租金贷杀死长租公寓?

“长租公寓爆仓,一定比P2P爆雷更厉害”,这是我爱我家副总裁胡景晖8月18日在媒体发布会对长租公寓野蛮生长担忧的言论。不到3个月的时间长租公寓雷声滚滚,胡景辉一语成谶!11月5日,昊园恒业由于资金链断裂,无力向房东支付房租,导致很多按时缴

“长租公寓爆仓,一定比P2P爆雷更厉害”,这是我爱我家副总裁胡景晖8月18日在媒体发布会对长租公寓野蛮生长担忧的言论。

不到3个月的时间长租公寓雷声滚滚,胡景辉一语成谶!

11月5日,昊园恒业由于资金链断裂,无力向房东支付房租,导致很多按时缴纳房租的租客被房东赶出房屋。

10月15日,雷军旗下顺为资本投资排名行业前七的长租公寓“寓见”因资金短缺突然爆仓,濒临倒闭。

8月26日,上海长租公寓品牌“爱公寓”被爆资金链再次断裂,此前4月“爱公寓”资金链已经断过一次。

8月20日,杭州鼎家网络科技公司发出通知,称公司长租公寓品牌“鼎寓”,因经营不善导致资金断裂。

这几个月的雷把那些藏着的、掖着的通通爆一遍,加上前期的种种爆雷事件,不得不感慨今年长租公寓爆雷真的是太多了。

拿上面爆雷事件的共性来看,它们的问题都出自于“资金”这一环。

事实上,在资金这一环,政府也在鼓励积极试点REITS,即支持符合条件的住房租赁企业发行债、不动产证券化产品。类似REITS产品为租赁住房市场提供金融支持,可以解决长租公寓运营商前期的融资问题。

只不过,这对于需要持续烧钱扩张的租赁企业而言远远不够。在此基础上,“租金贷”成为部分企业扩张利器。

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普遍来看,在租金贷加持之下长租公寓的模式是这样子:

①高价收房,和房东签租房合同,按月给租金;

②让租户签贷款合同,忽悠租客说是免押金的,只要按月还款就好了;

③资本一次性收了租客一年租金包括押金,而这笔钱是金融公司给的;

④资本按月或按季给房东付租金;

⑤资本余下的资金继续用来扩张市场或赚取其中的利息值。

资本是玩转长租公寓最重要的一环,由此租房贷成为长租公寓运营心照不宣的普遍做法。

在这其中,租客实际上是借了个网贷,押金也包含在网贷里面了。但租户可能并不知道那是一个贷款合同,毕竟大量金融小白并不懂这里面的套路。

图穷而匕首见。

于是,继哄抬房租、甲醛问题事件之后,租金贷这个被称为“房界P2P”逐渐浮出水面,成为了此次长租公寓接连爆雷的导火索。

一、租金贷=埋雷?

租金贷,一直以来吃瓜群众们对其知之甚少,直到此次长租公寓爆雷事件才算是把它暴露到大众的视线中。

长租公寓玩的如此溜离不开它的功劳。

事实上,租金贷一开始由银行推出的产品,目的是为了帮助中小企业克服经营中房租压力过高的问题。

比如说,在2016年,北京某房产公司在严格限购限贷下,推出了“租金贷”变种产品“以租代售”,内容是一次性预付几十年房租,明面上的协议签订的是租房协议,还有另外的补充协议为房子租期到期后,房子转为租户所有。

而这种做法其实就相当于绕过国家限购限贷的政策,打擦边球卖房子。这种做法出现不久后就被紧急叫停,无法实施。

不过,从2017年开始,“租金贷”被P2P网贷公司及房产中介公司给看上了,一群聪明的互联网+金融创业者们做了颠覆,为收割房租设计衍生出一种新的产品。

如今处于风口浪尖的租金贷,一般是由房产出租中介公司销售给租房者,实际为租房者与网络P2P借贷公司签订分期还租金贷款,解决的痛点是租房者押一付三一次性付款压力过大。

但是,种模式却被“有心”的房产中介公司利用。

一般情况下,贷款合同是租房者和借贷公司签的,贷的是一整年的租金,而这一整年的租金却是打给中间经手者房产中介公司的,而房产中介公司一般与房东的代租协议为一季度付一次。那么就表示,中间有3-9的月的租金会存在房产中介公司处,也就是说,除了中介费赚了一笔外,房产中介还获得了巨额的免息的钱,这个钱就是用户已经付了而房东却还未收到的“租金贷”。

