏。同时精准拿地，以大湾区长三角区域为核心，以武汉、郑州、西安等国家中心城市为重心，完善2+N整体的投资布局。

降负债方面，集团积极严抓销售回款，通过项目的股权合作降低负债率，综合考量企业发展、管理、债务、规模间取得平衡。

拓渠道方面，集团将寻求多元化融资渠道，降低整体融资成本。

集团下半年可售货值830亿元，主要推盘集中在三季度和四季度末。可售货值按城市划分，一线城市38%，二线城市61%。按区域划分，大湾区项目占60%，长三角占15%。下半年集团将推出17个全新项目，这些项目位于深圳、广州、珠海、中山、郑州、成都、武汉等地。

旧改项目也进入了集中的供货期，经过多年对旧改市场的深耕，目前集团迎来了全国集中旧改项目的机遇期，也是集团发展的机遇期。下半年深圳坂田城市广场、深圳佳兆业未来城、平湖佳兆业广场、盐田城市广场四地将进行改造，2019年有五个旧改项目工地，上述14个旧改项目以深圳为主，广州、珠海、上海各有一个，总货值接近1300亿元。

集团积极响应国家推进租购并举的住房改革政策探索机遇，今年上半年集团租赁业务取得了突破性进展，累计签约长租业务21.3万平方米，包括公寓3700间，工位超过8600个，这些项目位于北京、上海、广州、深圳、成都等核心城市，截止6月底开业五个项目，除此以外，集团的租赁业务走出具有自身特色的发展道路，充分发挥自身核心优势，聚焦盘活存量资产，实现租赁业务社会功能和经济功能的协调。

集团上半年在主营业务地产方面保持快速增长，销售同比增长13%，达到253亿元，在确定收入方面，每平米确认收入均价同比增长45%，达到每平方米16000，确认销售金额有78%的增长，达到人民币140亿元，确定销售面积增长22%，达到87万平方米。、

大湾区项目成为了上半年合约销售主力，销售金额占比达55%，深圳占37%，另外有17%来自长三角地区。集团专注于一线和重点二线城市的投资发展策略。一线城市中，深圳佳兆业未来城、深圳佳兆业城市广场、广州佳兆业城市广场销售表现突出，其中根据相关的数据显示，深圳佳兆业未来城以650套的成交量，，名列深圳龙岗区2018年上半年新房成交套数第一名以及深圳市上半年新房成交第二名，南京、成都、长沙等项目也保持了良好的销售势头。

确认收入方面，2018年上半年入账收入中，大湾区项目占比66%，按入账城市划分，一线城市占比58%，二线城市占比37%。

上半年集团约95%的收入来自于物业销售和物业销售相关的收入。上半年公司的收入由去年同期86亿增加到150亿，同比增长75%，主要是因为面积、均价增长导致的，公司毛利由去年的人民币29亿元，增加到人民币47亿元，同比增长66%，毛利率处于行业较高水平。净利润由去年同期18亿元增加到今年上半年22亿元，同比增长24%左右。净利润率由去年同期21%下跌6个百分点，到15%，这主要由于汇兑损失影响所导致。公司的核心净利润比起去年同期增加了66%，达到19亿元，核心净利润率是13%。

资产负债表方面，资产总值和去年底水平接近，达到人民币2146亿元，由于今年上半年公司降负债作为经营工作的重点，通过优化资本结构，降低负债规模，把净负债率由去年底300%下降到期中258%，与此同时公司杠杆比率比2017年底下降3个百分点。在现金为王的指导下，销售回款率由去年年底的75%上升到今年上半年的85%，由此手头的现金比起去年底增长了24%，达到263亿元。公司的速动比率由去年年底1倍增加到今年期中1.4倍。