断供启示录

前几天,深圳朋友圈被一篇文章刷屏了,题目为“前深圳出现断供潮,大量7折拍卖房入市抛售”。一个是“断供”,一个是“7折”,这两个字眼拼在一起,好像在告诉人们,深圳楼市已判死刑,房价即将一泻千里。

作者:子木

来源:子木聊房

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真相


前几天,深圳朋友圈被一篇文章刷屏了,题目为“深圳出现断供潮,大量7折拍卖房入市抛售”。

一个是“断供”,一个是“7折”,这两个字眼拼在一起,好像在告诉人们,深圳楼市已判死刑,房价即将一泻千里。

众人皆为惶恐,尤其是前几天刚买了房的刚需,更是伤心欲绝。心想这刚买了房,就有7折的房子出来了,不是韭菜是什么。

在这个文章中,主要论据有两点。

其一是今年阿里网络拍卖的深圳法拍房,突然大量入市,相对去年激增了222.5%,说明深圳断供者居多,购房者已经不堪重负;

其二房源以7折抛售,说明持房者心态已崩,迫不得已选择抛售,如果按照500万一套房子的话,相当于凭空让利150多万。

我在文章《楼市的谎言》里也说过,楼市每当下行,消息嘈杂,什么信息都能被编造出来。这次断供潮文章突然爆发,前有专门靠法拍房吃饭的中介夸大其词拉客户,后有不负责任的编辑七拼八凑博眼球。

但最终,这些人还是挟持了人们的认知。

后来官方特地出来辟谣,大概分为以下几点。

1.今年的法拍房比去年多,并不都是源于炒房客的弃房断供。其原因还有两个,一是民间债务纠纷、企业经营不善、股市赔钱导致了个人破产,迫不得已房子被收回拍卖;二是原来法拍是线下做的,而今年是把大量法拍案件转移到了类似于阿里这样的网络平台,法拍房的真实量并没有激增。

2.“7折抛售”是以偏概全,因为法律明文规定,法拍房的起拍价都是以评估价的7~8折起步,如果没有拍出,则继续8折,也就是64折。

事件虽及时得到了遏止,但是消息还是传到了全国各地购房者的耳朵里。这几天就有很多读者在研习社里留言:“断供潮是不是房价下跌的征兆?房价下跌多少会出现断供潮?房价下跌,银行会不会强制收回房产拍卖?”等等。

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断供

断供这个词,在楼市异常敏感。

如若断供潮来袭,往往意味着房价会加速泄底,在崩盘边缘徘徊。例如90年代的日本和香港,08年的美国,在楼市崩塌前夕,均看到了大规模购房者弃房断供现象。

那么是哪类人最容易断供呢?

简单来说,就是现金流实在无法支撑起月供的人群。

在中国,弃房断供无疑是最糟糕的决定,意味着个人财富破产,信用也被拉入黑名单,对今后的生活影响非常大,贷款、出行甚至工作都会受到限制,万般无奈,没有人会愿意选择断供。

在我的读者里面,也经常会遇到这样的人,一类是加了高杠杆连环套房的炒房客,另一类是家底成了首付,日常收入不稳定还背着高杠杆购房的刚需。

前者把楼市奉为赌场,专赌楼市小周期,以房养房,甚至敢用几百万套几千万的杠杆。如果房价一旦开始下跌,房子短时间无法出手,杠杆窟窿越滚越大,直接性破产。

而后者就更多了,家底都用于首付,月供压力巨大,几乎透支整个家庭收入,没日没夜拼命干活,不敢跳槽不敢离职,成为了典型的房奴。如果工作一旦动荡,收入缩水,就会陷入断供的尴尬境地。

所以,断供潮出现的原因,一部分是房价暴跌引发炒房客杠杆危机;另一部分则是由于经济下行,行业不景气带来的失业潮。

那么房价下跌,跌多少会引发断供潮呢?

