今儿天还没亮,手机就响了,是一粉丝打来的:
“深圳楼市是不是回暖了?想买房的话是不是得赶紧下手了?”
这个粉丝急匆匆的来电,大概是受了几个新盘连续大卖的刺激,尤其是昨晚的万科星城。
昨晚九点,据村长了解,万科星城线上选房:半小时卖了约1900套!收金大概70亿,刷新了深圳楼市的开盘记录。要知道,深圳上一次单盘销售超1500套的开盘,还要追溯到三年前的11月。
这种火爆持续到了选房的第二天。据现场的情况来看,今天虽然是认购日,但是还有很多人一早就来看房、刷卡的,现场持续火热的氛围。
星城之前,万科的另一个网红盘瑧山府三期开盘几乎秒光。
我听到的说法是,397套180平米大户型在半小时内基本抢光。要知道,这个位于香蜜湖的豪宅,单价区间在8.2-11.3万/平,总价区间1472-3254万/套,装修费6000元/平另算。
除了万科的两盘,同期开的沙井华强城和龙华玺园的销售数据也不错。
在接二连三的热卖刺激下,甚至有人喊出深圳牛市再来的豪言。
果真如此吗?
有个道理,我想大家都懂:我们不能说淘出两块金子,就证明整个河滩全是金矿。
楼市亦如是。
一、什么样的盘会大卖?
现如今的深圳,尽管少数盘热销大卖,但多数新盘日子不太好过。
我掐指算了下,除了万科的这两个盘,过去一年,能热销的盘两个巴掌数的过来。
比如,蛇口招商双玺、南山华润城3期、万科蛇口公馆(嗯,又是一个万科的盘)、龙华金亨利二期、前海嘉里中心(纯公寓)、沙井博林君瑞这几个外,让人记忆深刻的似乎不多了。
而大家熟知的刚需重镇,龙岗大运、光明、坪山这些地方,一个热销的都没有。
其实仔细思考一下,无论是瑧山府三期的秒光,还是之前几个网红盘的大卖都有这样几个共同点:
1、品牌开发商
在上面几个大卖的盘中,万科的身影多次出现,这个行业老大的名头还真不是盖的。
万科之外,招商双玺和华润城在深圳的口碑也是摆在那儿的。之所以如此,是因为品牌开发商有能力拿到更好的地段,打造更好的产品,这话说来挺长的,就不展开了。
前海嘉里中心的开发商港资巨头嘉里建设也是个大名鼎鼎的角色。
而万科星城作为万科在深圳的主打盘,也具有类似的特色。
2、价格低于预期
今年华润城三期开盘时,6776批客户抢741套房源,成为上半年的一个神话。
究其原因,就是开发商定了个较低的预售均价的缘故。润府三期8.5万元的备案均价不仅略低于二期的备案均价,更是比现有的二手房价格便宜不少。
据链家数据,其一期二手房目前参考均价为近11万元/平米,较三期备案最低单价高出了约3.5万元/平。
大家之所以蜂拥而上的抢华润城3,价格是个核心因素,你要是定个11万试试,保证多数会走人。
现在的万科星城也是一样的情况。万科星城的预售价一出,4.39万/平的毛坯均价,整整比预期低了5000,另一边,深圳万科推出的“美好置业计划”又使装修费用大幅减免(具体看下图,且阅读量已经突破10万+了)。
三个优惠总计13万,折算下来79平的户型就只需要交付10万的装修费。
上一次有能占到开发商的便宜的这种好事已经是在十年前了。
毕竟有句话说的好:没有卖不出去的房子,只有卖不出去的价格。
村长不得不提醒一下各位,昨晚万科星城开盘半小时卖了约1900套,收金大概70亿,已经基本完成了项目的年度目标,不知道会不会哪天收回折扣。
3、一二级差价
我们都知道,限价导致的一二手价差十分明显。
形如瑧山府三期,均价只有9.7万/平,这一价格跟香蜜湖片区周边的二手房差价,至少在3万以上。比如与项目近在咫尺,2014年的次新房锦庐花园,小区整体二手报价接近14万/平。同属深高级学区,2003-2005年期间竣工的中旅国际公馆,二手整体报价约17万/平。
这种一二手价差同样表现在万科星城。
乐有家数据显示,万科星城周边已经有十余年房龄的棕榈堡花园、丽莎花都,目前二手房价已达每平米4.5万元,而例如鸿荣源禧园等楼盘,成交价已经破五。
限价基本等同于新房的楼盘价格上了锁,于是不少开发商用装修费来弥补一下损失,而万科刚推出的“美好置业计划”,据网友推算,装修费最多能减免到13万。
这哪是弥补开发商的损失,简直算是给业主倒贴钱。
4、高品质
品质往往造就标杆。
以前海嘉里中心为例,这个携手多家国际知名顾问,设计规划灵动,将海岸线、双公园景致渗透其中的楼盘,凭借其高品质直接成为今年前海卖的最火的楼盘之一。
一个词,秒光!
