崛起中的浙系房企

作者：丁祖昱

来源：丁祖昱评楼市

提及浙江，人们首先想到的是「七山二水一分田」，藏富于民和秀美西湖；提及浙江企业，往往想到的是足履实地的娃哈哈和万向集团，锐意进取且拥有家国情怀的阿里巴巴和吉利；提及浙系房企，则更多联想到品质化、产品打磨、高端大气……

其实，生于斯长于斯的浙江籍房地产企业，这几年蓄积了巨大的发展势能，其快速成长和群体崛起，之于整个房地产行业，具有非常重要的代表意义。

第一、不论在规模上，还是增长速度上，浙系房企都十分强势，只因务实低调而鲜为人知；

第二、率先开始全国化和品质化的浙系房企，在第一波房地产发展浪潮中收获了重大红利，在第二波高周转大行其道的过程中有所落后，在这一轮三四线行情凸显的新形势和新周期当中，重获发展，体现了行业的趋势和时代的趋势，对身处当下的企业有很大的启迪和借鉴价值。         

从近三年的复合增长率来看，六家发力明显的浙系房企平均增幅为87%，而近年以「快」著称的融信、旭辉、龙湖，这一数字是64%左右。

典型浙系房企近年销售规模增长速度 单位：亿元

（数据来源：克而瑞）

在这6家迅猛发展的企业当中，有近几年快速成长起来的黑马，如中梁、祥生；也有低调潜行多年、发展早已超出我们认知的企业，如佳源。

今年，佳源提出千亿目标，出乎所有地产人的意料。从2015年的157亿，到今年的接近千亿，3年时间翻了6倍，其速度和爆发力令人折服。

惊人的业绩增长背后，是企业大量布局省会城市、大举涉足收并购等大手笔运作，企业整体融资评级也提升至AA+。

在此过程中，佳源同步完成了全国化和东南亚布局，建立了多个融资平台，实现了跨行业的多元经营。

可见，这种速度是厚积薄发、拥有强有力基础的。

崛起数量

从房企规模及全国排名来看，2015年排进前五十的浙系房企只有绿城、滨江两家，上榜百强的浙系房企也才三、四家。

而2018年，跻身前五十的浙系房企达到五家，分别为绿城、滨江、祥生、佳源和中梁，排名基本集中在前三十；百强及邻近的榜单中，浙系房企达到十七家，且排名正逐渐向前靠拢。

不同于闽系粤系的顺势，浙系房企的崛起更为难得。在2010年全国化布局失败后，浙系房企纷纷回归大本营，又遭遇了长达6年的大本营低潮期，能二次发力迅速崛起，其穿越周期的思考和布局非常令人钦佩。深耕布局、坚守品质、模式创新、股权融资，为浙系房企的群体性崛起提供了至关重要的保障。

深耕布局

浙江地理是「七山二水一分田」，经济是「块状经济」主导。与之相对应，浙江房地产市场呈现出离散型市场的特征。生根并勃发于此的浙系房企，顺沿区域及城市肌理，将深耕做到了极致。

以祥生为例，2017年践行下沉式深耕布局战略，共拓展省内26个县级市，其中5个城市市场占有率接近甚至超过30%，占比高达1/5。

这些深耕城市带给祥生稳定的土地供给，使其以较低的价格完成增储，保证了业绩的持续增长，较易形成良好的品牌效应。

另一家笃行深耕的浙系房企，就是滨江。其在300公里范围内密集布局所形成的「雁型布局」模式，本质上就是更利于实现利润可持续增长的投资布局和深耕模型。

坚守品质

毋庸置疑，「品质」历来被浙系企业当做核心价值观来坚守，在产品打造上普遍推行「半标准化」。

所谓「半标准化」，即在重要节点上实施标准化，而在所有与人的需求相关联的指标和环节上，如户型设计、公共空间和园林营造、配套设施建设等方面，采用一项目一议的方式来敲定。

虽然放慢了资金回笼和企业周转的速度，却有效提升了项目对于客户需求的关注，真正达到宋卫平先生所说，房子是人一辈子居住的场所，必须善待。

在高周转的过程中，浙系房企还将「半标准化」和「降维打击」相结合。以华鸿嘉信为例，把在成熟市场经过检验的产品，投放到四五线城市的改善市场，从而获得非常好的利润和流量。

模式创新

赛道之上，所有企业都已开足马力，想要最终实现弯道超车，必须依靠模式的创新。

深谙创新转型重要性的绿城，站在国家政策的高度对企业未来核心竞争力进行布局安排，率先试水轻资产运营模式，不断做大代建市场蛋糕。目前，绿城充分发挥品牌优势，在内陆省会和都市圈周边城市成功获得了大量代建项目。

不仅完善了企业整个体系的布局，实现了较高的货值储备和利润空间；而且与传统房地产开发业务形成逆周期对冲，「削峰填谷」平衡行业波动。

运用对冲思维，基于自身的传统优势，构建全新的业务模型，这一点对于企业的未来发展至关重要，将为新业务的孵化创造极大的可能性。

除了绿城以外，包括大家、中天在内的浙系房企，通过独立自主的思考，把体系化优势发挥到极限，在发展模式上做了大量的创新安排。

股权融资

这两年，不少开发企业通过大量使用杠杆，提高企业的整体负债率，以此推动业绩增长和规模扩张。在金融去杠杆的大背景之下，其发展和续航能力受到较大影响。

和其他区域的企业大相径庭，浙系房企在过去几年不断引入股权资本，将自身的国有资本、民营资本、供货商资源以及员工团队有机整合，实现整体协同发展，形成加速发展势能。

这种独特的融资模式，使得企业在充分掌握主动权的前提下，保障其规模扩张的稳定性；同时，倒逼企业对目前的各项制度，包括投资运营模式进行改革，以产生更可观且可持续的收益。

将人才、资金、土地达到非常好的平台化效益，中梁是一个典型。其建立了中国第一个地产阿米巴管理模式，激活了各个区域各大主体，创造了在土地市场扫货、加速奔跑的奇迹。

阿米巴模式与传统管理模式的比较（整理：克而瑞）   

经过本轮发展的积淀和改革的洗礼，浙系房企完全有能力再度开启全国化布局，前提是能够抓准时机，形成更好的城市布局，做到周期错位，同时实现品牌落地和内部制度的成型。   

生于商人时代的浙系房企，在品质的打造和制度化确保品质方面，形成了一系列经验和方法，不仅符合改善需求全民化时代的要求，同时也是对冲当下简单粗暴且存在重大纰漏的高周转模式的有效工具。

股权高度集中，不断在债权上加杠杆，造成经营风险越来越大，这种发展模式已经无以为继。在行业加速去杠杆和加大打击夹层融资的主旋律下，建立一个共生共赢且长期稳定的合作体系和融资模型显得尤为重要。浙系房企在这方面的实践，对行业有很大的启发意义。

想要成为脱颖而出的黑马，或是引领时代进步的企业，必须依靠模式上的创新。浙江企业在很多模式上的创新，虽然由于低调潜行鲜少人知，但他们的探索非常具有前瞻意义。

顺势而为，快速改变，是时代对于企业的要求，也是企业带给我们的最大启示。我们期待浙系房企未来的发展之路更加精彩！同时也希望符合趋势规律的浙系房企，可以为其他企业尤其是处于快速发展期的中型房企，提供更多的借鉴和参考。