万科重回行业第一，只为了“活下去”？

万科，作为原来的江湖老大哥，从来不缺大新闻。

12月4日晚间，万科发布了最新的销售数据。单单11月份，万科实现合同销售面积为355万平方米，合同销售金额为583.2亿元。如果看今年前11个月，其对应的数据分别为3599万平方米及5439.5亿元。 

数据公布出来之后，万科又重夺行业的冠军宝座。万科离开这个位置很久了，如今又回来了，可喜可贺！

然而，万科的日子就真的好过么？

一、不敢拿地，还怎么玩？

虽然万科普大喜奔重新坐上老大的位置，但是背后的辛酸也怕只有自己才知道。

9月底，万科在秋季工作总结会上，喊出“活下去”的目标。同行们当时看完，也只有瑟瑟发抖的份。后来，大家都戏谑万科的阴谋和阳谋，认为它在演戏。但是，几个月下来，万科是真的是在演戏吗？

据数据宝统计，11月份万科仅仅拿下两块地，金额为24.49亿元，环比10月份的97.48亿元暴降75%，同比去年暴降超85%。这已经是连续3个月拿地不足100亿元，创下2017年以来的新低。

作为一个龙头房企，都不怎么敢拿地，往后的营收怎么保证，以后还吃什么？

似乎在万科的带头下，其它龙头房企也不怎么感冒。据数据显示，11月份碧桂园只拿了一块地，耗资仅仅441万元，而今年单月拿地最多的金额超过410亿元，最低也有11亿元多。另一家龙头房企保利拿地金额也出现大幅下降趋势，11月拿地金额只有10亿元多，创今年新低，其年内单月拿地金额最多超过248亿元。

整体来看，房企11月只有拿68块地，金额为626亿元，创出年内新低，同比下降超过64%，环比下降接近40%。

一边是地产商不敢拿地，另一边政府却卯足劲供地。据统计显示，11月一线城市供应土地合计高达90宗，二线城市供应量也有所上涨，11月供应土地高达1400宗。

这样一来，土地出现供大于求，多个城市的供地计划也就完不成。尤其以一线城市更为严重，完成率仅为20-40%，二线城市的南京相对会好一些，达到73%。但跟1年前的开发商屡拍“地王”的画风完全不一样！

政府没有完成供地计划，也意味着不少的地皮流拍了。据中原地产研究中心统计显示，截止12月初，一二线城市住宅土地流标高达282宗，这是自2012年以来的最高纪录，同比去年上涨143%。同时，三四线城市土地流拍944宗，去年同期是766宗，直接上涨23%。

看来，地产商的冬天真的来了。

二、潮水退去，谁在裸泳？

地产商们不拿地，以后吃什么，难道只管当下，不管未来了吗？事实上，开发商真的有点力不从心，就像万科喊的那样，先活下去，才能谈未来。

然而今年上半年，中国楼市还风风火火，还一度出现了万人抢房的盛况，甚至还出现过因买房排队而晕倒的案例。

但是，没有永远不涨的A股，也没有永远上涨的房价。就在年中的一个时间点，楼市似乎一夜入冬，龙头房企开始行动，降价一波接一波，维权也就跟着出现了。

让笔者好奇的是，开发商为何突然在这个时间点上集体对于未来的楼市不看好了呢？我想，这里面，一定是发生了什么。

在此之前，其实有一个关于金融机构的监管政策落地了，在外行看来跟房地产关系不大，但在开放商看来，简直就是一个釜底抽薪的暴击。

4月27日，由央行主导的5部门联合发布《关于规范金融机构资产管理业务的指导意见》。一篇上万字的“资管新规”横空出世，金融机构们都吓尿了，但最受伤的却是房地产。

为何这样说？要回答这个问题，我们就要搞清楚房地产与资管之间的纽带关系。

2015年，中国资管行业规模从50多万亿元，截止目前便猛增到110亿万亿以上。短短的3年多时间，资管规模就翻了一倍有余。那如此大规模的资金又都去哪了？

在中国，有三大资金池，分别为股市、债市以及楼市。目前，楼市的承载量为700万亿，债市为50-60万亿，股市也就40多万亿。

先说股市。从2015年以来，A股的成交量不见什么大的变化，沪市每日成交量维持在2000亿，深市也就2600亿，两市相加，平均也就基本稳定在5000亿左右，今年的几个月估计还没达到这个平均线呢。而在2015年6月股灾之前，沪深两市的成交量高居2万亿以上。

所以，3年以来，股市是没有什么大资金进去的，倒是可能流出了不少。你看去年蓝筹股的大涨，也仅仅是存量资金在抱团取暖而已。A股没有赚钱效应，也可以推测资管里面的钱就压根就没有流入到股市。

债市方面，这几年扩容很有限，这里不过多探讨。而剩下的就只有楼市这个资金蓄水池。具体流入了多少资金，我们不得而知，但可以推测的是资管行业多增长的50万亿，大部分是进入了楼市。

资管行业大规模的资金源源不断地进去，资产价格就连续上涨，这其实是一个简单的逻辑。

不幸的是，现在潮水退去，资管的资金被卡脖子，流不进去了！

4月出台的“资管新规”，就是为资管最大的流入方——房地产上了紧箍咒。政策规定，资管常用的保险、基金、银行等通道基本被取消，而且只能嵌套一层。此外，公募的杠杆是140%，私募最高为200%，把高杠杆统统都给扣死了。

（“资管新规”部分截图）

现在，地产商主要的融资拿钱渠道被封住，资管的钱流不进来，也不敢流进去了！原来，开发商动不动就加几倍、几十倍的杠杆，以后就不存在。资管有序，就不可能出现像之前加N倍杠杆赚取暴利的传奇了。

所以，“资管新规”的横空出世对于持续3年高烧不退的楼市就是一剂猛药。政策出台没多久，地产商们终于清醒了。

之后，资管通道不好拿钱，大型房企们就去发债，以新还旧。结果，大量的房企在国内发债被监管部门给终止了。

国内借钱不容易，开放商还可以去海外募集资金。不过去海外募资哪有那么容易，成功者只有几家龙头公司，如万科、恒大、碧桂园、龙湖。并且海外融资的成本也越来越高。

一边借不到大额资金，一边又要承受还钱压力。这个压力有多大，我们来看看开放商的到期的债务就知道了。

据天风证券研报分析，2019-2021年，地产债券需要兑付的额度分别为4295亿元、4793亿元、7229亿元。这三年，债券集中到期，需要集中兑付，而一般的年份就在2000亿元以下。

另外，据民生证券的数据，房地产的企业境外的存量债券为875亿美元，也就是5958亿元，也将进入偿债高峰，未来两年的债券到期压力较大。

看到这，你也应该知道，为何地产商们即使亏本也要出货的原因了吧！原来，房地产高杠杆的模式玩不下去了。

当潮水退去的时候，谁在裸泳，一目了然。

三、结语

对了，不要忘记，楼市还有一个重磅大利空。

9月27日，在美联储货币政策会议上，正式宣布将联邦基金利率上调25个基点至2%——2.25%，这是2015年推出货币紧缩政策后的第8次加息，也是今年3月及6月之后的第3次动作了。

按照目前美联储官员的表态，12月还将有1次加息，明年或许还有2-3次加息。

如此密集的大规模加息，对于楼市是完完全全的利空。种种迹象表明，房地产的冬天还很长。我相信，这一轮寒冬对于很多中小地产商来说，就是一劫。

在我看来，万科的“活下去”，不是在演戏，而是真正地感受到行业的危机。虽然，万科这一次又重回行业宝座，但是日子真的不好过。