均价4.39万,首付99万起!占万科便宜的机会来了!

就在前天(11月23日),万科星城的备案价在规土委网站正式公布。 毛坯均价4.39万,3337套住宅一次性推出,如此大手笔,在深圳除了万科也没谁了。 要说这个价格既在情理之中,又是预期之外。 一方面,我之前多次提醒大家,万科星城的预售证可

就在前天(11月23日),万科星城的备案价在规土委网站正式公布。

 

毛坯均价4.39万,3337套住宅一次性推出,如此大手笔,在深圳除了万科也没谁了。

 

要说这个价格既在情理之中,又是预期之外。

 

一方面,我之前多次提醒大家,万科星城的预售证可能会在11月底出,并建议有意向的朋友提前去体验中心参观;另一方面,这备案价大大低于市场预期。

 

作为深圳今年的网红级项目,此前,无论是购房者还是友商,都预计星城的价格会在5万左右。

 

但最终4.39万元/平的毛坯备案均价,还是给了市场一个惊喜。

 

只是,这个价格一出,再想去现场看房就要排队了。

 

给你看一张图,这是24日现场的图片,除了体验中心,万科星城的地下停车场也被挤满了,很多人无奈之下,只能把车停在马路边。

 

(万科星城销售中心前)

 

据说,24日认筹第一天到访了2000批客户,认筹客户超过了1000批。我一个中介好友说,现场也来了很多其他友商的业内人士。

 

万科星城为什么如此火爆?

 

我想大致有两个原因。

 

我之前一直强调买房,尤其是以自住为主的要特别注意两点:

 

1、择时,遇到市场调整的时候一定要果断;

2、择产品,既然资金有限,房票珍贵,就一定得优中选优。

 

这个道理很简单,楼市这么多年的经验和教训告诉我们,刚需买房的最好时机,一定是调整期,一是可以拿到更便宜的价钱;二是有机会挑到更好的房子。

 

01

 价格比预期低,装修极度实惠 

 

如果评选2018年深圳的网红热点盘,万科星城一定在列。

 

有一个比较通俗的说法是,2018年的深圳楼市,招商双玺是土豪们的盛宴,华润城3是改善型购房者的最爱,那万科星城就是“自住+投资”的首选。

 

一般深圳的刚需自住,都会选择龙岗、坪山、光明、宝安这几个区域。

 

但买房其实就是买未来,随着深圳政府城市发展的一路西行,深圳原有的“2个主中心+5个副中心”的格局,早已经顺着“罗湖-福田-南山-前海”这条黄金轴线,走到了西部。

 

那深圳的最西边在哪里?

 

是宝安中心到大空港一带。

 

在湾区时代的背景下,深圳现有主格局又加上了“西部中心崛起”。与此同时,去年《大空港地区综合规划》的出台也直接证明了:这个西部中心,未来指向就在大空港。

 

区域利好再加上万科品牌和口碑的加持,今年上半年,市场一度认为,万科星城的售价会在5万左右。

 

而在博林君瑞开盘时,市场再度强化了这种预期。

 

今年6月20日,跟万科星城一路之隔的博林君瑞开盘,规土委网站的信息显示,其住宅部分的备案均价在4.4万/平,且全部为毛坯交付。

 

而博林君瑞无论是开发商的品牌、口碑,还是房子的品质和社区氛围,与万科都存在一定的差距。

 

因此,市场预期再起,万科星城要卖5万了。

 

事实上,支撑这个预期的还有万科星城周边二手楼的价格。

 

乐有家数据显示,万科星城周边已经有十余年房龄的棕榈堡花园、丽莎花都,目前二手房价已达每平米4.5万元,而更核心地段的鸿荣源禧园、西荟城等楼盘,成交价已经破五。

 

 

因此,当前天备案价一出时,很多人觉得比预期的要便宜不少。

 

万科星城在规土委公示的备案信息显示,项目整体分为三个地块,共3337套住宅,毛坯备案均价在4.39万/平,装费另算。

 

其中,万科星城上郡地块共有542套住宅,毛坯备案均价41151元/平;名邸地块共有1539套住宅,毛坯备案均价44600元/平;华府地块共有 1256套住宅,毛坯备案均价在44174元/平。

 

 

按这个价格简单计算,万科星城的总价在327—652万/套。

 

也就是说,首付最低99万起。

 

除了备案价,万科星城另外一个超预期的是,装修费的大幅优惠。

 

了解万科的都知道,万科的精装品质一向很高。

 

万科星城此次采用的万科梦享家2.0,是梦享家2.0产品体系首度完整落地实践。

 

这个产品体系被万科称为一座全生活场景的新城。基于全业态平台,项目集教育、商业、居住、公寓、租赁、商办、文体七大全业态链,将城市级文体配套融入社区,并配以整体的高质量装修质感,万科星城不仅构建空间场所,更实现生活内容与服务的全场景。

 

此前,市场一度认为,万科每平米的装修费在5000元左右。

 

因为,以万科梦享家2.0的装修,个人来装,没有3000元/平绝对拿不下来。

 

但万科给出了意想不到的优惠。

 

优惠主要是因为万科刚推出了“美好置业计划优惠10万(注:具体信息看下图,阅读量要上10万+)+认筹优惠2万+置业神器优惠1万”。三个优惠总计13万,折算下来79平的户型就只需要交付10万的装修费。

 

(万科星城的优惠细则)

 

据《呆呆咖啡馆》测算,以最小面积79平方米来算,每平方米如果少了2000元,大约能省下15万元。

 

因此,折算下来79平的户型就只需要交付10万的装修费,每平才1000多。

 

02

 万科给的便宜,错过了就没有了 

 

