林中：未来房地产的6个变化和5个不变

【老潘说】关于房企未来，很多人包括很难预测，尤其政策市大背景下，而且郁亮也说房企很难做好战略。的确，未来不由房企决定，其实也不由政策决定，而是政策，市场、房企、消费者，媒体舆论综合发酵和驱动的。

楼市难以预测，但并不妨碍我们去解读！至少有解读比没解读好，解读精准度从60%到70%也是进步。因为他至少给我们看未来不确定世界一个视角，路径和判断。而这个对未来的判断是我们房企实战中战略决策，经营判断，企业发展的“关键指引”。

具体怎么看地产未来？旭辉掌舵人林中有自己的独特视角。他的经验很独到，即不能从今天看明天，因为这样很难看清楚；林中提醒，如果首先把后天规律性看清楚了，再回头看今天明天，这就相对容易了！的确，这个视角很棒！

任何行业都有自身运营和发展的规律，不确定是表象，核心是你观察没有到，get到没有！

其二，更好看未来之后还不行，林中提醒还要学会看一个行业的“变与不变”两个视角。对于旭辉发展而言，林中的逻辑偏好是

不仅要关注这个行业未来10年“变化”的地方，

还要关注这个行业未来10年都“不变”的地方。

而不变的地方，就是旭辉未来战略要发力的地方！

今天周末特别分享旭辉掌舵人林中对当下乃至未来中国楼市的6个变化和5个变化，以及如何应对，适者生存的7个“生存锦囊”，分享给地产人，重在启发更多睿智！

演讲：旭辉集团董事长 林中

整理：万房研究

主办：中国民生银行

会议：中国不动产金融年会·2018

林 中：

长期有信心，中期会平稳，短期有困难，这是我们对地产未来的基本判断。

从当下来说，降负债、降库存、降成本，提去化、提质量、提周转以及补短板是短期房企最重要的任务。

从中长期来看，未来楼市，有哪些变化以及哪些没变的地方了？

1998年-2017年是高速增长、高频波动的20年长周期。从2018年到2037年的20年，可能是新的长周期，即平稳增长、低频波动。长期来看，市场会逐步平稳和回落，行政调控会逐步让位于长效机制。虽然房产税短期不会推出，但是房产税一定会推出。在中国城市化率达到70%的时候，房产税大概率会被推出，因为那个时候我们增量的税比较少，存量的税一定要补充。  

