楼市寒风吹，刚需何时入场？

作者：子木

来源：子木聊房

 十月房地产的冷，比北方的天气来得更猛。

在这刺骨的寒风中唯一让人感到热乎的，可能就剩下了开发商的花式求生和购房者的无理房闹。

每次房价“遇拐向下”，房闹一定不会缺席。所谓刚需们会摇着大旗，找一万个理由砸了“无良”售楼处。不退房死不休的样子和当初抢不到房死不休的样子如出一辙。

前几天，万科缴械投降，给购房者偷摸退了款，但同时也燃起了其他楼盘的退房希望，破了行业大忌。

今日，广州几个片区多个楼盘同时爆发维权活动，甚至还有退房大叔带领维权群众在售楼处门口跳起了广场舞，场面不忍直视。这时候心理阴影最大的当属中国股民，他们在想，如果炒股赔了，是否也可以把交易所砸了获得赔偿呢？

“敢赚不敢赔”的投机表现其实也在折射市场群体的基础素质，在这房价下行的档口，会有越来越多的人参与到这股潮流中，房价跌的有多猛，维权潮的浪花有多高，不出意外，史上最具规模的房闹即将上演。

而在这浪花背后，就是购房群体对房地产的深度焦虑。这段时间读者问我最多的问题就是，中国楼市会崩吗？房价何时会触底？

下面逐个为大家解答。

房价会崩吗？

这个问题论述的角度有很多种，今天我用最通俗易懂的方法帮大家做分析，—「事件预演」。

房价崩了以后，情况到底是怎样的？

首先，房价崩掉的基础是拥有一个巨大的金融泡沫。而这个泡沫就是由银行、企业和居民集体组成的高杠杆债务。

按照国际通例，泡沫破裂一般是由货币政策突然转向引起的。像日本、美国、东南亚，都是主动上调利率，紧缩货币。

我们先来看日本。

日本由于主动上调利率，股市首先爆仓，1990年1月12日被称为日本有史以来股市最黑暗的一天，当天，日经指数顿挫，股市暴跌70%，而在半个月之前还达到了辉煌的38915点。

股市大幅下跌，使几乎所有银行、企业和证券公司出现巨额亏损。公司破产导致大量不动产涌入市场，房地产市场出现供过于求，房价开始极速下跌。

房价极速下跌又引发了投机炒房客抛售房产，楼市进入恶性循环，更多的企业加入倒闭的行列中，而给这些企业提供资金的银行也开始大幅出现坏账，信用危机爆发，银行纷纷破产。

企业倒闭后，大量员工被迫失业，没有收入偿还房贷，房屋被银行收回拍卖，居民流落街头。日本经济开始恶性通缩，进入「萧条20年」。

但08年的美国则不同，是因为市场采用了浮动利率，主动上调利率增加了购房者的还款成本。整个房价泡沫的刺破是由购房者的房贷断供引起的，所以也称为美国次贷危机。

对于中国，我认为，在“欠债还钱，量入为出”的千年祖训面前，老百姓对于自己的信用维护相对较强，所以房价即使崩了，最有可能的表现方式也是趋于日本。崩掉之后，百业萧条，居民收入大幅下降，摆在期望崩了的购房者面前最大的选择，可能就是钱用来维持生活而不是买房。

“十次危机，九次地产”，各国用血与泪的教训告诉我们，过度炒房可以让几十年的经济发展毁于一旦。说实话，2017年全民举债购房撑起的泡沫是中国房地产最危险的一年，这也是国家从2017年底到现在一直疯狂的出台政策调控的原因。

现在来看，房价下跌已经进入下跌轨道，但房价崩掉是绝不可能的，一系列楼市调控已经证明中国和日本、美国的市场具有很大的差异。

其一是“冻结泡沫”。当年日本和美国的错误都在于调控楼市时太自信，短时间主动强力挤泡沫导致破裂。而中国则是先通过限购限贷限售冻结交易，不让交易者买卖，这样即使有巨大利空出现，交易者也无法抛售房屋，有了一个保障。

而且中国利率采用的是固定化和市场化，固定利率不是浮动利率，即使调高利率也不会增加之前购房者的月供成本（美国原因）；市场化是商业银行可以根据实际情况调节房贷利率，与基准利率脱钩，这样即使房贷利率涨了很多，也不会增加企业贷款成本（日本原因）。

其二是“开闸泄气”。据数据显示，2017年前十大地产公司平均负债率已经到了 79.6%，意味着每 1 亿的资产，就对应 7960 万的债务。即便是万科这样公认的优质房地产公司，其上半年资产负债率仍然达到 82%。