据我的了解,对于万科的这些优惠,有些人将信将疑,在他看来,天下没有免费午餐。

 

甚至还在琢磨,事出突然必有妖。

 

有些人也注定是,刷着朋友圈一个周末就这么过去了。

 

事实上,十年前那批没买房的人,也是这么想的。

 

万科这次为何会给这么大优惠,我猜原因大致有这么几点:

 

1)  市场短暂低迷

 

这两天看过天气预报的人都知道,深圳入冬了。

 

但深圳楼市的入冬实则更早一些。

 

在过去的10月份,深圳仅成交1835套新房住宅,环比减少18.4%,成交面积178221平方米,环比减少19.1%,平均到每天成交量不足60套。

 

深圳多个楼盘都对价格进行了下调。比如深圳坪山某新盘,国庆期间推出了“9折”特价房,单价低至“2字头”。

 

但短暂的市场低迷在深圳已经不是第一次了。

 

任泽平曾提出过一个论点:房地产短期看金融,中期看土地,长期看人口。我之所以说是短暂的低迷,就是基于整个大的房地产环境来看,深圳的房价一直是上涨的。

 

  • 比如水榭花都一期,2002年开盘,价格8000,现在15万左右,涨20倍;

  • 再比如后海天骄华庭,2003年开盘,价格5-6000,现在11万左右,涨约20倍。

 

在这个时点,我还是那句话,市场每一次调整,都是自住买房的好机会。

 

2)  年末开发商加强销售和回款,过了就没有

 

在市场的下行周期,开发商只有尽快走货才能过个好年。

 

这主要是因为年关将至,开发商需要大量回款来支付大量的费用,这也是一些折扣促销的导火索。

 

事实上,23日下午到晚上,规土委网站共上线了三个楼盘,合计4468套房源,成为今年新增房源最多的一天,其中万科星城的3337套住宅成为当天最受关注的楼盘。

 

万科星城的推盘数量如此之多,和年底加快回款也有一定关系。

 

但临近年底也不过一个多月了,过了也就没有了。

 

3)  竞争激烈,开发商给你便宜占

 

另一边厢,深圳下半年新入市的楼盘实在不少。

 

包括万科星城、卓越中寰、华强城,再加上京基御景珑庭等沙井入市新盘,从统计结果来看,11月深圳共有131个商品住宅/公寓在售。其中,宝安区有25个项目排名全区第二。

 

据不完全统计,本周大空港片区有接近5000套刚需产品入市。

 

一场抢夺刚需购房者的战斗即将从沙井开始。

 

事实上,也只有在这个市场状况下,自住型的购房者们才有了更多地选择余地,也能拿到比平时更优惠的价格。

 

但是这种能占开发商便宜的机会实在是不多,随着项目销售的推进,越往后优惠的幅度可能越小。

 

就拿让开发商心悸的2008年来说,那段时间几乎每周都有特价单位推售。比如龙岗的东方盛世,二期一批最高价2万/平,均价1.5万/平开盘,最后9000促销;再比如盐田的半山溪谷,一期开盘均价1.8万/平,三期9字头促销。

 

结果呢,当时觉得开发商的羊毛不是那么好薅的人,现在都哭了。

 

东方盛世10月参考均价在45144元/平,中海半山溪谷花园均价也在5万左右,最高单价达到了6.6万。这两个盘还不是在深圳关内的核心区,涨幅就已经超过了5倍。

 

 

03

 买品质最好的,有标杆潜质的 

下半年沙井入市的新盘,确实不在少数。

 

不久前,有人在评论区留言问我,手里拿着钱,想在关外买套房子也比较看好大空港未来的规划,就是不知道该买哪个楼盘好,感觉沙井楼盘比较同质化,挑花了眼。

 

还是那句话,选最好的,别选错了。

 

就像南山选深圳湾一号,福田选香蜜湖一号。你没有办法买十年前的深圳湾,就得学会分辨一个片区未来的价值高点在哪,比如未来沙井片区的标杆项目——万科星城。

 

关于万科星城这个项目,我之前也说了很多。

 

万科星城坐落在宝安区上星路与上星南路的交汇处,原为沙井街道上星工业区城市更新项目。由上星路横穿整个小区,把项目分为两期,用地面积18万㎡,总建筑面积高达90万㎡。

 

项目一共7栋超高层,70年产权,容积率5.25,绿化率约30%。预计2020年下半年交房。

(小区效果图)

作为一个刚需盘,一定少不了品质这一关键词。

 

毕竟用于自住的房子,在对整体的使用的功能上面要求的更多。住个十几二十年的刚需也不在少数,但万科的品质绝对不止体现在房屋整体的构筑上,还有对细节的专注。

 

玄关、衣柜等处设置了人体感应灯、夜光灯;

开关较多的地方还有一键断电功能;

浴室的防雾镜面、智能马桶等实用设施;

衣柜中还贴心地设置了樟木板……

 

除了本身硬核的品质之外,项目的交通、商业配套、学校等都是一流的。

 

尤其是项目1公里范围内约80万㎡万丰海岸城(建设中)已经立项了。这个由海岸集团在深圳西部全新打造的标志性城市综合体,建成后将成为深圳西部最大巨型商圈之一。

 

基本上不用再多说,明眼人都知道这是要占了万科的便宜了。

 

前段时间我去万科星城踩盘的时候就发现,整个沙井已经不是十年前的沙井了。以往觉得都快走出了深圳的片区,现在高速40分钟就能到,而且逐渐成为整个深圳的桥头堡。

 

现在的沙井早就不是刚需置业的代名词了。

 

买房既要仰望星空,也要脚踏实地。 

 

万科星城算是两者都具备,对自住的客户不用犹豫,对于投资也是有看得见的空间。

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