从规模到生态圈，中海商务重新定义“楼宇经济”

11月15日下午，中海地产旗下商办资产管理品牌旗舰——COOC中海商务，在深圳市当代艺术与城市规划馆举办了一场主题为“楼宇经济与美好生活”的高端峰会。

这场峰会，关键词有两个：一个是楼宇经济，一个是美好生活场景。

这可能是中海商务作为作为中国内地最大的单一业权写字楼发展品牌，第一次系统性地向外界展示自己对于楼宇经济的思考以及判断。

2018年，中海商务正式成为中国内地最大的商办资产运营管理商。从产业链条上看，中海商务占据了楼宇经济中最核心的资产——甲级写字楼。

资源上的独特优势使得中海商务在楼宇经济中天然地处在一个较高的起点。截至今年6月，中海商务已运营的甲级写字楼总计70栋，全部为中海自持；且覆盖国际国内30余个经济活跃城市，大多数位于一二线城市的核心地带，位置稀缺且项目高端。

如果说楼宇经济是中海40余年地产从业经验的敏锐嗅觉趋势之下布下的第一步棋，那么在美好场景这个堪称行业内全新的赛道之上，中海商务提出的“以楼宇为根基营造商务商业生态链”无疑是一个全新的业务视角。

城市经济发展的提速模糊了各个产业边界，大产业、大经济时代到来推动传统的楼宇经济模式也开始发生变革。随着楼宇类型的增加以及内外经济生态圈的建立，新楼宇经济代表的是更加复合化和多元化的经济价值产出。

而这个全新的经济业态，本质上还是以人作为核心的生产要素。这是“美好场景”的理论来源。

一个可供观察的行业剖面是，在产业经济转型中，办公场景和租户结构重构双重变革之下，传统写字楼的运营模式已经发生颠覆性的变化，这种变化的核心逻辑是：

企业在选择办公场所时更倾向于能够更好地帮助员工解决问题的办公环境。

而这无疑也是一个明显的信号：未来的商业资产运营形态，一定是服务取胜而非产品。

一

早在2016年12月，中海发布了COOC中海商务（China Overseas Office Capital），率先提出占位“全域商办资产管理品牌旗舰”。

因地制宜是中海商务在写字楼领域长期占据优势的一个重要特点。

经过多年的发展和完善，中海商务已然培育出一个体系来对应不同的市场类型、城市级别和地段定位，其写字楼产品系列衍生出中海中心、中海国际中心、中海财富中心、中海广场、中海大厦五个系列。

拥有行业领先、数量最多、最优质的写字楼资产之外，高质量的客户资源，是中海商务建立的另一条护城河，其拥有国内最大规模的500强客户群及稳定的客户结构生态。

目前，中海商务在营的全国写字楼项目中，共有2006家租户，户均租赁面积近千平米。其中，500强企业占比10%，上市公司占比高达55%，并成功吸引15家独角兽企业入驻。

基于优质的客户构成，中海商务的写字楼出租率远高于行业平均水平。

截止2018年前三季度，旗下所有项目平均出租率92.3%，这包含了不少今年新入市的项目，续租率更是高达85%。

由此，囊括中海系五大甲级写字楼产品系、综合服务平台中海云商、未来办公实验室--联合办公品牌OFFICEZIP的完整商办资产生态圈，形成了一套集约、多元、完整的品牌架构，也成为了行业公认的标杆。

2017年6月，被誉为“地产奥斯卡”的国际地产界重量级奖项国际地产奖（International Property Awards）颁奖典礼在泰国曼谷举行，中海商业旗下北京中海广场获得最佳写字楼项目及中国最佳写字楼开发项目五星级大奖。2018年，北京中海广场以出色的楼宇品质和运营实力，在北京CBD管委会举办的“优化营商环境在行动”大会中，获得政府颁发的首批五星级甲级楼宇标识牌。

二

在过去，写字楼的经营模式就是单位招租和物业管理。但在“不动产+”时代，从楼宇到资产管理，上升到城市价值挖掘与美好生活共创，是写字楼行业发展到今天，必须完成的一场自我进化。

在中海商务看来，只有楼宇经济循环生态的不断构建和造血，才能实现项目本身的品质和客户提升，在此基础上的微观运营管理和品质服务也就能越发反哺楼宇的资产增值与品牌的战略拓展。

归根结底，中海商务面临的问题是，于企业自身，如何进行楼宇资产的价值挖掘？于城市发展，如何助力区域税收贡献，推动产业升级，改善区域形象，激发片区增长动能？

基于此，中海商务正式提出了自己的城市战略，商办资产业务在中海商务的城市战略定位中全面提升。

中海商务认为，未来的商办资产管理行业应是从源头端的投资设计开始，将楼宇本身融入城市发展战略。

具体而言，是要将中海系甲级写字楼的全业务流程融入城市发展与产业升级的全域链条，使之成为城市经济发展的造血骨干和产业支撑。这体现在两个方面。

其一，是变项目投资为设计投资。

在投资拓展及定位设计的大前期工作中，中海商务即将楼宇资产融入所在城市和区域发展规划之中，进行相关的的产业规划，引导企业进行产业聚集。

以成都中海国际中心为例，中海商务一开始就是把它当成一个大的城市经济配套、一个大的综合园区来综合思考，以“产城融合”的思路来运作这十栋楼，10栋超甲级写字楼中就有10个不同的专业特色打造方向。

