突发！瑧山府三期毛坯均价9.71万！错过这个，2019 年你可能无豪宅可买！

今天（11月23日），让诸多深圳富豪望眼欲穿的香蜜湖豪宅，万科瑧山府三期终于拿到预售证！

备案价格给了大家一个惊喜。

市规土委官网显示，该项目毛坯备案均价为9.71万元/m²。

要知道，2017年4月份，瑧山府一期开盘，毛坯备案均价约9.97万元/㎡。

而2018年4月，二期开盘，毛坯备案均价为9.75万元/㎡。

如今万科瑧山府三期毛坯均价9.71万/㎡，三期产品几乎没有涨价。

与此形成鲜明对比的是，目前瑧山府周边的二手楼盘价格已涨上了天际。

一、稀缺豪宅，地铁上盖

万科瑧山府三期，位于福田区安托山六路与侨香五道交汇处，在地铁2号线、7号线换乘站安托山站上盖。

项目占地面积约1.65万㎡，建筑面积约13.5万㎡。

见字如见人。

而万科瑧山府三期的项目名字，则已经彰显出其价值与定位——瑧系是万科高端产品系列。

瑧，意为美玉。在瑧系列的产品中，设计师以东方文化美学为线索，造就自然而然的诗意之居。

囿于篇幅，我们不进行详细描述，感兴趣的朋友可自行前往参观，瑧山府三期的产品品质一定不会令你失望。

我们看项目周边的配套。

万科瑧山府直线距离4公里范围内，就有北大深圳医院、港大深圳医院、广州中医药大学深圳医院等3所三甲医院。

商业方面，除了项目自持运营的商业外，万科瑧山府三期周边还有山姆会员店、深国投广场、香蜜湖度假村、德仕堡顶级会所、东海广场等商业配套。

深国投广场目前正在进行升级改造，印力集团和沃尔玛中国总部均坐落于此。广场一旁就是中国大陆第一家山姆会员店，该店连续第10年稳坐全球单店超市年销售额第一，2017年销售额近20亿。

导航软件显示，从瑧山府三期出发，步行900米即可到达深国投广场、山姆会员店。

学区是深圳人买房的重中之重。

根据2018年福田区学区划分，万科瑧山府小学学区划入教科院第二附小（竹园小学）。

我们从万科以往在深圳的项目中不难发现，万科多次代建名校。

例如万科梅沙书院（国际学校）、深圳万科双语学校（国际学校）、梅沙第一幼儿园（全日制幼儿园）、万科天誉实验学校（公办）、万科麓城外国语学校（公办）、万科城实验学校（公办）。

