自古居不易

作者 | 三个火枪手

1975年2月2日清晨，陕西岐山县董家村的十多名群众在村西的土沟里给生产队拉土。上午9点左右，大伙儿都准备回去吃早饭。这时，一个村民叫了一声“生产队长！”原来，他在挖土时铁锹好像碰到了一块大石头。生产队长抡起锄头，照着“石头”的方向挥下去，只听到“哐”的一声，拨开土一看，却不是石头。

村民惊喊：“这是宝！”

听到这话，正准备回家的村民们都围了过来，准备立刻挖开来看看，但是生产队长阻止了众人，并立即向考古队报告。陕西周原地区自汉以来一直是西周青铜器出土的重要地点，考古队这次从董家村里挖掘出了37件青铜器，30件有铭文，字数有2000多。

在这次出土的青铜铭文中就有著名的“裘卫四器铭文”。据铭文记载：

战国时共王三年，裘卫用价值八十朋的一块玉璋，租得矩伯的十田；共王五年，裘卫用自己的五田与邦君的四田相交换；共王九年，矩伯取裘卫一辆车子和车马的饰件，裘卫另外送给矩妻四卷帛，矩伯便把一片土地和林木送与裘卫。

这是中国有明确史料记载的第一宗不动产交易，反映出战国时期由于铁农具和农耕的使用，生产力大幅提高，随之出现了大量的私田交易，同时也标志着周天子“普天之下，莫非王土”的土地所有制理想正在逐渐瓦解，也预示着以商鞅变法为代表的土地私有制改革即将登上历史舞台。

今天，房地产成为中国多年来持续热议的经济话题，而其一系列问题的历史根源却并非起于近代。从春秋战国到晚清民国，中国的朝代更替周而复始，普通老百姓的居住环境也随这历史的波涛起起伏伏。

1，

在隋唐以前，中国没有房地产开发商，也没有高周转，房子通常就是第一代业主的自建房，而房子的买卖市场也是自然形成的，天然就是二手房交易市场。

大唐时期的京城长安，是一个市政规划水平相当高的国际化大都市，它的街道、坊、市都有明显的规划，显得非常齐整。在这个时期，长安出现了专门盖商铺的工匠，这种商铺盖好之后可租可卖，所以这批人就是中国最早的房地产开发商。

据《太平广记》记载，唐代时，有个地产大佬叫窦乂（yì），靠卖鞋、卖树的实业赚到第一桶金，之后眼光独到的他进军房地产领域，成为巨富。起于实业，兴于地产，这个路径不仅适用于李嘉诚、刘銮雄、郑裕彤这样的当代地产大佬，也适用于唐代的窦乂。

搞房地产开发最重要的环节是“拿地”。拿地一看地段，二看价格，这几乎决定了整个项目的成败。这一点，古今同理。

窦乂在首都长安最繁华的商业区西市，选了一片十几亩的地。这片土地从前是个大坑，长年累月就变成了积水池，在开发之前是一块价值很低的废地，所以窦乂以每平方米三、四枚铜钱的低价就弄到了手。

就在其他人百思不解之际，窦乂早就想好一个妙计填坑。他在污水池中央竖起一根高杆，上悬旗幡，又在池周围摆了六七个煎饼摊。然后向长安城的孩子们发出邀请：

谁能用砖石瓦块掷中池中的旗幡，就奖励热腾腾的煎饼。

一传十，十传百，长安两街的孩子们全都带着砖头瓦块来凑热闹，不出一个月，窦乂只花了一些煎饼钱，池子就被瓦砾填平，然后他在上面盖了20间店铺，地处繁华市区，很快就租出去，而且每天可以收取几千钱租金。

再后来，窦乂听说当朝太尉李晟喜欢打马球，于是斥资20万钱买下一块地，把这块地建成一片马球场，送给了李晟。李晟很高兴，从此跟窦乂结成死党，在靠山保驾护航下，窦乂扶摇直上，不到40岁就成了长安首富，人称“窦半城”。