这样的负债率是非常危险，比如一家公司借款达 1800 亿元，公司帐面现金却只有 924 亿，如果房地产市场价格下滑或者政策限购，它们的资金链可能会断裂。

所以这半年又是卡紧房企融资渠道，又是提出取消预售制度，其实就是在对开发商做「定向去杠杆」，让泡沫不断泄气。结果这也让大部分房企陷入了困境，房企失去了借债发财的好日子，万科也叫苦连天，大喊“活不下去了”。

其三是“离泡沫远一点”。这个就是今年提出来的预期管理，简单来说就是让“市场爆冷”，然后通过媒体传播，让其他城市的购房者明白“房价只涨不跌”的神话已经破灭。这个方法可以是定向让一个城市的房价下跌，也可以让房企出来站台，唱衰房地产，现在来看，效果显著。

房价下跌是一个去泡沫的过程，对于经济发展是好事儿，也让刚需族们对未来有个期盼。但是房价大跌至崩掉，这种大家都能想到的“后果”，恐怕对于“居安思危，未雨绸缪”的中国来说，不大可能。

房价触底在何时？

关于房价何时触底，这个还要根据经济形式做推理。

我们首先搞清楚中国房地产的作用是干嘛的。对于老百姓来讲可能有的用来住，有的用来投资抗通胀。但是对于国家来讲，每次把房地产揪出来，都是为了刺激经济。

03年是，08年是，13年是，17年亦是。

然而在经过2017年这波房地产去库存后发现，房地产刺激经济的效果越来越差，实体经济发展空间和社会消费力均被挤压到了历史低位，房地产常年积累的副作用已经开始显现。

昨天，证监会主席刘士余和央行行长对中国未来的经济均发表了演讲，刘主席说「春天已经不远了」，易纲说「我们在为最坏的情况做好准备」。

唱词各持一端，但我更相信易纲所说。刘主席这话好像在说，房地产不行了，咱们就只能靠股市蓄水了，大家赶紧进来当韭菜。

在易纲的演讲中，有两点非常重要。

1.当前货币政策保持稳健中性，既未放松，也未收紧。货币政策工具箱中有足够的政策工具可以使用。

2.为解决中国经济中存在的结构性问题，我们将加快国内改革和对外开放，加强知识产权保护，并考虑以“竞争中性”原则对待国有企业。

其中以“竞争中性”对待国有企业是第一次提出，当局终于明白了经济起不来的真正症结到底是什么。

有一次，澳洲的一个国外朋友对我讲，“公司在沈阳办厂，公司外派他到沈阳驻扎，从国企招募了几个管理人员，结果事儿没干成，他还被总部召回骂了一顿。他说，来了中国工作，才真正认识到了什么叫做「勾心斗角」，我在很努力的工作，不知不觉就犯了错，不知不觉我的功劳就成了别人的…男同事喜欢看「厚黑学」，女的喜欢看「宫廷戏」，这种东西我翻了好多遍都没看懂。”

之前货币紧缩去产能去杠杆搞供给侧改革，最后融不到钱活不下去的都是民营企业。民营企业倒闭后，把经济发展的重任留给了国企，国企却继续以「低效高能耗」的形式回馈给了社会。

“吃苦早当家的孩子永远会比躺在温室花床上的孩子更努力”，现在当局终于认清了这个现实。

所以在2019年上半年，不出意外我们会看到更大的减税、更大的针对中小企业这些中国具有活力的企业更多减税的效应，更多的补助、更多的支持，只有他们起来了，实体经济才能起来，老百姓的收入才会增加，社会才有消费力。

通过提高居民收入来稀释房地产泡沫，才是最好的选择。

那么根据这个经济发展路线，我们就很容易得出结论了。

1.从现在的局势来看，当局承认大家不用再一味地追求经济指标了，这两年国家绝不会掏出房地产来刺激经济，相对危机来讲，选择勒紧裤腰带共同努力是好的选择。所以未来房价在跌至底部之后，主要城市只会维持一个缓涨趋势。

2.现在买房的人要停下来等待，要把握几个时间节点。房价刚在9月经历拐点，随着房闹事件的发酵和各地楼盘打折销售，预期会进一步传导，到今年过年之前一二线城市会落入冰点，急性刚需可以第一步进入。

然后就是2019年3月，楼市进入传统季节的小阳春，挤压的刚性购房需求会小幅爆发，房价会有一个反弹。大家要观察自己所在城市的交易数据，如果房价反弹，说明是刚需托底，泡沫不严重，2019年9月差不多已经进入谷底，可以上车了。如果3月房价不反弹，依然下滑，说明所在城市库存太大，炒房客居多，这个时间就可能落到19年的年底了。

3.房价进入下跌通道后，大家需要关注两个政策变化。一个是限购，一个是限贷。限购最严的地方，未来的升值潜力一定会很大，而限贷放开，则是有人喊你要买房了。现在这段时间，要做的就是「持币待购」，等待时机。要记得，机会永远在底部在市场最冷的地方，而不是人云亦云，跟着别人买涨。