佳兆业物业(02168.HK)今日起招股，物业分拆成为了香饽饽？

今日，佳兆业集团分拆的佳兆业物业(02168.HK)开始正式招股，截止时间为11月29日中午。预期发售价将不低于每股9.08港元，不高于每股10.88港元，发行3500万股股份，10%作本港发售，90%作国际配售。另有15%超额配股权。一手250股，入场费2747.41港元。按照将全球发售提呈的佳兆业物业股份数目及发售价范围计算，佳兆业物业的市值将介乎约12.71亿至15.23亿港元。

佳兆业物业预期将在12月6日主板挂牌。预期集资3.18亿至3.81亿港元。按中间价每股9.98港元计算，集资净额约2.795亿港元。 

据资料显示，佳兆业物业成立于1999年，很长一段时间内主要承接佳兆业集团开发的物业，直到2014年才开始对外承接业务。截至2018年6月30日，佳兆业物业业务覆盖38个城市，管理124个物业项目，总在管建筑面积达2540万平方米，包括101个住宅社区及23个非住宅物业，其中来自佳兆业集团开发的项目86个。

佳兆业物业的主要业务除了社区物业管理服务以外，还有交付前顾问服务、社区增值服务、智能解决方案服务等。后两者2017年的营业收入为0.58亿元、0.47亿元，分别占当年总体营业收入的8.6%、7.1%。

佳兆业物业的社区增值服务主要通过旗下开发的K生活APP可以将物业管理服务与社区增值服务结合起来，为业主提供包括快递、泊车、清洁、家居、金融等多元化服务。

业绩方面，2015-2017年，佳兆业物业实现营业收入分别为4.78亿元、5.39亿元、6.69亿元；净利润分别为约5772.0万元、5811.4万元、7144.1万元。2018年上半年，佳兆业物业实现营业收入4.12亿元，净利润为2303.2万元。 

可以看出，背靠佳兆业集团，佳兆业物业仍持续获得资源优势。佳兆业集团及关联公司的收益占比约50.9%，而近年公司独立第三方合作项目数量快速上升，预计物业公司上市后这部分业务占比将进一步提升。同时，公司也将筹集资金在社区服务、社区商业、智慧社区方面抢占市场规模。

佳兆业物业透露，未来公司战略将实施积极的并购业务，以快速在不同地区、不同领域扩充公司业务规模；同时在非住宅物业业务规模、增值服务产品、智慧社区智能家居等方面继续发力。

物业管理市场规模高达万亿

在急速城市化、人均可支配收入的增加，加上房地产市场的发展下，物业管理服务市场近年来维持快速增长。由2012年至2017年，物业管理服务市场的总收益由1749亿元人民币增加至2685亿元人民币，复合年化增长率为8.9%。  　　

国海证券的一份研究报告显示，在消费升级、存量物业面积持续增长的背景下，物业管理市场正处于快速增长的黄金发展期，预计到2030年行业潜在市场规模超过1.3万亿元，相比当前行业规模存在2倍以上成长空间。   　　

大多数中国物业管理服务公司为各类型物业提供服务，包括住宅社区及非住宅社区。这些物业公司的业务不单覆盖物业管理方面，还涉及到住宅区内衣食住行等各方面，囊括了区内的配送、物流、配套服务等多渠道业务。  　　

仅住宅社区O2O方面，其市场规模大，增速也非常之快。据弗若斯特沙利文报告称，2017年，中国住宅社区O2O的市场规划达到3179亿元人民币，2012年至2017年的复合增长率为73.8%，未来，住宅社区O2O的市场预期会持续增长。于2022年，市场规模预计将达到846.8百万元，2017年至2022年的复合年增长率为21.6%。

物业龙头业绩表现良好

面对万亿级市场空间，一众实力雄厚的物业公司欲借助行业发展东风登陆资本市场，通过资本之力开拓更大的业务版图。近两年，物业管理公司上市潮爆发。

数据显示，目前在A股上市的物业公司有1家，有62家公司在新三板挂牌。在港股市场上，物业股共9只。以2014年诞生的第一只物业股——彩生活来算，物业股的上市历史已有5年。另外，2018年以来登陆港股市场的除新城悦外，还有雅生活(03319)、碧桂园服务，占到整个港股物业股数量的三分之一。

港股市场上，按照市值来分，前三大龙头分别为碧桂园服务、绿城服务以及雅生活服务。

碧桂园服务方面，2018年上半年业绩，公司实现收入20.15亿元人民币，同比增长42.5%；股东应占利润4.71亿元，同比增长133.1%；基本每股收益18.84分。  　　

上半年公司物业管理服务收入增长34.8%至15.63亿元，占总收入比为77.6%。公司的合同管理总面积约达3.86亿平方米。收费管理总面积约为1.36亿平方米。集团物业服务收费管理面积由2017年12月31日约122.8百万平方米增加约14.0百万平方米至约136.8百万平方米，较2017年6月30日约107.4百万平方米增加29.4百万平方米。社区增值服务收入增长52.9%,占总收入比为8.5%，较2017年同期上涨0.6%，社区增值服务业务收入结构不断优化，均衡性发展明显改善；非业主增值服务收入增长97.8%，在集团总体收入中的占比为13.7%，较2017年同期上涨3.9%。  　　

盈利方面，毛利同比增长61.5%至7.86亿元，毛利率则由34.4%增加4.6个百分点至约39.0%。主要是由于三大业务的毛利率均有所增长。

绿城服务方面，2018年上半年营业收入达到29.27亿元，同比增长32.9%。2015年-2018年上半年营业收入的复合增长率为32.3%。

从绿城服务的业务结构来看，物业服务作为企业最大业务板块，创造营收20.15亿元，同比增长32%；咨询服务营收4亿元，同比增长24%；园区服务上半年营收5.12亿元，同比增长45%,在三大业务板块中增长最快。

雅生活服务方面，根据业绩公告披露， 2018年上半年收入达到14.1亿元，同比增长103%；股东应占利润达到3.3亿元，同比增长196%；在管面积突破一亿平方米，达到1.09亿平方米，同比大幅增长39.3%；合约面积1.86亿平方米，增速达47.2%。截止2018年6月30日，雅生活集团拓展版图已覆盖中国27个省市自治区。

从已经上市的物业龙头来看，不管是营收还是净利润方面，均有大幅增长的态势，也意味着物业管理领域也将迎来爆发期。

在业界看来，房地产行业已经步入白银时代。但作为房地产链条下游的物业行业，它的黄金时代却刚刚开启。随着地产龙头对于物业服务的分拆案例的增多，也意味着物业管理也将是房企转型的重要方向。当然，作为投资者，对于物业股的表现有待持续关注。