历史是如此惊人的相似，一千多年后的现代，房地产开发商的发迹仍跳脱不了窦乂崛起的框架，而且自古以来，包租公都是盛世国运的受益者，平民百姓难逃高房价之苦。

在唐朝，甚至文人骚客和仕途达人也逃不掉房奴的命运。

大诗人李白居无定所，四处漂泊，是性格使然，也因唐代住房制度。

体制内的普通公务员可以排队等待公家分配住房，但退休就要腾出来给新人。高层级的公务员容易分配到住房，但唐代是干部异地交流、异地轮岗最频繁的时代之一，很多人往往几年就换一个地方，居无定所，一旦退休或离职，连个养老的地方都没有，只能自己攒钱买房养老。

唐宋八大家的韩愈曾任国子监博士，最高官至吏部侍郎，相当于现在副部级。晚年，他买了一套商品房，付款之后，韩部长感慨万千，赋诗一首：

始我来京师，止携一卷书。

辛勤三十载，以有此屋庐。

韩部长初来首都时，全身上下只有一卷书，奋斗了30年，换来了首都一套房。

唐朝时另一个知名房奴就是白居易了。白居易29岁那年考取了进士，得到一份正式的公职——校书郎，品级九品，每月有1.6万钱的工资，但这个收入水平根本无法在长安买房。他只能在长安郊外租了几间茅屋住，由于离上班的大明宫太远，他养了一匹马代步，换成现代就是在北京郊外租房，还买了辆车。

然而白居易辛苦半生还是不够在长安城置业，他的朋友开玩笑说，“白居易，居大不易。”他失望之下，退而求其次在长安郊外渭南买了一个宅子，相当于现在的北京燕郊。但上班不方便，白居易平时干脆住到单位里，休息日才回渭南。

韩部长和白居易的经历就是现代一线城市奋斗成功“上车”的中青年的真实写照，同是天涯买房人，相逢何必曾相识。

生在大唐盛世，政治稳定下经济繁荣，而长安城又是大唐首都，大量人口汇聚长安城。所谓普天之下莫非王土，唐朝又实行严格的土地政策管制，加剧了住房难，住房贵矛盾。

《资治通鉴》记载，唐玄宗时期，朝廷对“住宅用地”卡得特别紧，普通（编户）人家，每三口给一亩宅基地；贱民（非编户）家庭，每五口人给一亩宅基地，违规肉刑伺候。同时还规定，一处房产或地产要出售，要先征求所在地的邻居以及卖方族人的意见，“先已亲邻买卖”，即邻居和族人有优先受让权，这又降低了住房交易流转。

但是大唐也并非一直岁月美好，波澜不惊，民众只是时代浮萍，随之浮沉。

杜甫出身宰相家，祖上是阔过的，他的祖父是武则天时期的宰相杜审言，当时号称城南韦杜，离天尺五，杜甫小时候住的是大观园那样的豪宅。

但是，安史之乱后，玄宗仓皇出逃，长安立刻土崩瓦解，舞榭歌台，风流总被雨打风吹去。杜甫弃官不做，携家带口越过秦岭漂泊西南，写下了名篇“八月秋高风怒号，卷我屋上三重茅。”可见战乱后晚年的杜甫流离失所，住的房子也是破败不堪。

杜甫晚年最后一首诗，是写给李龟年的，江南逢李龟年。

岐王宅里寻常见，崔九堂前几度闻。

最是江南好风景，落花时节又逢君。

往昔豪宅都成尘土，他写完这首诗两个多月就去世了。

2，

公元960年，后周大将赵匡胤在陈桥黄袍加身，杯酒释兵权，建立了宋朝，定都汴京（现开封）。

宋时，政府废除了唐朝的“良民”（编户）和“贱民”（非编户）制度，以“坊郭户”与“乡村户”代之，类似如今的城乡分治。除此之外，政府也放宽了人口流动限制，不区分本地人和外来人，只要在当地有财产，就能拥有当地户籍。

在电视小说里，宋朝积贫积弱，辽国契丹、金国女真、蒙古和西夏都能过来侵略敲诈一番，但实则宋朝是中国历史上商品经济、文化教育高度繁荣的时代，城市经济日益发达，使得大量流动人口脱离农业，往城市聚集，城市越来越多，城市人口出现大幅增长。

自由的户籍制度和人口流动，为发达和活跃的房地产市场奠定了基础。

宋朝的房地产市场中，二手房没过几年就会易手。宋朝《朱子语类》中有记载：“盖人家田产，只五六年间，便自不同。”

