力高集团（1622.HK）：管理层持续增持，土储支撑高质量成长

2018年下半年以来，国内A股和港股市场都持续低迷，但是10月份各部分及高层领导发声支持二级市场长远发展，二级市场有所提振，不少机构及管理人都表明将大规模重新进入市场。随后，受到重挫的美股股票市场也走出持续的修复行情。虽然贸易关系缓和，A、H、美股三大市场形成共振反弹。

资金是投资者手中的选票，资金面是不会说谎的，一些细微的迹象表明，港股通正在持续回到投资者关注的视野之中。9月开始港股通的资金进流入金额持续放量递增，进入11月整体重新恢复平稳，这表明前一段时间的低迷行情高一段落。

在港股通标的之中，有一家公司港股通的持续在默默快速提升，它便是力高集团（1622.HK），这表明资金在持续“下注”这家企业。除此之外同，管理层在9月-10月进行密集增持，形成资金面上的共振。

首先，从图中可见，从力高集团港股通累计持仓比例上看，9月份开始快速，且上升势头一直延续至今。

其次，除了港股通之外，管理层或大股东的持股动向更能表明公司高管同样在9月份开始进行高密度增持，且这一现象在过去从未有过。

根据港交所公开信息，力高集团执行董事黄若青，9月7日至今累计持续增持了1740万股，耗资6601千万元，持股比例从2018年中期的26.04%增加至26.51%。预计黄若青此轮增持平均成本在3.79元/股，短期对股价形成支撑。

如果说公司是一个“黑箱子”，黄若青作为公司的管理层及大股东是最接近“黑箱子”的人，他增持的自信就是来源于公司的价值，这是投资者不得不重视的一大信息。下面主要看看，公司是否存在市场忽视了的价值。

一、盈利能里持续上升，土储充裕支撑发展

力高集团是一家专注在中国开发中、高端住宅物业及商业物业的综合性房地产开发商。公司的主营业务占比最大的是住宅产品开发业务。作为关注长期价值投资者对于力高集团这类房地产开发企业，更为关心的是正荣地产目前的增速未来能否维持，公司成长的持续性如何。

先从盈利能力上看，，力高集团的盈利能力在持续提升。截至2018年中期，公司净利润同比增涨69.3%至人民币6.3亿元，所有者应占溢利增加33.9%至人民币4.3亿元。毛利率从去年同期的19.8%上升至38.3%，净利率从15%上升至36%。

截至2018年中期，公司附属公司、联营公司及合营企业合约销售额增加20.5%至人民币60.9亿元。总体而言是一家“小而美”的房企。但是这种盈利能力能否持续保持是值得关注的。

众所周知，地产属于周期性行业，增速会随着周期波动。但随着调控常态化，行业呈现周期弱化趋势。行业进入集中度加速的竞争态势，而决定房地产企业业务发展持续性的核心因素为土储。对土储的分析我们可以分为两点：质与量。

首先看土储的“量",土储数量上的规模决定了公司是否有足够的土储以支撑公司长远的发展。2018年以来，力高抓住市场有利时机，有效执行投资策略，通过股权收购、招拍挂等多种方式获得多宗优质土地。在2018年上半年，公司新增土地储备总建筑面积 2.3百万平米，截至2018年6月30日，土地储备总量则达 6.89百万平方米。对比去年公司合约销售面积规模为1.2百万平米，力高的土地储备足够支撑公司将近5年的发展，可见公司发展的可持续性较强。

目前力高集团的优质的土储一直稳定提升。近日，力高集团于11月22日进一步在南昌市高新区核心地段获得优质土储。地块总用地面积约13.25万平方米，总建筑面积约41.31万平方米，为南昌东部少有的集主题性街区、总部办公、多功能公寓、星级酒店和住宅五维一体的大型城市综合体项目，也是力高在高新区的第三个项目。

除了土储的”量“，土储的”质“是决定公司未来盈利能力的核心因素，下文进一步进行分析。

二、全国布局核心区域，土地储备价值突显

在土储质地方面，简单的衡量标准是是否布局在具有发展潜力的地段。我们可以先看力高目前的土储分布情况。从区域上看，目前力高集团土地储备主要分布在粤港澳大湾区、长三角区域、环渤海区域三大区域。其中占比最大是长三角区域和环渤海区域。

而对于城市的选择上看，公司一直坚持“大力拓展一線城市、深耕已進入的強二線城市”的投資佈局策略佈局。我们进一步对城市进行分类便可以看出，目前公司主要布局一二线城市，占比达到87%，而在三四线城市中土储占比为13%。

目前看来公司在对城市选择上是精准的，符合未来国家发展趋势，土储的质量是较高的。主要有三个影响因素：1、城镇化后期向区域化发展；2、一线城市调控及外溢效应推动周边二线城市发展；3、二线城市需求及基础设施更完善，需求有支撑。

其次，从具体的城市布局来看，力高集团选择区域内的热门及具有发展前景的城市进行深耕。目前公司已经在区域中布局了多个极具发展潜力的重点城市，包括深圳市、中山市、上海市、合肥市、南昌市、宁波市 。南通市、天津市、济南市、烟台市等，还有西安、武汉等中西部核心节点城市。

上图可以看到，公司目前土地储备在不同城市的分布情况。在面积上看，目前公司土地储备比重最大的未济南、天津及南昌等地区。从这些地区的区位及人口来看，这些城市的土储价值突显，随着土地储备及公司物业升值，公司长期价值也将体现出来。

以济南为例，济南是全国十五个副省级城市之一，环渤海地区南翼的中心城市，山东省的政治、文化、教育、经济、交通和科技中心。同时，济南因境内泉水众多，拥有“七十二名泉”，被称为“泉城”。因此不管基础设施、人口结构以及环境都能未公司产品带来较高溢价从而提升公司盈利能力。如最近力高·雍泉府在10月28日开盘，首期房源几近售罄，销售过亿元。

2018年以来，房地产行业销售端上，调控政策导致量价都被冻结；成本端上，招拍挂价格及融资成本正持续上升，最终利润能力受到压制。现在形成高周转风险大，低周转被淘汰的两难局面，因此市场偏好也开始从规模转移到以盈利为核心。优质的土储和高品质的定位，是奠定力高毛利率高于同行的“基石”，也是公司的行业竞争力。

结尾：

力高集团作为港股通标的之一，其高管的不断增持引起市场关注。而通过分析企业的土储，我们可以发现公司土地储备在布局以及数量上都足以推动公司可持续的成长。公司运营能力和盈利能力的提高进一步推升公司已有土储的价值。目前高质量的土储价值突显，为公司估值和股价的形成强支撑。

而近期随着万科“活下去”事件后，市场对房企的现金流安全性也关注度提升。力高集团的负债水平一直以来都远远低于同行。截至2018年中期，公司的净负债率为36.5%，远远低于行业水平70%。融资渠道也保持通常，上半年成功发行美元债券，并获得东亚银行低息美元贷款。因此企业的安全性也较为突出，能够持续激活企业土储的价值，长期值得关注。