请回答2019：棚改褪色后，故乡的高房价将走向何方？

作者：NFI

来源：北方新金融研究院

这一两年，三四线城市成了炒房最为凶猛的地方，棚改货币化安置是重要推手之一。不过，随着2018年棚改政策的转向，明年三四线城市楼市降温将是大概率事件。

图/新华社

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“回不去的故乡”

近一两年来，在三四线城市，房价成了人们讨论最多的话题。对比受调控政策影响的一二线城市房价，三四线城市房价一路高歌，逆势上涨。

易居房地产研究院于11月底公布的《100城住宅价格报告》显示，三四线城市1万元以上均价水平已持续了15个月。2018年10月，包括宜昌、日照和北海等三四线城市房价同比增幅较大，增幅分别达到了54%、42%和39%。

国家统计局发布的70个大中城市商品住宅10月份销售价格变动情况表明，位列涨幅前十名的城市中，一半以上都是三四线城市。

与三四线城市火热房价相对应的，是今年棚改计划的顺利实施。近期，各地通报了棚改进度情况：

河北——2018年国家下达河北省的城镇保障性安居工程任务为开工23万套，基本建成6.5万套。截至2018年11月底，全省棚改开工23.5万套，完成年度任务的102.2%。

辽宁——截至11月底，全省棚户区改造新开工63357套，完成国家下达全年任务的101%。

湖南——截至11月底，全省各类棚户区改造开工建设288023套，为年度开工建设计划的100.71%，已提前1个月完成全年任务，122个县（市、区）均全面开工。

从全国来看，今年11月14日，住房城乡建设部发布消息称，截至10月底，全国棚改已开工577万套，占年度目标任务的99%，完成投资15000多亿元。

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逐渐褪色的棚改货币化安置

据第一财经报道，与往年情况相比，今年多地通报的棚改情况中均没有提及货币化安置比例。

棚改货币化安置数据的“消失”，与相关政策的重大转变有一定关系。

棚户区改造作为重大的民生工程，一直受到政府的高度重视。从房地产市场的角度看，棚改会分流一部分购房需求，相当一部分棚改通过实物回迁的形式解决居住需求，有助于稳定房价。

自2015年开始，政府开始“大力推动”棚改货币化安置比例的提升。简单理解就是，政府直接以货币的形式补偿被拆迁棚户区居民，而居民再到商品房市场上购置住房。

棚改货币化安置刺激了三四线城市的购房需求，它的副作用是拉动了房价，加深了投机炒房的氛围。

今年6月底有消息称，国开行将棚改项目合同审批权收回总行，外界有声音称这是“棚改贷款审批暂停、货币化安置被叫停”的重要信号。

此后，有关棚改融资收紧的传闻四起。时隔大约半个月，7月12日，住建部召开棚户区改造工作吹风会，会议重要内容是“棚改不搞一刀切，因地制宜推进货币化安置”——这被视作政府对于棚改政策态度发生了重要转向。

具体来看，对于商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方，应有针对性地及时调整棚改安置政策，更多采取新建棚改安置房的方式；对于商品住房库存量较大的地方，可以继续推进棚改货币化安置。

10月8日，国务院常务会议传递出棚改工作新动向，即严格把好棚改范围和标准，调整完善棚改货币化安置政策。国常会还提出，因地制宜调整完善棚改货币化安置政策，商品住房库存不足、房价上涨压力大的市县要尽快取消货币化安置优惠政策。

从这场会议透露的信息来看，棚改其实已经阶段性地完成了历史使命——成功消灭了三四线城市的楼市库存，因为当前库存规模已达到了历史最低点。从抑制房价的角度，货币化安置优惠政策可以适度退出，但要摒弃“一刀切”。

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高房价还能撑多久？

对于即将到来的2019年，棚改政策还将迎来哪些变动？

其实在今年10月25日，住建部副部长倪虹主持召开的部分省市座谈会上，已经透露出些许信息。这次会议明确，政府购买棚改服务模式取消，2019年棚改以发行专项债券为主。

具体而言，对于新开工的棚改项目，不得以政府购买服务的名义变相举债或实施建设工程，而是要求以发行地方政府债券方式（棚改专项债）为主进行融资。最新的11月数据显示，11月地方政府专项债发行量明显下降至-332亿元，而去年同期为2,282亿元。

市场人士分析，叫停政府购买棚改服务模式主要是为了防范隐性债务风险，尽管棚改新三年计划还将继续推进，但棚改规模和推进力度可能会较之前有所缩小。

失去了棚改的支撑，以及在调控政策的影响下，三四线城市的高房价还能挺多久？

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，对于三四线城市的楼市来说，降温是大概率的。从需求上看，部分需求或是透支的，往往此类城市市场交易过热以后，会暂停一段时间，类似半年以上，这个时候容易带来市场交易的下行。

他指出，从动力上看，棚改政策有所调整，这在很大程度上也会影响此类城市的市场交易，或者说资金方面的来源会减弱。从房价来说，过去房价有冲高现象的，往往在这段时间会有小跌，这也基本上符合市场预期。很多城市的房价太高，而收入等水平没有跟进，以及部分二手房房源相对多，这都会牵制此类城市的新房交易和价格。

此外，判断房价的中长期趋势，还需回到人口的问题上来。只有人口长期流入的城市，其房价才有长期上涨的空间。

海通证券首席宏观分析师姜超团队曾撰文指出，根据常住人口增速来看，三四线及以下城市的人口增速一直处于0.3%左右，低于全国人口平均增速0.5%，也远低于一线城市和二线城市的人口增速。“相比于一二线城市来说，三四线城市整体不具备房价长期上涨的基础。”