楼市入冬,这样的房子不要再买了!

有时候,历史一个转身,就是普通人的一生。1990年,日本一位叫一郎的不动产营业员,在新婚后在离上班地点东京世田谷区42公里的埼玉县川越市买了一间价值3800万日元的公寓。通过一系列复杂的金融操作,一郎还实现了零首付。一年后,日本房价泡沫破

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有时候,历史一个转身,就是普通人的一生。

1990年,日本一位叫一郎的不动产营业员,在新婚后在离上班地点东京世田谷区42公里的埼玉县川越市买了一间价值3800万日元的公寓。通过一系列复杂的金融操作,一郎还实现了零首付。

一年后,日本房价泡沫破裂,一郎无力供房,银行要收回房子抵债,房子估价只值1500万日元,最终1100万日元成交,扣除七七八八的费用,一郎到手只有100万日元,此外每个月还需还1万日元,共700期,总共需要141年才能还清

欠下巨额负债的一郎在一泄如注的楼市中,失去了工作,婚姻也走向了破裂。

在房价普涨的时候,房子是天使,带来财富膨胀的快感;一旦泡沫稍破,房子就是恶魔,可是会坑人的。

NO. 1|楼市降价潮

最近一段时间,似乎到处都是房子降价的消息。

号称2018楼市第一砸之地的江西上饶,自8月份以来不少楼盘直接降价,降幅多的可以超30%,8~9折的优惠更是成风而起,还有精装变毛坯、开设特价房、卖转指标房等各类形式的变相调价。

很多“亏损”惨重的业主,能动手绝不BB。

例如,上饶的碧X园信州府,去年12月一期开盘时精装均价10000元/平方米;后续开盘去掉了装修,毛坯价格在7000元/平方米左右,降幅达30%,直接引发了一些一期业主打砸。

信州府最大的户型约为270平,以降价3000/平粗略计算,原先买房的业主一下子“亏”了81万元。

从上饶一路向北进入安徽。这里演出了一幕幕“降价未遂”的戏码。

安徽宿州砀山某B楼盘降价后,当地组织召开了一次“降价未遂事件”约谈会,停办相关楼盘预售许可证,同时对4家合作银行予以处罚。

在安徽的省会合肥,房价则挑逗着更加敏感的神经。

近日传出,合肥某楼盘降价超过6000元/平米,惊动房产局长亲自前往调研,房价这才回调过来。

据了解,该项目为两大开发商合作开发,其中一个开发商泰X以布局院落豪宅闻名。合肥的这一项目属于该开发商打造的高端产品线,项目楼面价超过1.6万元/平方米。合肥市物价局公布的数据显示,该项目至今有过4次价格备案,价格均高于21000元。

降价后,项目单价变成了1.5万,一套房总价便宜近百万元,这样的折扣被网友戏称为“买地送房”。

不知道前期买房的业主,心里是何等的滋味。

还有岳阳。据《中国经济周刊》报道,在今年拿下过全国房价增速第一名的岳阳,降价便已成趋势,某央企开发的楼盘价位下降近20%

即使是靠着一线城市,房价也撑不住了。环京跌成球,早就不是什么新闻了。深圳旁边的东莞,降价的趋势也很明显。

2018年9月初,某房企金X打响东莞楼市降价“第一枪”,其位于万江的项目金地艺境水岸进行清盘促销,公寓降价约3000元/平方米,洋房降价约2000元/平方米,随后,位于洪梅的保X海棠也进行8.6折促销活动。

东莞的商业公寓,其降价幅度从3000元/平方米扩大至5000元/平方米。降价5000元/平,相当于一套100平的公寓总价能一下子降50万元。

一般来说,降价是开发商最后的杀手锏。老业主闹事、政府施压、得罪友商以及自伤品牌,每一个都不是闹着玩的。

降价范围广、幅度大,只能说明一件事:又一个楼市冰川期的来临。

NO. 2|降价后果

今年5月,有人在知乎上提问:

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下面有个回答称,他17年2月把燕郊的房子作价235万(2.9万/平)卖给了一个大哥,到了2018年4月,同小区,同户型,同面积的房子成交价格135万,单价跌倒了1.7万/平;再过了3个月,同小区、同户型房子已经跌到了1.4万/平

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截至2018年11月16日,链家上这个小区的均价已经到了1.37万/平。

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如果这个回答是真的,那么从2.9万/平到1.4万/平,房价在短短一年半的时间里下降了51.72%,是货真价实的腰斩。

如果你对房贷有一点了解,那么你就会明白房价腰斩是一件多么可怕的事情。

房价下跌,贷款买房者面临抵押物贬值,银行可以要求补充质押偿还差额。

比如贷款时房价400万,银行以此物抵押按揭贷款给你300万。第二年房价跌到200万,那么银行有权利要你补充差额100万,否则可以收走你的房子低价拍卖。

当然了,房价跌得不多时,银行一般不会这么做——收房拍卖的流程可是非常繁琐的。只要你按时还款,大家还是好朋友。

但房价一旦跌破了首付,银行的本金面临受损时,银行可就坐不住了,一定会想方设法让你补充抵押贷款。

不要觉得委屈——当要还的贷款远远超过了房子的市值,还有多少人能坚持乖乖还款呢?