此次也不例外。项目一旁，由万科代建的安托山小学预计明年开始招生，该小学将委托红岭教育集团承办，纳入红岭教育集团所属校部，目前已经启用红岭实验小学这一校名。

至于初中学区，同样根据教育局2018年的学区划分，瑧山府三期被划入了四大名校之一的深圳高级中学初中部（南校区）。

（重要提示，项目学区划分事宜如有变动，以教育局最新公布为准）

同时，项目以南约三百米处，是一所正在建设中的国际交流学校。

目前位于皇岗，著名的深国交有可能整体搬迁至此新校区，或者在此开设分校。近在咫尺的优质国际高中教育，将给高净值人群的子女前往国外高校留学提供极大便利。

二、3大价差惊喜

如开篇所言，瑧山府三期的价格，其实是十分令人惊喜的。

价格惊喜之一，在于和同片区内其他二手房产的价差。

安居客的数据显示，万科瑧山府东侧一公里范围内，截至目前同属深高级学区，2003-2005年期间竣工的中旅国际公馆，二手整体报价约17万一平。

一百多平的房子二手报价在14-15万/㎡左右。

大一点的户型报价则超过了20万/㎡。

与瑧山府近在咫尺，2014年的次新房锦庐花园，小区整体二手报价接近14万/平。

万科瑧山府三期周边的二手物业，报价普遍远高于瑧山府的新房价格。

如果保守地以2万/㎡的一二手差价来算，一套180㎡的瑧山府三期的物业，到手即赚360万。

如果再算上开发商品牌，和产品品质的溢价，瑧山府三期的性价比还会更高。

今年年中引发万人空巷的华润城3期，其火爆的理由，可以简单地归结成：品牌+品质+地段+一二手差价，和如今的臻山府三期如出一辙。

品牌，万科不亚于华润，甚至更优秀。

品质，作为行业的龙头老大，万科的品质不仅是在深圳，在全国范围内也是有口皆碑的。

地段，就豪宅而言，香蜜湖、深圳湾和华侨城是深圳三个豪宅片区，10多年前如此，现在同样如此。至于未来，也不会被改变。

同时，瑧山府三期截至今年，还拥有深高这样更加好的学区。

优质的房产永远不缺买家。瑧山府上一期产品推出的时候，市场就给予了该项目充分的肯定。

今年4月份，万科瑧山府二期开盘，当天就全部售罄。

当时深圳还未启动摇号政策，万科也给购房者提前留足了准备认筹资料的时间，因而网络上并没有出现类似“冒雨排队打印证明”、“超低中签率”这样的新闻。

但参与过认筹的朋友都知道，当时这个项目一房难求，能买到的非富即贵。

惊喜之二，在于和同品质产品的价差。

10月份，位于深圳湾超级总部基地的万科瑧湾汇的办公产品入市。

项目入市后，中原地产数据显示，瑧湾汇10月卖了294套，直接带动全市相关成交均价和成交量数据反弹。

而万科瑧湾汇不带装修成交均价近12万/㎡。

瑧湾汇与瑧山府可谓同宗同源的师兄弟。

二者同样处于各自细分市场的核心地段，同属于万科的瑧系高端产品序列，产品的风格、品质相近。

但瑧湾汇成交已经接近12万/㎡。而属于住宅产品，目前还被划入深高学区的瑧山府三期苦于政府限价，毛坯备案价格仅为9.71万/㎡，比兄弟产品低了不少。

我们以瑧湾汇的价格和市场表现来做参照，就能发现，瑧山府三期的价格，是被严重低估的。

惊喜之三，在于和其他城市豪宅的价差

深圳有多少富豪？

2018年度的《胡润财富报告》显示，深圳拥有亿元人民币可投资资产的超高净值家庭数量为3380户，隔壁香港的这一数字是7420户，香港比深圳多了不到1.2倍。

这个差距实际上还会更小一些。

因为深圳的市场除了有本地富豪，还大量承接了整个粤东潮汕地区，乃至全省、全国的高端购买力。

然而，深港两地的豪宅市场，价格却天差地别。

香港顶级豪宅的价格已经到了每平方米上百万港币。

去年，香港西九龙天玺放盘一套售价2.3亿的高层单位，每平米高达约120万元人民币。

而深圳顶级豪宅如深圳湾壹号、招商双玺等的单价，在12—20万/㎡之间。

不仅是和香港比，即使是和同为一线城市的北京、上海比，深圳豪宅的价格还是便宜了许多。

上海著名顶豪汤臣一品，目前的单价在27万/㎡左右。

一般而言，金融中心城市的房价均价和顶级豪宅之间，大概4—6倍的差距，如果按照深圳均价5.4万计算，未来顶级豪宅能卖到21万-32万左右。

如此看来，作为品质豪宅的万科瑧山府三期，10万的单价，参照起其他国际城市的房价规律，实在便宜。

深圳的GDP总量即将在今年正式超过香港。随着深圳与各个先进城市经济水平的不断拉近，区域交通的不断完善，各地区人事、经贸联系的日益紧密，深圳豪宅的价格，将会逐渐上涨，与其他城市接轨。

三、稀缺豪宅，错过至少再等两年

航天器发射前，有个发射窗口期。

发射窗口是指，在满足天气等各种条件的前提下，允许火箭和航天器发射的时间范围。窗口有宽有窄，宽的以小时计，甚至以天计，窄的只有几十秒钟，

过了这个窗口期，你就只能另选吉时了。

对于部分想要购入豪宅物业的深圳的高净值人群而言，目前正处于这样的窗口期。

现在以及可以预见的 2019 年，深圳的楼市供应将以刚需为主，片区也主要集中在龙岗、沙井、光明等地。

而可供豪富阶层选择的总价2000万左右的品质豪宅，选择余地很少。

无论是过去两年大热的深圳湾还是香蜜湖，还是蛇口，未来的大户型、低总价豪宅供应都极度有限。

从目前已知的信息看，2019年150平以上，总价2000万左右的豪宅几乎没有供应了。

比如，热点网红华润城3期、招商双玺都已售馨。而半岛城邦4期户型偏小，并不是大户型的豪宅，销售时间也未定。

再比如，万众期待的华润城4期，以及半岛城邦5期则要到2020年左右。

因此，一旦错过即将开盘的瑧山府三期，再要买到同品质、价格被低估的豪宅，至少要等到2020年。

等到2020年，还会有限价红利吗？

谁也说不好。

但我们需要明白的是，房地产是典型的周期性行业，与之对应的调控政策也不会持续一成不变，历次调控已经充分表明了这一点。

将来哪一天，如果行业风向大变，需要调控措施作出调整，在诸多行政措施中，最先松动的一定是限价。

因为它不像限售、限购等措施有明确的政策作用边界，最先放开有利于市场情绪充分消化。

所以，当前由限价政策带来的一二手价差红利，窗口期可能并不会很长，十分珍贵。

当然，值得人们珍惜的并不只有人民币，还有好的产品。

不同于手机、汽车这种标准化生产的产品，房产的产品特性和销售特点决定了其自带珍贵属性——一旦错过，再想要买就只剩二手的了，尤其是像瑧山府这样需要摇号购买的品质豪宅。

当前许多手握足够多现金却没有房票的富豪，心情一定是郁闷的，因为他们错过了许多值得入手的优质住宅。

正如观众们错过了张国荣，世间就再也没有程蝶衣。

正如诗人余光中在《欢呼哈雷》中写的那样：下次你路过，人间已无我。