那些去年想买下深圳的“野蛮人”，要溜了！

对于一个“黄牛”来说，屯了一堆票却询价者寥寥是悲惨的。

如果那堆票曾经可以卖出天价，却一瞬间成了废纸，更是致命。

去年10月29日，当中国的2支战队杀入《英雄联盟》半决赛四强，有望登顶王座时，幻想着被金钱砸晕的黄牛们远没有想到，2天之后，两支战队告负，无缘决赛。

手里一度被炒到2万人民币一张的门票，转眼成了送都送不出去的废纸。

放眼如今的深圳，下注商务公寓的投资公司，也不曾预料，去年抢过来的宝贝，如今在艰难的寻找接盘侠。

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2017年，投资公司在深圳以风卷云残之势扫荡时，有人直呼“留给散户的机会不多了”。

而现在，那些不可一世的投资公司正在撤退。

1、被一口吃下的471套龙华红山某公寓正在以散售的形式入市，价格在7.5-8.5万/平；

2、罗湖笋岗片区招商x环在开售前2栋公寓就分别被两家公司整购，如今百套用于散售。

如果你还记得的话，2017年的深圳到处都是投资公司出没。

戴德梁行数据统计说，深圳2017年录得商务公寓大宗交易（成交金额超6000万元）总成交额约90亿元。

而第一太平戴维斯深圳公司副董事总经理吴睿，则将2017年定义为“深圳商用地产大宗投资新元年”。

2017年至2018年上半年，根据“地产火线”和“咚咚找房”资料统计，商务公寓整购频频出现：

其中正在散售的龙华红山片区某公寓，在2017年11月底开盘，一日之间近500套公寓被一扫而空，创造出深圳首个公寓带商铺整体出售的最快纪录。

据深圳地产界大V楼兔子此前透露，当时一共有12家公司参加了竞标，其中多家是来自北京的基金公司，最终该项目以约23亿元的总货值，商铺10万/平，公寓5.5万/平的成交价被一家上海投资公司拿下。

乖乖，一口气拿出约23亿，一张张铺能铺满6.8个标准篮球场；按重量算也要407个标准成年人的体重才能媲美。

这样的大手笔，晃花了吃瓜群众的眼，在深圳楼市掀起一波风云。

当时业界预计，算上改造、包装、融资成本甚至散售时给中介的吆喝费等费用，转手价必须在每平米7.5万元以上才能保本。

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投资公司扎堆整购，难道是失了智吗？

当然不是。

对于资本而言，逐利是根本动机，赚钱就是王道。整购商务公寓，必然离不开追求利益的根本逻辑。

今年8月份之前，国内楼市上涨周期已长达39个月，刷新了中国房地产上涨周期的最长历史。

这一大势给了手握大把钞票的投资公司们底气与勇气。

因为，在市场上行之时，给投资公司的选择余地比较多，不管是长持还是短炒，横竖都是赚钱。

一方面，深圳急剧增长的外来人口和庞大的租赁市场为公寓市场带来热度。

据统计，深圳2017年年末常住人口1252.83万人，新增人口达62万，为近年来的最高峰，并且已经连续三年达到增量50万人以上。

另外一组数据是，2017年深圳2000万左右的实际管理人口中有80%的人群租房居住，1040万套存量住房中有70%长期处于租赁状态，两个数据都远高于国内其他城市。

此外，自2010年住宅市场“限购”政策出台以来，大量的投资需求受到抑制，而商务公寓由于其不限购不限贷的产品特征，承接了部分住宅外溢的需求。

加之公寓产品总价低，显现的暴涨效应明显，成为了投资优选。

据中原研究中心数据统计，深圳商务公寓的均价在2013年为3.68万/平，2016年5.27万/平，2017年6.21万/平，4年涨幅达到68.7%。

而更撩拨神经的是，据安居客记载：

香蜜湖的东海国际公寓2013年9月首次开盘，成交均价达到5.2万/平；时至今日，均价已经达到12.86万/平，涨幅达147%。

再如南山深圳湾壹号，2015年12月均价15万/平，如今22.07万/平，7万/平的溢价空间，近50%的涨幅。相当于啥也不干，光是卖出1平就顶普通人不吃不喝工作一年的工资。

面对这样高涨幅的产品，说不动心，我自己都不信，遑论闻钱而动的投资公司。

此外，业界普遍认为商业整购短期内不会发生再次交易。但红山公寓拿到手才一年就转手，还以大家都认为的保底价抛售，这不是老太太上鸡窝——奔（笨）蛋嘛？！

不好意思，你又想错了。

一个重要的历史节点——731新政，规定公寓5年限售，再加从交钱到开发商交楼也至少需要2年，因此，公寓的实际冻结期长达7年，而大幅增长的持有成本，导致商务公寓来到了命运的分水岭。更别说商务公寓本身不带学位、首付比例高、还贷时间短等无法和住宅相匹敌的产品特质。

据深圳中原研究中心统计，731新政后，深圳公寓连续两个月量价齐跌。

新政后首月，全市没有新公寓项目获批；8月份共成交960套，环比下降13.67%；9月仅成交812套，环比下降15.42%。

继而，冷淡的“金九银十”，更是给许多坚信深圳楼市永远热火朝天的人们上了一课。

想必上面的图你很熟悉。里头大名鼎鼎的华润城住宅和公寓，一个开盘即售罄，一个却尴尬地挣扎着。甚至还有只卖出4套的盘，着实让人心惊。

市场完全变了，投资公司对商务公寓短期溢价率预期降低，拿在手里别说可能赚的还不够塞牙缝，不砸了就算万幸了。此时不抛，更待何时？另一方面，随着年底资金紧张，是时候拿出部分项目回款了。

只是现在想要出货，难！

3

去年，人们还惊呼“留给散户的机会不多了”。而今，投资机构“慷慨”放货，散户们的机会又来了。这时候还要买买买吗？

前文提到的红山某公寓以二手房7.5万/平的均价出售，开盘当天仅换来了约30套的成交量。为了加速去化，从10月底开始，中原、链家、Q房网等平台的中介不仅在朋友圈反复刷屏，现场也不遗余力地拉客。

据“南方楼事”报道，说有中介公司对这个项目定的佣金为5个点，外加一万元的现金奖励。奖励力度远高于其他项目。

市场的态度很明显，我的态度也很明显：不想跟自己找抽的话，尽量别买公寓。在楼市行情不佳之时，手持货币精挑细选是一个刚需的自我修养。

如果你有闲钱，愿意长持商务公寓，那可以按照这几个建议挑选标的。

1、地段好

相比其他产品，公寓更关注未来的升值或者运营带来的收益，对地段的敏感度极高。

只有最核心区域的公寓，交通发达，商业商务功能旺盛、休闲娱乐配套齐全的公寓，才有足够投资价值。

很抱歉，目前能满足这个条件的公寓没几个，至于关外的那些，我劝你还是离这些公寓远一点。

2、租金高

房产的收益主要来自自身增值和租金回报率。

731之后的公寓不具备短炒的可能，而是规避风险又收入稳定的选择。此时，高租金是衡量物业价值的重要标尺。

话说，一般买公寓的人，也不是冲着租金去的。

3、升值潜力大

升值潜力看两点：所属片区的地理位置，片区未来的规划。

不难发现，深圳经济发展最快、政府投入资源最多并且房价涨得最快的区域永远是靠近海岸线、拥有湾区资源的片区，例如现在最火的前海。

而大规模的规划、政策和投资，引发的价值上涨和财富增值幅度，也是大手笔的。