火热的房地产市场逐渐催生出大量的中介机构和放贷机构，对于贷款机构，田契和地契是很好的抵押品。太阳底下无新事，现代银行中不动产也是最好的抵押品，房贷是最优质贷款。

毫无疑问，人口最多的城市就是都城汴京，一幅传世《清明上河图》绘尽汴京繁荣景象。北宋人口快速增长，已经达到1亿以上，汴京人口超过100万，人口密度甚至都高过今日的北京朝阳区，汴京城堪称是当时的世界超级大都市。

人多了，房子供不应求，天子脚下，寸土寸金。在北宋初年，汴京一套豪宅就需要至少上万贯，一户普通住宅要价1300贯，到了北宋末年，汴京的豪宅价格翻了好几倍，价格变为数十万贯。宋时两贯为一两，一两银子与现在1000元相当，折算成现在的人民币，一套豪宅要几千万上亿元，而当时一个没有技术的青农民工，每月只能挣900文，还不到一贯钱，纺织女工每月约两贯。

面对天价房，宋人感慨：“重城之中，双阙之下，尺地寸土，与金同价，非熏戚世家，居无隙地。”

在当时，即使是高官也买不起房子，只能租房，遑论贩夫走卒。

北宋著名诗人欧阳修，24岁考中进士，官至“知谏院兼判登闻鼓院”，也是副部级，却依然只能租房度日，有一次他写信给好友说：

嗟我来京师，庇身无弊庐。

闲坊僦古屋，卑陋杂里闾。

邻注涌沟窦，街流溢庭除。

出门愁浩渺，闭户恐为潴。

墙壁豁四达，幸家无贮储。

从他写的诗来看，下大雨时他的出租屋还会浸水。

而当年苏洵带着两个儿子赴京赶考时，在兴国寺一间浴室里蜗居了一年，苏家一门三杰，可是大宋文坛的半壁江山啊。

即使考取功名，苏轼官场沉浮几十年，没能在帝都买一间房。而官运较好的苏辙曾任御史中丞，相当于现在的中央纪委书记，也是租房度日。为此，苏辙甚至写过不只一首诗来抱怨。比如，“我老未有宅，诸子以为言”、“我生发半白，四海无尺椽”。苏辙好友乔迁时，他也写诗道：“我年七十无住宅”。

高房价造成居住问题，会引发社会矛盾，庙堂上自然不能视而不见。宋朝时，房价调控政策主要是限购，同时政府提供廉租房和公屋。 

宋仁宗天圣七年时，政府出台了“限购”政策：“诏现任近臣除所居外，无得于京师置屋”。

这份圣旨对京城官员置业做出规范，限制高官不得购买两套以上住房。

同时，政府在都城与各州都设“店宅务”，就是官办的房地产公司，专门经营公有官地和公屋租赁，给城市中收入不高的人群提供一个基本的住房。

到了宋真宗在位的天禧元年（公元1017年），汴京店宅务经营了23300间公租屋。而在宋仁宗在位的天圣三年（1025年），京师的公租屋数目增长至26100间。

可见，房地产调控古已有之，且在供需两端的调控手段与今政府的调控如出一辙。

随着北宋政治的日益腐败，金人攻破北宋，靖康之难后北宋南渡，经济文化中心就跟着南移了，经济衰落，汴京人口减少，日趋没落，往日繁华不再，房价应声而落。

此起彼伏，南宋大都杭州则快速崛起。在大运河的加持下，商贸繁荣，杭州成为南方的经济、文化中心，人口不断涌入，一度突破100万，南宋宰相依然只能租房。

3，

1271年，忽必烈取《易经》“大哉乾元”之意改国号为“大元”，建立元朝。八年后，元军在崖山海战消灭南宋，江山易主。

但元是短命王朝，传五世十一帝，历时九十八年就结束了。

朱元璋即位后轻徭薄赋，社会生产逐渐走上正轨。随着在农业上生产工具日臻完善，耕作技术日益进步，生产效率大幅提升。在手工业上，工匠人身依附关系的松弛，促进了民间手工业的高速发展。在此基础上，明朝中后期的商品经济飞速发展，商业也日益繁荣，资本主义萌芽也随之产生。

商人的社会地位也得到了提高，出现了经商热潮，不仅商人和手工业者追求盈利，连农民也得“变谷以为钱，又变钱以为服饰日用之需”。甚至形成了许多地域性的商业集团，比如最著名的为徽商、晋商。