例如，新一代信息技术大厦引进了“咪咕音乐”作为主力租户，围绕着“咪咕音乐”又引进了其上下游的企业，在楼宇中形成了产业聚集。

其二，是存量项目的经营提升。

围绕城市或所在城市群的发展规划及产业升级导向，中海商务进行了对应变革。

在大力发展金融产业的成都，中海国际中心引进了华西证券、川财证券、天弘基金、华夏基金、四大会计师事务所之一的德勤等等中国排名靠前的券商、基金乃至衍生的服务机构，形成了产业的整合。

在城市战略的指导下，从设计、建造、招商、运营到品牌集成，通过对楼宇经济循环生态的培育，中海商务正从单一的楼宇上升到办公生态的闭环构建，通过业务通路的循环形成自己的商办资产管理体系。

三

在“通过城市战略的实施为全社会打造样板区域和美好生活标杆”这样的大站位之下，中海商务正在做的另一件事，是以旗下优质的商业资产作为载体，将成熟的写字楼办公服务进行互联网升级和改造。

一个大的行业背景是，在中国，写字楼更多的还是作为硬件，展示城市面貌。但进入存量时代后，写字楼拼的更多的是运营与软性的东西，大家的关注点也将转移到楼宇运营的资产管理上或者提升服务水平上。

比如著名地产服务商第一太平戴维斯在伦敦的全球总部，不在一幢甲级写字楼中，而是在一栋有百年历史的建筑中，但它仍然能保持优质的运营与租户品质，这就是一个经典的以运营取胜的商业资产经营案例。

而具体到中海商务，在发展写字楼经济上所延伸的联合办公品牌OFFICEZIP目前已经迭代到3.0阶段，它也是中海写字楼的未来办公实验室。

中海商务正通过OFFICEZIP的产品研发、智能应用、商业模型推动商办资产的升级迭代，智能门禁、无感通行、云打印、智能咖啡机、智能会议室已经成为OFFICEZIP的标配。

比如，在北京金融街毗邻“一行两会”的心脏地段，中海商务用修旧、存旧的设计手法，用物联网的神经系统，把一座10年楼龄的写字楼，更新成了国内最大的共享办公垂直商务综合体。

在中海金融街项目中，每个办公室的灯光、窗帘、空调、新风都实现了集成操控，其中空气质量主理人系统不仅能监测每个房间的温度、湿度、二氧化碳浓度、PM2.5、甲醛，还能实现手机实时调节和智能记忆。

未来，中海商务也会将这些酷炫的技术在传统的办公空间逐步采用，构建了一条“实验室实验-检验下线-办公上线”的完备产品创新通路。

这些举动背后，一个大的趋势是，近十年来，在世界产业升级转型这个大背景下，国内商办写字楼近租户结构发生了集中且根本性的变化。

根据中海的观察，在2009年以前，中海甲写楼宇租户更多是贸易、金融、商务企业；但到了2017年，根据中海的内部大数据，全国商办新客户转而主要集中到专业服务业、非传统金融业、科技新媒体、传统金融业和房地产建筑业，并且还纳入了蚂蚁金服、蔚来汽车这样的独角兽企业。

中海商务还从租赁和个体两个维度，对全国的客户大数据进行了沉淀式分析：

1、新租方面，2018年，随着经济形势的变化，不同城市级别的客户行为也发生了不小的变化。

2、个体方面，通过对6万余名员工的客户描摹，中海商务发现，高新与互联网企业的年龄结构对运营能力及差异化经营提出了更高的挑战。

办公人群的变化带来的是办公需求的解构与重构。需求端的改变，不仅改变了楼宇的建筑设计、运营服务、工作体系、甚至是认证标准，也使得精装办公、订制空间与共享空间的打造成为楼宇吸引力亮点的重要核心。

对以需求为导向的商办物业运营商来说，如何重构产业生态、解决供给与需求不匹配的难题成为关键。

通过大数据统计和模型预测，中海商务得出的结论是，需求的定制化满足将成为未来中国商办行业的浪潮和趋势。

由此，中海商务的全新产品提出了“OfficePR”系列，即在产品前端即根据客户需求提供针对性的房源平面布局、设计风格、配套服务及办公家具等，从项目的定位规划阶段即开始锁定客户，将客户需求融入楼宇设计及建造当中。

比如中海商务在伦敦的旗舰项目50 Victoria Embankment，项目在建时租户Hachette Book Group（欧洲第二大出版社）就预租了这个单位，包括顶层的天台等都是按照出版社要求设计，作为出版社后来作者沙龙的聚会地，诸多文化畅想从这里通达整个欧洲。

在承接中海系甲级写字楼全系基因的同时，“OfficePR”还囊括了在大楼前端设计时即融入客户需求的全定制化办公产品“OfficePRE”以及更多精装配套的产品“OfficePRO”。

跳出以资产讨论资产价值的范畴，我们发现，中海商务正在以行业第一的领先站位，从以资产构建美好生活出发，尝试实现城市价值、人本价值、楼宇价值的逻辑重构，同时身体力行的去做更多行业平台的搭建与生态营造。

未来的商办资产时代究竟是什么模样？答案可能就在中海商务手中。