在未来，长效机制的任何变化都会对行业产生巨大的影响，包括住房制度、土地制度、户籍制度、税收制度。任何一项政策出来都会有影响，可能未来预售要改成现房销售。

在过去的20年，我们看到很多都是三年的这种短期波动，但这一轮已经不是三年了，可能是五到六年。

最大的问题不仅是行业波动给地产企业带来巨大的挑战，而且节奏跟以前不一样了。

以前地买贵了，捂两年可能就回来了。但是这一轮捂五年怎么办？能不能捂得住？投资节奏、销售节奏、运营节奏、融资节奏要发生很大的调整。

我们内部的共识是，未来是质量决定速度，不会追求更高的速度。

把质量做好，通过财务质量、产品质量、增长质量来决定速度。    

中国过去20年在解决有房住，就是解决量的问题，人均居住面积问题。

未来更多的是要解决住好房的问题，也就是产品品质问题。

从过去的投资买房到未来的租售并举，意味着我们在租赁市场有巨大的发展，在住房的存量市场有巨大的商机。

在过去高速增长阶段，行业平均杠杆率比较高，未来平均杠杆率要不断地降低。

净负债率要降到80%，资产负债率要降到70%，这个行业杠杆率才会比较稳健。

如果把净资产负债率80%、资产负债率70%作为一个门槛，大部分企业在未来几年都要面临更加稳健均衡、降杠杆的过程。

因为很可能未来资本市场的融资都会用这条线做一个限制，低于这条线的融资可以做，高于这条线包括银行贷款也会受限，发债都很难。

过去几年行业增速比较快，包括企业增速也比较快，有的企业连续翻番。

未来要维持这么高的增速就会比较难，因为质量的约束以及杠杆的约束。

未来，房企普遍增速会放慢，明年增速20%-30%。大家可能普遍接受有质量的增长速度，而且能持续。

国外在分类的时候，房地产跟金融放在一起。但是我们看到这一轮调整后，房地产行业越来越偏向制造业。

要精细化管理，要不断地做好品质，包括极致的产品和服务，以及对成本的精细管控，利润率要比较适中，未来几年这些制造业的特点在地产行业会越来越明显。

可以预见，未来房地产行业的竞争更加激烈，盈利更具挑战。

2018年6月，地产行业所有的中报利润率比较好，利润大幅度增长。

但是随着2018年下半年市场回落，包括2019年以及未来几年，整个盈利面临巨大的挑战。此外，地价增幅快过房价增幅，我们看到这些都是有变化的。

还有一些是不变的。

不变的是什么呢？

因为这个产业的体量太大，关联度也太大。

在中国经济保持中速增长以及城市化完成70%之前，地产都具有非常重要的地位。

13万亿这种市场总量会维持很多年，可能未来十年中国的房地产市场都不会低于10万亿。

13万亿是一个什么体量？

全球汽车市场一年的销售量在13万亿。

对于很多企业来说，市场占有率也不会很高。

跟发达国家相比，大企业市场占有率还会进一步提高。因为发达国家头部企业的市场占有率可以占到7%-8%。

虽然今天很困难，其实我们经历过N次的困难。

因为地产就是一个周期性行业，一定有繁荣、衰退、萧条、复苏，就是有四季，我们要习惯地产行业波动的特点。

中国的城市化率从去年常驻人口城市化率58%到70%，还需要十几年的时间。

从全球来看，美国二战以后，即五六十年代到了70%，日本70年代城市化率也到了70%。中国跟他们比，城市化还有一段路要走。

未来，每个城市可能会出现一些相对独立的走势，城市周期越来越重要。

城市化进程也不一样，北上深代表着一线城市，其城市化最快，跟二线城市差了5年，跟有些城市差了10年-15年。

我们要all in这些不变的地方，做好我们的产品。

人往高处走，人口不断地流入，有更高的收入，有更多的就业机会，有更好的人文和自然环境的城市。

那些人口流入的地方，机会更大，家庭人口小型化，独居户的增多，对未来中小户型产品的需求越来越多。

中国未来财富增长、经济收入增长还是对地产、房产有根深蒂固的情结。

行业有变、不变，核心只有不好的企业，没有不好的行业。

对于企业来说，就要适者生存，更好地适应环境变化。在不变的地方，我们投入巨大的资源，提升竞争力。

适者生存主要表现在以下几个方面：

走正道、讲正气。遵纪守法，尽到社会责任，做企业公民，遵守底线。

这是我们度过任何一个行业调整期、行业低谷所必须的，特别是在目前，以及未来法制社会下。

前两年，我接待我们的一位合作伙伴，香港置地的母公司怡和集团的主席，他给我的印象很深刻。

他说，林先生，做房地产多少年？

我说，大学毕业到2016年，我做了26年。

他说，我们家族做房地产做了160年！

现在我是第五代，我们每年有10%的增长就很高兴。

如果是10%的增长能增长160年，这是一个不得了的数字。

前两天我收到他们公司发的邮件，说第五代退休了，现在第六代接班了。

他当时跟我讲，用一个形象比喻，他们像乌龟，虽然爬的慢，但是寿命长。160年如果每年保持10%的增长，就是一个非常大的企业。

未来地产企业一定是以质量决定速度。

合理负债能支撑的速度，

合理管理能力能支撑的规模，

产品打造能力以及服务能力能支撑的周转，是这些因素决定速度。

而不是用速度决定需要多大杠杆、需要多大区域。这可能是一个很重要的转变。

未来这个行业的竞争不会弱化，只会进一步增强。

能存活下来的企业一定有它更强的竞争力，以及更独特的竞争优势。

因为地产是周期波动的行业，节奏非常重要。

踏准节奏事半功倍，没踏准节奏，可能事倍功半。

对于地产企业来说，这种节奏把握、布局把握非常重要。

特别是大中型企业越来越大的时候，在财务、法务上要越来越保守。

所以我们就能理解那种百年企业为什么都把净负债率降到20%以内。

未来，地产企业在走向百年企业的过程中，应该是逐步降低负债率的。

随着企业规模的增长、企业实力的增长，需要适应从开发销售阶段过渡到经营持有阶段，并降低融资成本。

未来10年-20年里，中国TOP30的地产企业净负债率可能维持在百分之二三十。

在未来，管理好现金流。

因为现金流比一切东西都重要。

没有利润不死人，没有现金流会立马死人。

不断提高自己的资金周转效率，远远比你的资产重要，这是过好冬天的不二法则。

我们内部讲，没有回款的销售就是耍流氓，没有现金流的利润也是耍流氓。

应对变与不变，根本就是做好投资、做好产品、做好运营，这是产品运营层面、竞争层面的基础。

投资能不能做到准，

产品能不能做到好，

运营能不能快，

成本能不能省，

未来可能的竞争都是在一两个点的利润之间

因此，对于精细化要求的程度反而越来越高，把产品做好，产品为王是未来很重要的事情。无论在高质量增长阶段，还是在客户需求阶段，专注极致和品质是未来做好产品的重要事情，我们一定要更加关注产品的打造。

也许获得10%的产品和品牌溢价，就是巨大的竞争优势。

我们要求产品做到畅销溢价、快速精准、一次做对。

对这个行业来说，管理有时候还是很粗放的。我相信大部分企业其实包括我们自己都很难能做得到，特别是一次做对。这个行业不是技术密集型，而是知识和经验密集型。我们一定要重点关注，把资源投入到客户关注的品质方面，减少管理、经验造成的浪费。过去几年，房企日子比较好过，开支标准比较高。最近我们提出缩减开支，不要奢侈，要更加节俭。

从具体层面来讲，降负债、降库存、降成本，提去化、提质量、提周转以及补短板是短期最重要的任务。因为每家企业在发展过程中都暴露出来一些短板，刚好在行业调整期可以用这个时间补短板。

因为从我自身的经验来看，市场太好的时候，我们跟底下兄弟们说，要改进，要补短板，没有几个人能听得进去。为什么？因为排队买房，为什么要那么辛苦去提升各项能力。

现在我们内部在补短板，提更高的要求，追求业务精进，大家都能接受，而且愿意积极行动。这个时候也是我们企业去推动管理提升、推动业务精进、提升经验能力很重要的机会。

今年以来，无论企业、行业可能都碰到了很多问题。但这些都是发展中的问题、前进中的困难、成长中的烦恼。所有的房企其实还在成长的路上，因为房地产开发至少还有10-15年的黄金期 。

在座的各位企业都已经经历了N轮的市场波动。我们既要处变不惊，还要保持自己的战略方向、战略定力，保持自己的判断。同时，我们还要留有备手，尤其在资金方面，以应对可能判断不足的市场风险。

要坚定信心。这一轮的调整，也是房地产发展过程当中的一个波动，也是作为一个周期性行业必然经过的波动，未来一定会更好。我们也可以利用这种波动，来强身健体，来解决内部的管理问题，调整我们的步骤和步伐，使未来的路走得更加平稳。

现在11月份离明年的春天已经是越来越近了，所以我们要有信心！

谢谢各位！