全国近7成重点城市二手房下跌，楼市真的步入深冬？

近日，诸葛找房发布了最新的《百城二手住宅均价报告》。据数据显示，上周（12月3日-12月9日），百城二手住宅挂牌均价为15136元/平方米，环比下跌0.54%，下跌城市达69个，平均跌幅0.91%。上涨城市31个，平均涨幅0.51%。

其中，惠州（-1.45%）、北海（-1.44%）、许昌（-1.41%）、德阳（-1.11%）、南通（-1.08%）、沈阳（-0.99%）、烟台（-0.99%）、贵阳（-0.95%）、泰安（-0.93%）和廊坊（-0.91%）等十个城市二手房均价环比跌幅最大。

从此前诸葛找房研究中心提供的数据显示，截止11月，二手房均价已经连续下跌3个月。今年11月份，二手房均价为15268元/平方米，环比10月份下跌0.3%，较此前跌幅进一步扩大。具体来看，二线城市二手房下跌幅度最大，环比跌幅为0.48%，其次为一线城市，环比跌幅0.43%，而三四线城市仅小幅下跌0.07%。

客观地讲，二手房价格的变动，有时比新房价格的变动，更能代表市场的变化、房价的变动。政府对于二手房不能像新房那样进行限价，市场占据主导的调节因素。并且，除了学区房等特殊因素之外，一般情况下，二手房都是中等收入阶层在购买，中等收入阶层构成了二手房市场的基本格局。相反，新建住房就很难说了，别的不说，仅炒房者和政府严格的限价措施就会令新房价格严重失真。全国二手房均价的连续回调，也说明了现目前的楼市的状况。

此外，我们再从城市冰山指数披露的最新数据中来纵览一下楼市的冷暖。燕郊房价方面，已经横盘下跌了快20个月，12月第2周月环比上涨1%，房价几乎有止跌的迹象。另外，全国重点的二线城市，比如成都、武汉的房价已经连续几个月回调，且每月环比下跌超1%。

（来源：冰山指数）

全国楼市的普遍回调，也说明了需求端的萎缩与低迷。

土拍市场更冷

再看楼市供给端，也已经明显出现了下滑。目前，土地成效溢价率越来越低，流拍现象也越来越多。据中原地产研究中心数据显示，2018年全国共成交50宗总价超过36亿元的住宅地块，平均溢价率出现了明显下调，在50宗住宅地块中，溢价率为0的多达20宗，溢价率在0-10%的有9宗，只有4宗溢价率超过50%。而在2016年土地市场火爆的时候，全国住宅土地成交总价前50宗中，溢价率超过50%的有39宗。

相反，按照中原地产研究中心提供的数据，截至11月29日，一二线城市住宅土地流标282宗，同比增长143%，是近6年来最高纪录。三四线城市流拍现象更为严重，截止11月20日，流标住宅土地906宗，相比去年同期的766宗，上涨了18%。

此外，我们再从另外一个角度去感受下土地市场的严寒。数据宝统计，11月份万科仅仅拿了两块地，金额为24.49亿元，环比10月份的97.48亿元暴降75%，同比去年暴降超85%。这已经是连续3个月拿地不足100亿元，创下了2017年以来的记录。

据数据宝统计，11月份碧桂园只拿了一块地，耗资仅仅441万元，其今年单月拿地最多金额超过410亿元，最低也有11亿元多。另一家龙头房企保利拿地金额也出现大幅下降趋势，其11月拿地金额只有10亿元多，创今年新低，其年内单月拿地金额最多超过248亿元。

整体来看，房企11月只有拿68块地，金额为626亿元，创出年内新低，同比下降超过64%，环比下降接近40%。

机构如何看待未来的楼市？

据国家统计局数据显示，2018年1-10月份，全国房地产开发投资99325亿元，同比增长9.7%，增速比1-9月份回落0.2个百分点。其中，住宅投资70370亿元，增长13.7%，增速回落0.3个百分点。从房地产投资增速也可以看出，也能从一定程度上反映出楼市的冷暖。

（来源：统计局）

对于未来的楼市，机构又是如何看待的呢？

据野村证券的陆挺团队指出，在中国，房地产市场是支撑经济的重要力量之一，其牵涉到四十多个其他行业，可谓“牵一发而动全身”。据估算，房地产及相关行业对整个GDP作出了约16%的贡献，中国的税收中也有约22%来自于房地产行业。在贸易摩擦背景下，房地产市场转冷将进一步拖低中国经济。  

陆挺团队相信，当明年上半年GDP增速进一步放缓之时，中国政府最终将放松对楼市的调控。

不过，陆挺团队强调：“反对简单地放松或者逆转之前实行的限制性政策”，称“政策决策者需要认识到大城市的作用，让市场在房地产和土地配置过程中扮演主要角色”。

中信建投则认为，市场对明年经济下行预期越一致，为避免最糟糕的结果，明年政策“稳内需”的力度也就越大，存在扭转市场预期的可能，比如放开房地产。

房地产财经壹书生则认为，明年上半年，一线、强二线及环一线的价值城市，按照房住不炒的精神，将迎来新一轮的政策松绑式拐点，以释放“住”的需求。一方面，以此来托底中国经济；另一方面，以此来修复2016年930后因去库存而扭曲的楼市市场价值体系。  

相应地，广大的三四五线非价值城市，鉴于2016年930后的涨价去库存式透支，市场将进入无尽的黑暗期。楼市本已全面分化，未来只有20%的城市具备中长线投资价值。