最极端的情况是断了供,银行会收回房产,但你的债务仍存在。后果就是,房没了,还欠一屁股债,这是很恐怖的。

不信?看看香港的例子。1997年到2003年,香港房价跌跌不休,最高下跌超过7成。一套200万的房子,跌到只剩下五六十万。

房价是跌了,但贷款债务却一点都不会少。业主就是卖掉房子,也难以还清银行的债务,更何况群体恐慌下根本就没人接盘。

不少香港人,一夜之间成了“负资产者”。

相比普通购房者,炒房客要面临的情况要更糟。有多套房产要还款,在市场趋冷时就像走钢丝,一不小心就会面临现金流断裂的境况。

据水库论坛某购房者现身说法,他在2016年和2017年以背负多种高杠杆融资方式为代价,在深圳买入了5套大户型房产,可随着调整日趋严厉,房产的变现能力大打折扣。如今每个月要还高达25万的高额负债,面对巨额的现金流水,已经是夜不能寐即将断供了。

原来,房子是真的会坑人的。

NO. 3|怎么买房?

如果在这个时点买房,要怎么做?

1、绝大部分三线以下的城市,少碰为妙。尤其是那些缺乏人口流入、产业支持的三四线城市,其房价上涨主要是受到棚改货币化的推动,但目前棚改货币化正在陆续退出,所以这些区域房价会面临大幅回调的压力。

2、住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌曾用“舞龙”形容楼市轮动效应下的三四线城市。一线城市就像“龙头”,最先腾起,也最先落下;但“龙头”落下时,三四线城市等“龙尾”还处在尚未开始下行的高峰状态。

3、本轮楼市的上涨是以一线城市的深圳开始,后是延伸至北京、上海。再后来,二线城市的厦门、南京、合肥开始爆发。最后是去年强势启动的三四线城市。

现如今的状况是,北上广深被严厉的调控按得死死的,几个月前,以合肥、厦门为首的二线城市也开始调整。

按照“先涨先跌、后涨后跌”的顺序轮动,离三四线城市楼市起变化,恐怕不远了。

4、具体哪些三四线城市可能会有危险,可以参考一下各城市的库存去化周期

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上图是易居研究院统计的截至2018年5月部分城市的去库存周期。去化周期长的包头、桂林、固安、肇庆甚至太原、长春等城市,如果要买房,谨慎再谨慎。

5、最新的数据还可以看近日上海易居房地产研究院发布《100城住宅库存报告》。报告显示,截止9月30日,监测的100个城市新建住宅量环比增长2.9%,在库存连续下降38个月后,9月成为首次出现新房库存显著增加月份。

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库存转跌为升,这是个很重要的信号。存销比排名第二且周期增长的厦门,则已经在深度调整之中了。

6、除了存销比,价格和成交量也是非常直观的指示。上面提到的房子降价的城市,上饶、砀山、岳阳等,风险就比较大。

7、二线城市,也可以看价格和成交量。像厦门,二手房价下跌已经持续了一段时间,信号就非常明显了。

郑州也是。虽然库存周期不长,房价涨幅一度跃居全国第一,但是新盘也需要促销了。据报道,郑州在售的新盘中,已经有超过30个新楼盘降价促销,这其中不乏融创、恒大、碧桂园等知名房企开发的楼盘。

8、库存去化周期最长的不是三四线城市,而是北京周边的香河。燕郊的存销比也到了22.1个月,在全国排名第六。

这说明啥?有些环一线城市藏的雷不比三四线城市少。

对于环一线城市,我是这么认为的,如果能承接一线城市整个经济圈的溢出和投资需求,价格又处于洼地,那么是具有投资价值的,否则还是算了吧

9、环沪,或者说长三角的城市我是比较看好的。和北京不一样,上海对周边的吸血效应没那么强,苏州、昆山、无锡、嘉兴等城市有基本面支撑,跟环京没有可比性。

投资环沪风险不大,但最好不要指望涨幅有多么惊人。

10、环深的话,个人觉得东莞要比惠州好,不推荐惠州。

11、在同一个环一线城市,不同地区也存在分化。比如说东莞,松山湖应该是数一数二的,相当于深圳的南山区;长安、虎门次之,因为靠近珠江口,又和深圳的大空港联系;最后才是塘厦、凤岗。

12、如果有能力,可以投资一线城市的副中心。比如深圳的话就是光明、沙井、大运,这是给年轻人的机会,南山、前海那已经不是同一个范畴内的了。

13、一线城市里,住宅优先,其次是地段好的公寓。投资的话小户型、低总价优先。这些我强调很多遍了,不再赘述,不懂的翻以前的文章去。

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