政策暖风吹醒地产股，房企熬过冬天还远吗？

12月12日晚间，国家发改委印发了《关于支持优质企业直接融资进一步增强企业债券服务实体经济能力的通知》。其中，当然也包括支持优质的地产企业直接融资。

政策一动，香港市场的地产股立马有了表现。截止发稿前，龙光地产大涨超8%，华润置地、旭辉控股等个股大涨超6%，万科企业、龙湖集团、碧桂园等个股均上涨超4%，宝龙地产、富力地产、招商局置地等个股上涨超3%。

（来源：富途证券）

政策呵护

昨日晚间，发改委下发的《通知》主要明确了四个方面的内容。 

第一，明确了优质企业支持范围。  

《通知》强调，支持信用优良、经营稳健、对产业结构转型升级或区域经济发展具有引领作用的优质企业，特别是支持符合条件的优质民营企业融资发展，明确优质企业主体信用等级达到AAA，明确了财务指标参考标准。 

地产方面，资产总额大于1500亿元，年收入大于300亿元，负债率不超过85%，3A评级的房地产企业，属于支持的优质企业范围。根据去年年报数据做严格删选，以下12家公司最为受益。

（来源：Wind）

第二，优化了发行管理方式。  

批文有效期延长至两年，允许发行人灵活自主设置各期债券具体发行方案，进一步提高资金使用灵活度，补充营运资金比例提高至不超过50%，允许优质企业依法依规面向机构投资者非公开发行企业债券等。 

分析认为，此次通知拥有更高资金运作空间：募资可用于运营资金比例由40%升至50%（公司债用于投资长租公寓等30%可用于补流，企业债以前是60%项目建设，20%还贷款，20%补流），较大程度缓解房企资金压力。

第三，实行"负面清单+事中事后监管"模式。 

优质企业须对债券资金用途实行正负面清单管理，“正面清单”应符合国家产业政策，聚焦企业经营主业；“负面清单”包括但不限于将债券资金用于房地产投资和过剩产能投资，用于与企业生产经营无关的股票买卖和期货交易等风险性投资。

第四，规范了优质企业信息披露要求。 

《通知》以信息披露和投资者保护为核心，引导形成市场化约束机制，加强优质企业信息披露，保护债券持有人利益。

除了政策上的支持，市场对于放松楼市调控也有一些期许。

12月11日，社科院在北京发布《中国住房发展报告(2018-2019)》。《报告》预计，未来，一线城市可能微调调控措施，保持调控政策的适度；二线城市可能最具放松的冲动和条件，激活楼市的热度；三四线城市可能动用干预之手，极力维护楼市的温度。

房企的严冬还将继续

政策的呵护，也基本实锤了目前房企融资的紧张。今年，地产企业的融资非常不易。

4月27日，由央行主导的5部门联合发布《关于规范金融机构资产管理业务的指导意见》。一篇上万字的“资管新规”横空出世，给房企之前主要的拿钱通道上了紧箍咒。

（“资管新规”部分截图）

新规规定，资管常用的保险、基金、银行等通道基本被取消，而且只能嵌套一层。此外，公募的杠杆是140%，私募最高为200%，统统都给扣死了。原来，资管很多的资金流入了楼市。现在，资管通道被堵，钱流不进来了，也不敢流进来了！那么，地产商的日子就不好过。

据数据统计，目前地产的非标融资规模继续回落，成本仍在增加。来自用益信托的统计显示，地产信托在四季度的募集规模出现明显回落，11月单月地产集合信托发行规模降到了600亿以下，较高峰8月份减少了450多亿。在房地产信托募集资金难度增加的同时，融资利率也在不断走高，比如用益信托网统计的房地产集合信托月均收益率已经从年初1月的7.66%提高到11月的8.48%，和13年10%左右的高成本比起来还不是最高，但也在不断接近了。如果从单个产品的收益情况来看，当前市场上甚至不乏收益率超过9%甚至10%的房地产信托产品。

非标融资不易，那么就选择大规模发债。

2018年地产债发行量确实大幅回升。今年地产债发行与去年比起来明显回暖，前11个月地产债发行量接近3580亿元，而去年全年才有1900亿，发行量上翻了近一倍。

但主要是借新还旧，净融资同比反而减少。今年地产债也进入了偿还高峰期，到期量大增，故而虽然债券的发行量较去年明显增加，但主要用于借新还旧，净融资额持续低迷，今年以来累计仅1059亿，同比反而减少了232亿。

2019年地产债偿还压力继续大幅增加。从存续地产债到期情况看，19年全年地产债偿还量预计还有3031亿，另外还有4157亿会进入回售期，如果按照40%的回售比例预估，明年待偿还的规模还有4694亿，这个偿还量尚未包括明年底前发行且到期的超短融（2018年这一规模大约有150亿），考虑到这一部分，预计2019年地产债偿还规模要在4800亿上下。和今年3100亿的偿还量比较看，明年地产债偿还压力要大幅增加。

融资不易，地产商们就必须要拼命降价出货回笼现金了，否则，真的可能“活不下去”。

结语

目前，国家也只是针对优质的地产企业给予一定的融资上的政策支持。那么，更多的中小房企怕是很难度过这个劫难。

不过，目前市场上的一些“放松”动作对于地产商也算是利好。据地产资深人士称，中国高价房堰塞湖现象开始缓解，成都已经把过去的高价房慢慢放出来了，两个半月前已经行政性限价默许取消了。限价放开的目的是把真实的市场价格逼出来。现在北京、上海限价已经有一点点放松，但是要管控速度。

不管怎样，就像万科此前宣称地那样，一定要先“活下去”，才会有未来。