2019年房产投资策略地图

为什么未来几年中国楼市会因为债务出清和裁员倒闭潮而出现持续阴跌,却又建议年底买房?

来源:楼市团长

为什么未来几年中国楼市会因为债务出清和裁员倒闭潮而出现持续阴跌,却又建议年底买房?我仍然保持中国楼市还能再涨15年的判断,并且2022年前后会暴涨。但2018—2021年中国楼市没有大行情,现在回调是为了将来涨得更高,但需要耐心等候。


那为什么这几年阴跌回调,我还建议大家在年底或明年两会前后买房呢?注意,这两个时间点往往是一年之中的季节性底部,并且要注意不是笋盘不买。


投资没绝对,任何一项投资无论大环境如何,最终影响你利润的只有一个因素:那就是你的买入价。牛市再牛也有人亏钱,熊市再差也有人赚钱。


我身边一位朋友2018年2月在广州买了一套房子,是的,广州没有大行情,但是他买的是业主急售的房子,比市价低30多万,而且还能低首付,当时买入价2.2万,评估价2.6万,那样一来,首付就很低了,150平方300来万的房子,首付仅50多万就拿下来了。12月初如果以2.8万的价格卖掉,那近一年时间,账面利润90万(未计税费)。


所以,哪怕大环境没有行情,如果遇到急售愿意出血的业主,一样可以赚到钱,关键还是在于你操盘能力。只是阴跌的时候,投资买房需要特别小心,艺高人胆大,那样即使大行情下跌,你一样有机会赚到钱。


记住两点:第一,不是笋盘不买。第二,投资没绝对,时机对了,你买贵了,一样赚不到钱;时机不对,但是捡到大便宜,一样可以赚钱。


为什么广州会出现这种低首付的情况呢?是因为去年广州楼市行情好的时候,该板块的楼盘在银行的评估价是2.4-2.6万,一直偏高,今年出现业主2.2万的放盘,而银行还没有下调评估价,这样就自然出现一个超低首付的机会了。这样的机会,当然大胆买入。


目前广州存在这种机会的板块有:番禺万博、增城新塘、白云区京溪、黄埔区丰乐路附近的几个楼盘可以操作,有意进入广州建仓的朋友平时多跑盘,找出市场中的“甜草莓”,趁早把它摘了,否则银行把评估价调低,那就没有机会低首付了。


2019年1月下旬,我计划飞到北京、上海,杭州与当地房圈朋友,一起聚聚,一来商议一下转移一部分资产到海外的事情,另外看看当地还有没有甜草莓,同时就近感受中国楼市的异动。


好了,扯了半天,马上开始正文,欢迎阅读、参与评论:

01、我们的2018年,扎心了!


回顾过去这一年,感谢有王健林、贾跃亭、孙宏斌、马云等大佬天天搞事情,让我们上班狗在回家的地铁上,翻着手机,从他们跌宕起伏的人生故事中,感受到真真切切的沧海桑田。

看到大佬们都过得不好,我们这些人就安心了。

2015年的时候,王健林还是大家的“首富爸爸”

最近,壮士断腕,将13个万达城、70多家酒店打包甩给孙宏斌和李思廉,还要将海外的资产卖掉,背后一堆烂事等着处理。

2015年,乐视营收130亿,贾跃亭被评为“中国十大经济年度人物”,风光无限,一时间乐视仿佛就是全球最有价值的公司。这个从山西走出来的年轻人,长袖善舞,短短几年,迅速登上财富巅峰,又突然间坠落。

最近,乐视全新洗盘,欠债150亿,贾跃亭两次被证监局责令回国,但是他还在外国继续忽悠,听说最近搭上美国政府。

可恨的我还充了10年的乐视会员,现在这家公司能不能存活10年都是个问题。

看罢大佬们的风云变幻,凡人的2018,也很魔幻现实

2015年,保温杯还是单纯的杯子;90后还是社会新兴人类;单车还是自己骑自己的。

今年,保温杯火了,中年人开始焦虑了,第一批90后开始秃头、出家、养生;共享单车,从兴起到泛滥,开始陆续倒闭,连ofo的官方公众号也要接广告活命了。


更可怕的是,生活不止有眼前的枸杞,还有泡脚、秋裤、霸王防脱。



02、2019年,真正高手如何投资房产?