商人的活动沟通了南北各地商品经济的流通，也促进了市场与城市经济的繁荣，形成了许多都会，如北京、南京、苏州等。人们的传统价值观在商品经济的冲击下发生了转变，开始变得重利重商，社会风气也不复明初的节俭淳朴，享乐奢侈之风盛行。

这从小说《金瓶梅》中，我们可以管中窥豹。金瓶梅脱胎于《水浒》，但却是详细刻画了明中后期社会世俗生活的重要史料。《金瓶梅》中大量关于房地产交易的描写，展现了明朝后期房产交易和居住的时代特点。原著中有 23 处明确标明价格的房地产交易，其中有 9 回写到了明确价格标明的房屋买卖。

《金瓶梅》开篇就提到，武大通过变卖或典当潘金莲的“钗梳”，凑了十数两银子，典得县门前楼，上下两层、四间房屋居住，而且还带两个小院落，就是在这座宅子上潘金莲撑开窗户不小心把杆子砸西门庆脑袋。

要知道，武大郎卖馒头炊饼，加上潘金莲的一点首饰就能住到两层带院子的小宅，可见当时在县城里买房的难度并不大。

当时房产交易中租房的少，但存在典房，武大郎的房子就是典来的。所谓典卖，就是房主把房子的使用权典给人，收取一定的钱，同时保留回赎权，在约定期限内原价可以赎回，过期不赎的话就视为卖了。

但是，即使是真正意义上的购买也不贵。西门庆的穷朋友常时节看上一所房子，“门面两间二层，大小四间，只要三十五两银子”。明末，普通工人的月收入略高于 1 两银子，而像纺织工人这类技术工人，一天大概就能挣两钱银子，那么当时的房价大致相当于普通劳动者3年的总收入，换言之房价收入比为3。

根据瑞银报告，在香港，一个熟练服务业从业人员需要工作超过20年才能负担的起市中心附近60平方米的公寓。

而西门庆住的自然是豪宅，明显贵出一大截。在金瓶梅中曾提到乔大户的房子是门面有“门面七间、总共五层的，价值一千二百两。”但这对西门庆这种土豪，还是买得起的，西门庆就阔绰地说“我明日买了对过乔家房”，不过最后他只花了700两。

金瓶梅成书时间约在明朝隆庆至万历年间，当时大明朝在张居正的主导下实行了一系列的改革措施，社会经济持续发展，朝廷呈现中兴气象，史称万历中兴。

有人说，明朝本不该亡，偏偏亡了。明朝最后一位皇帝崇祯，勤勤恳恳，厉行节俭，但无力回天，1644年，闯王李自成率领大军攻进北京城，崇祯在仓皇逃往煤山，中途还跑掉了一只鞋，喘得上气不接下气，最后在一棵歪脖子树上自缢而亡。

明朝最终还是亡了。

尾声

中国自古重农轻商，以农耕经济为主。土地就是古人的立命之本，古人觉得“故土难离”。近2000年前的《汉书卷九·元帝纪·第九》就有：“安土重迁，黎民之性；骨肉相附，人情所愿也。” 

在中国几千年封建社会中，历朝统治者也以各种手段将人口固着于土地之上，令其纳粮当差，永做顺民。

但回顾一下中国历史，从春秋战国到清末，政权更替频繁，烈火烹油，盛极难继，这些都是历史的宿命。每一次摧毁与重建，都是房价的波谷与波峰，就像杜甫青年富贵晚年落魄、北宋汴京的衰落、大明王朝的覆灭……

在古代的乱世里，在朝不保夕的日子里，在经济萧条百叶凋零的日子里，百姓流离失所，生如蝼蚁，何谈房价？ 

而若百姓能生在政治稳定的盛世，实属万幸，但生在盛世，经济繁荣，人口汇聚，也多是居不易，不易居。

此事古难全，杜甫之问现在仍不过时：安得广厦千万间？大庇天下寒士俱欢颜，风雨不动安如山！ 

参考资料：

[1]. 古代“楼市”，李开周

[2]. 《金瓶梅》中的消费文化—以房地产交易为例，段素梅

[3]. 从《金瓶梅》看明代后期社会下层生活状态，张准