最近不少同业都去现场看了万科星城的楼盘,回来之后,有人感慨,万科的品质真是没得说。
毕竟万科在产品上已经做到了梦享家2.0系列,无论是房间本身的装修设计还是整体社区环境的氛围,都是一般小型开发商不能匹敌的,这一点去踩过盘的人都知道。
5、升值预期
深圳关内核心片区的楼盘不用多说,升值空间不存疑。
你只看香蜜湖一号就清楚了,从2005年开盘时的2-3.5万/平的均价到现在动辄逾20万/平的叫价,即使是在调控期内价格依然坚挺,充分彰显了福田核心豪宅片区在价格上的优势性。
再说下万科星城,依托的则是大空港片区的发展潜力。深圳政府规划一路向西行,从福田到南山,再到现在的前海宝中……去年《大空港地区综合规划》的出台也直接证明了:政府规划的下一站就是大空港了。
而万科星城作为一个品质高、起点低、大品牌开发商加持的楼盘,过不了多久,肯定是大空港片区最先打出暴击的。
二、该不该买房,该买什么房?
我在上面跟你扯了一大堆,观点无非是一个,深圳市场最近比较平淡,但品质好价格好的房子,还是不愁卖的。
中原地产10月份成交数据显示,福田、南山、宝安成交量环比跌幅都在23%以上,龙岗下跌超过30%,罗湖15%。在价格上,全市均价52481元/平米,环跌0.73%。
有人问了,现在合适买房吗?
我觉得对深圳有自住需求的人而言,可以出手了。
这个道理很简单,楼市这么多年的经验和教训告诉我们,刚需买房的最好时机,一定是调整期:
一是可以拿到更便宜的价钱;
二是有机会挑到更好的房子。
如果放在半年前,星城大概率你是抢不到的。原因有二,一是不会一次性推出全部3000多套;二是,你想买估计也抢不到。
一次性推3000多套的原因我前面已经说过了,年底了,开发商要完成任务,所以加大了推货量。至少,大概一个月前,我听到的版本还是只推一千多套。
你买不到的例子也很好找啊。
比如,今年6月位于沙井街道与万科星城一路之隔的博林君瑞开盘,开盘当日去化9成左右,目前已无房源在售。“好房源基本上一秒就没了”,《家在深圳》论坛有人发帖称选房当日现场的购房者吐槽道,“早知道应该买个外挂”。
博林君瑞开盘几乎秒光,万科星城开盘是啥结果,你应该想得到。
至于该买什么房这个问题,我都有点不想回答了,前面我已经说过多次了。
还是那句话:要买房,就要买市场认可度最高的房,买日后能成为标杆的房子。
一般深圳的刚需买房都往坪山、龙岗等片区跑,无非就是关内的价格现在够不上了。
但是他们中的有些人忽略了一个很重要的问题。
无论是自住,还是自住+投资,大家的骨子里都会想一个问题:这个房子以后能不能升值?
这也是我常说的:不以升值为目的的自住都是耍流氓!
因为,一套房子少说也是一个人半辈子的资产了,且不说你未来一段时间内会不会有改善性需求想要换房,就算你有信心住上个十年八年,别人家的房子涨上天,你家的房子原地踏步,你还不得急死。
三、要买就买这种房!
站在这个点,我还是首推万科星城,从昨晚的开盘情况看,还剩下一些没卖完。
这个盘的体量也大,还有得选。
我们再来看看万科星城,这个大空港片区今年最被看好的网红盘——以项目来看,由上星路横穿整个小区,把项目分为两期,用地面积18万㎡,建筑面积约90万㎡,70年产权。容积率5.25,绿化率约30%。预计2020年下半年交房。
项目除了本身硬核之外,交通、商业配套、学校等都是一流的:
1公里范围内约80万㎡万丰海岸城(建设中)已经立项;
项目代建有一所48班九年一贯制学校,以及一个18班幼儿园;
星城是万科梦享家2.0产品体系首度完整落地实践;
东侧107国道距项目步行距离约300米。
选房要趁热,昨晚刚开盘的万科星城,不管是热度还是市场关注度,都在一高点。更何况一次性推出3337套住宅这么大的手笔,虽然开盘当日网签超一半,但是很多位置朝向很不错,很优质的房源仍未售空。
还是那句话,机会是不等人的。
想了解星城更多情况也可以看看我之前的文章,《自住+投资!当下的深圳,只有这个盘做到了!》,之前曾提及多次,在这里就不多说了。
算上瑧山府三期和万科星城,万科其实年末三盘连发。
另外一个准备发售的,是万科将在近期推出的位于龙华的新项目——深国际万科和风轩,一期项目预计12月入市。
综合来看,在品质上和星城一样,和风轩也是有万科大品牌兜底,区位上更是位于福田CBD和北站CBD的双核中心,有兴趣的刚需者也可去考察一二。
(项目效果图)