回到楼市,这两年,上面就像房地产的后妈,不断加大调控力度:

2016年,放开二孩、降准、降首付、契税新政、开放小区、推进去库存、二手房营改增、培育特色小镇、重启限购限贷、整治首付贷等。

2017年,“限”字风头更甚、利率上调、共有产权、租购并举、租售同权、房地产税、房价下跌、房住不炒、金融去杠杆、长效机制等多管齐下。

今年房价终于在萎靡不振,市场波澜不惊之下,平平稳稳地度过了2018。专家们又开始高喊“2018年是有史以来最艰难的一年”了。

正是因为“年年都是有史以来最艰难的一年”,才有我们对于2019年楼市的看法:

1、调控,调的不是楼市,是财富再分配。有购房资格,又有资金的,先买房发财,没有的回家再等几年。

2、“环都市圈”是个坑,只有庄家才是真正的赢家。

3、中国未来几年会有一次大面积的债务出清和裁员倒闭潮,企业升级换代的阵痛不可避免,形势非常严峻。

4、国内未来几年都没有大行情,海外置业正当时,及时避险,保住胜利果实。欧大已经开始布局东南亚了,我们也要有所行动,未来人民币一定淹没世界,中国人会买遍全球,周边国家的房产会持续上涨。

2019年即将到来,还没赚够一个小目标的你,打算怎么规划自己的投资呢?国内还有没有机会?

莫急,我们先来看看全国房价TOP30城房价排名。

同时,我们根据内部资料整理了全国14大重点城市2001-2015年15年间的人口数据,通过大数据建模对各城市人口发展趋势进行预测。

排行

城市

2011-2016年

人口增长

(万人)

2016-2021年

人口增长预测

(万人)

 

人口增量差值

(万人)

1

上海

125.0

286.2

161.1

2

深圳

151.1

299.9

148.8

3

苏州

40.6

154.3

113.7

4

合肥

58.5

158.0

99.5

5

广州

116.5

207.3

90.8

6

北京

208.2

281.3

73.1

7

重庆

125.7

186.6

60.8

8

成都

86.5

139.4

52.9

9

郑州

94.0

135.6

41.6

10

佛山

33.8

69.3

35.5

14

武汉

79.4

103.2

23.8

注:人口增量为未来五年人口增长预测数和过去五年人口增长数之差,正值且差值大,说明人口增速快,负值说明人口增速下降而非人口流出

未来5年,北上广深的人口压力依然很大,与此同时,土地的供应却非常有限,这就决定了这四个一线城市未来的地价依然会高烧不止。部分房价很高,但是人口增速缓慢的二三四线城市比较尴尬,这类城市只能买优质地段,沿着城脉方向的近郊区,至于远郊区和老破大谨慎投资。

2015年,总部设在巴黎的经济合作与发展组织(OECD)进行了一项中国城市化调查,结论有两大关键词:速度与阵痛。
 
中国城市化快速发展的二十多年里,1000万人口以上的特大城市增加到了15个。在政府统计中,这个数字是6个,原因是它排除了外来务工人口与郊区人口。1980年,中国只有19%的人住在城市,据OECD预测,2020年将会达到60%。

1950年至2010年,中国与日本、俄罗斯、印度的城市化趋势对比,可见中国的城市化速度大约在1990年开始快速抬升,但最近几年没有大涨行情。图/OECD


城市势力经过多年的合纵连横,以北、上、广为中心,环渤海、长三角、珠三角托举出三组城市群,中部、西南的城市也跃跃欲试。中国城市的数量减少,体量变大,大城市成了吸取一切的黑洞。

不止北上广深,中国的城市都在异化与变态之中发展,没有例外。到2021年中国的城市格局会呈现怎样的一种排名呢?我们同样根据各个指标,制作了一个图表,仅供参考。

可能你对于重庆排名下降有异议,抱歉,输入各个指标,经过函数计算,系统数据的确显示重庆会排名下降,可能与该城市政府固定投资比例太大有关,过于依赖,万一政府减少投资,城市发展基本面会受到较大影响,所以重庆当务之急要加大招商引资,搞活民间经济。