拿美国2008年次贷危机举例。2000年到2005年,美国房地产一片火爆,很多人想借着这一波行情赚一笔,开发商也想多卖房,于是推出了“0首付”买房业务。

但是2006年,美国楼市急转直下,房价下跌导致贷款人手中的房屋资产急剧缩水,他们根本无法支付高房贷,只能拖欠贷款;有的人看到房价跌破已经交给银行的钱,意味着再交房贷就是赔钱,于是房贷违约不断出现,最终造成了经济危机。

简单来讲就是,当继续还房贷是在放大亏损时,这个时候,就会出现断供现象。

在中国买房,首付款是30%,如果买了一套100万的房子,首付交了30万,贷款70万。如果楼市下行,房价跌破70万,也就是值60万了,你还会继续还70万的贷款吗?

这对于刚需还好,但是对于炒房客来讲就不一定了。还记得当初环京北三县房价下跌30%时,炒房客为了不断供而选择大量抛售房产,最后导致环京房价一夜腰斩,也是这么来的。

30%,一直都是中国购房者的心理防线。

3

博弈

一直以来,有一个问题都颇有争论。就是,房价下跌,银行会不会收走你的房子?

因为房贷也属于抵押贷款,所购住房就是抵押品。如果房价下跌,抵押品贬值,银行不但要求购房者继续偿还月供,而且还有权要求购房者继续补充抵押品,用来减少银行贷款风险。

这个均在美国、日本房地产危机中出现过。

例如当时日本房价暴跌,银行坏账风险急剧攀升,为了减少风险,日本银行下令要求购房者补充抵押品。然而房价泡沫破裂导致经济危机,购房者连工作都没有了,哪还有能力继续补充抵押品?

这时候日本银行做的更绝的是,即使购房者完全有能力月供还贷,依然要补充抵押品,没有的话就没收房子拍卖,从而让购房者欠下银行债务,按无抵押利率偿还。

结果,很多人被逼无奈,只剩下了上天台的最后一条路。

因为他们想得很清楚,即使是现在活下来,一辈子都要被债务所折磨,一辈子都要活在房价的阴霾中痛苦不已。

在中国,这种事情也发生过。

一次是97年的香港,另一次是2008年的深圳。当时深圳断供潮非常严重,法院“门庭若市”,网易还为此出了新闻专栏。

但是经过一轮接一轮的官司,银行突然想明白了:强行让债务人补充抵押其实是错误的。

首先是房子一来没有交易所公开市场报价去计算欠抵押多少,二来每个房子的就算户型完全相同,也是一房一价,因为装修、保护、楼层都各不相同,银行如果提出根据多少的单价这个房子欠低了,房主肯定不认同银行提出的单价。

如果银行提出要执行追加抵押,房东不同意的话,法庭上银行都没法举证欠抵,如果再退一步,银行打赢了官司,如果是唯一住房,法院根本就不会强制执行,因为“维稳”的要求。

其次最重要的是。

对个人住房来说,银行一旦要追加抵押品,大多数抵押人立马连月供都不付了,直接选择跑路,到时候想找他们还债都难。

银行要的是利息,而不是房子,况且收回的房子在当时的行情下根本卖不了几个钱,必然吃亏。而且,银行报表上如果要去增加抵押品,那资产就至少变为可疑资产了,这对于银行高层的业绩考核至关重要。

最后银行决定不搞国外这一套了,显得不“人性化”。而是换了一个思路:即使房价跌多少,只要购房者能按时偿还月供,就认为是优质用户。

当局还为此确定了法律:

按照中国现行法律(2016): 从法律规定层面,银行(作为抵押权人)有权要求补足抵押物的情形,只限于因为抵押人(买房人)过错导致抵押物价值降低的情况因市场原因导致的房价下跌不属于这一情况,因此从法律规定层面,银行没有权利作此要求。

这或许就是中国房价的最大秘密之一:永远不会爆掉的杠杆。

最后,我还要劝诫大家,虽说房价长期是大概率上涨的资产,但是很多购房者都无法扛过一个周期的涨跌,所以一定要让自己保持充足的现金流,不要让自己陷入断供边缘。

人生很精彩,房子不值得。


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