潘石屹说过,哪怕房租翻倍,中介也是亏的,这个道理大型的房产中介公司也是懂的。

比如像昊园恒业这样的“二房东”生意,规模越大,资金需求也越高。但中小长租公寓机构的融资能力普遍较弱,银行和VC的态度相对冷淡,抱团取暖不失为一种好的出路。但昊园恒业想要一口气吃下这么大一块市场,自然需要更多低成本资金的支持;而与之类似的一家又一家的长租公寓品牌和地产经纪公司,则是不约而同地选择了租金贷的路径。他们会将租金贷里面的资金盘利用起来,通过规模效应赚钱,疯狂囤房抢房,获取高额利润。

没想到的是,这成为了房价剧烈上涨的一个非常重要的推手。

2018年以来,许多城市的房租经历了一波猛烈的上涨。根据公开数据可知,从2017年7月到2018年7月,北上广深四大一线城市平均租金涨幅达到了20%,远超往年水平。以北京为例,截止到2018年7月份,平均房租涨幅同比超过10%,7月当月,租金均价为4902元/套,环比6月份上涨2.9%。

恒大研究院副院长夏磊也曾表示,长租公寓参与方为了竞争市场份额,疯狂地融资、抢占房源、抢占市场份额,争取房租的定价权,“资本急切想从烧钱模式进入到赚钱模式,房租上涨是必然结果”。

阳光猛烈,万物显现。

长租公寓除了在一味追求规模扩张引发劣质装修和甲醛问题的同时,通过高租金从原始房东那里大规模收房,肆意抬价哄抢原始房源,造成了风险敞口的增大,也为以后的爆雷事件早早埋下伏笔。

譬如,8月20日,长租公寓运营商杭州鼎家网络科技有限公司宣布资金链断裂破产。在这场破产事件背后,背负贷款的租客成为最大的受害者。房东因无法收到租金将收回房屋,而有4000名左右的租客仍需要按时缴纳余下的房租。

这样的事件并非个例。事实上,据不完全统计,2017年以来陆续有8家长租公寓因资金链断裂企业阵亡。

策略管理集团联合创始人黄立冲曾经表示,公寓经营者用租金合约押出的钱去获取更多的房源,而成长过快则会令他们崩盘。

由此,在笔者看来,与其说是租金贷给长租公寓埋下的雷,还不如说是长租公寓运营商异化了“金融+长租公寓”的模式给自己爆了一个雷。

二、叫停租金贷=监管灭雷?

有业内人士说,此次长租公寓接连爆雷跟监管介入叫停租金贷有很大的关系。

其实不尽然,早期的长租公寓政策倾斜还是有的。

2015年以来,住建部、国务院等机构相继出台政策支持住房租赁市场发展,“租购同权”举措的提出更是有效保障了承租人的公共权益。

2017年7月,住建部会同发改委、公安部、国土资源部等九部门联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,提出要采取多种措施加快推进租赁住房建设,培育和发展住房租赁市场,并选取广州、深圳等12个城市作为首批住房租赁试点。

只不过随着一些长租公寓异化了租金贷模式,利用法律盲区侵犯租客和房东的权益,以空手套白狼的形式套取大量贷款资金用于自身发展,把风险转移给房东和租客以及全社会,而把所有的利益留给自己。

如果这些长租公寓一夜爆仓,还真的可能引发剧烈的社会动荡。

易居研究院智库中心研究总监严跃进曾说过,通过使用租金贷这类金融工具进行规模扩张本身无可厚非,但一定要控制好风险。一旦长租公寓企业涉足租金贷等金融业务,金融监管等部门需要及时介入,防控风险。

针对这种情况,政府不可能不早一步出手整治长租公寓的乱象,而妖魔化的租金贷便首当其冲。

由此,今年以来,相关城市针对“租金贷”业务已经进行了风险提示和监管规范。

8月17日,北京市住建委联合市银监局、市金融局、市税务局等部门,明确要求住房租赁企业“三不得”和“三严查”,其中包括不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源。另外,将严查不按约定用途使用融资资金的行为。

8月27日,深圳互联网金融协会发布《关于防范“长租公寓”业态涉互联网金融的风险提示》,称“租金贷”业务杠杆高、风险大。

9月30日,上海市住房城县建设管理委、市房屋管理局等五部门,发布《关于进一步规范本事代理经租企业及个人“租金贷”相关业务的通知》。要求上海市小额贷款公司、融资担保公司立即暂停与代理经租企业合作开展个人“租金贷”业务。

10月19日,浙江省出台了《关于促进长租公寓市场平稳健康有序发展的指导意见》。要求从事住房房源委托出租业务的长租公寓企业不得自行开办“租金贷”等金融业务。

如此一来,在这波来势汹汹的波政府监管之下,对金融产品过分依赖的玩家被切断了资金链接连爆雷,而此时还残存于市面的玩家也将直接面临着严峻的现金流考验。

可喜的是,在秩序规范以后,长租公寓整个行业发展环境也将会更加健康。

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