看完人口数据和城市排名的变化趋势,我们再来看看资金的流向:

从“金融机构本外币各项存款余额”(简称“资金总量”)的角度观察城市。资金是经济运行的动力,也是结果。一个城市能汇聚多少资金,显示出这个城市的综合实力和发展潜力。

由于这个指标没有列入政绩考核、由各地人民银行统计,因此基本上是准确的。事实上,根据这个指标划分城市等级,也是最科学的。

很遗憾,我们团队还在联系相关人士,但尚未得到最新的数据。所以只能暂时根据2013年各城市公布的统计公报进行分析,以下为汇聚资金超过5000亿元人民币的城市名单。

1、北京 9.2万亿 (人均46万)
2、香港7.34万亿 (人均102万)
3、上海6.93万亿 (人均30万)
-------------------------以上为强一线城市

4、深圳3.39万亿 (人均32万)
5、广州3.38万亿 (人均27万)
--------------------------以上为弱一线城市

6、台北 2.7万亿 (人均101万)
7、成都2.37万亿 (人均17万)
8、天津2.33万亿 (人均16万)
9、重庆2.28万亿 (人均8万)
10、杭州2.22万亿 (人均26万)
11、苏州 2万亿 (人均19万)
12、南京1.84万亿 (人均23万)
---------------------以上为强二线城市

13、武汉 1.5万亿 (人均15万)
14、西安 1.4万亿 (人均17万)
15、宁波1.32万亿 (人均17万)
16、郑州1.22万亿 (人均14万)
17、大连 1.2万亿 (人均18万)
18、无锡1.16万亿 (人均18万)
19、青岛1.14万亿 (人均13万)
20、佛山1.14万亿 (人均16万)
21、沈阳1.04万亿 (人均13万)
22、长沙1.02万亿 (人均14万)
23、福州8950亿 (人均13万)
24、济南9894亿 (人均15万)
25、太原9820亿 (人均23万)
26、昆明8840亿 (人均14万)
27、东莞8631亿 (人均11万)
28、石家庄8608亿 (人均8万)
29、哈尔滨8488亿 (人均8万)
30、合肥8233亿 (请抢答)
31、温州8096亿 (人均9万)
-------------------以上弱二线城市

32、长春7921亿 (人均10万)
33、南通7542亿 (人均10万)
34、南昌6625亿 (人均13万)
35、南宁6484亿 (人均10万)
36、绍兴6461亿 (人均13万)
37、常州6348亿 (人均14万)
38、烟台6020亿 (人均9万)
39、厦门5843亿 (人均17万)
40、贵阳5742亿 (人均13万)
41、泉州5626亿 (人均7万)
42、乌鲁木齐5612亿 (人均18万)
43、兰州5500亿 (人均15万)
44、唐山5464亿 (人均7万)
45、嘉兴5073亿 (人均11万)
46、潍坊5060亿 (人均6万)


看完这些数据,相信你会感到震撼,它可能会颠覆你很多固有的观念。可以顺手列举几个:

第一,中国真正的金融中心、经济中心,很难说是香港、上海,因为北京的资金总量竟然比香港多出一个南京,比上海多出一个天津,完全是另一个量级

第二,北上广深的排序已经被颠覆,其实那反映的是2000年的情况,当时广州的资金总量是深圳的两倍,但现在深圳已经超过广州。

第三,成都汇聚的资金竟然超过了天津、重庆、杭州、苏州、南京,估计很多人也没有想到。至于台北被广州和深圳打败,也超出了很多人的预料。

第四、厦门汇聚的资金总量仅5843亿,为什么它房价还那么高呢?因为厦门人均资金量并不低,达17万元,远超很多二线城市。正因为如此,厦门的房价是最不稳定的,因为总资金量仅5843亿,盘子小,一小部分人撤资就能引发大跌。投资就是要去资金总量大,人均资金高的城市,不但大盘基础扎实,购买力也强劲,资产安全。

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