中国房地产最后的红利:1亿人口进城落户

任何一个国家,任何一种资产,都不会只涨不跌,中国房价也不例外。

作者:凯风君

来源:国民经略 

任何一个国家,任何一种资产,都不会只涨不跌,中国房价也不例外。 

过去20年,中国楼市走出令人震惊的大牛市,似乎打破了房价有涨有跌的市场铁律。

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但只要稍稍了解经济史的人都知道,这20年的房地产牛市,除了得益于货币的不断膨胀之外,也与两位数的经济增速、强大的人口红利以及轰轰烈烈的城镇化息息相关。 

可以说,没有经济、人口和城镇化的基本盘,只靠放水,难以支撑房价二十年的大牛市。 

如今,放水犹在,三大基本盘已有其二开始遭遇困境。 

于经济而言,新常态意味着高增长不复,经济下行压力进一步加剧,两位数的经济增长早已是明日黄花,与经济增速同步向下而行的是居民收入增速。

于人口而言,老龄化的现实压力已经悬在头顶,雪上加霜的是,生育率水平也在一路走低,全面放开二孩,也难以阻挡出生人口下滑的大趋势。

唯有城镇化,还在半途。

2017年,我国常住人口城镇化率为58.52%,与发达国家80%的城镇化率还有很长距离;与此相比,户籍人口的城镇化率仅为42.35%,发展空间更为巨大。

10月10日,发改委发布关于督察《推动1亿非户籍人口在城市落户方案》落实情况的通知,城镇化进程再度加速。

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这意味着,房地产最后的武器被高调启用。

房地产三大支柱

楼市存在周期性波动,大到行政管制金融政策,小到市场情绪,都足以对房价产生影响。 

如果跳出短期波动,来看中国房地产的长期走势,经济、人口、城镇化这三大支柱,就显得尤为重要。 

经济是房地产的根本之锚。 

没有强劲的经济增长,就难有房价的持续繁荣。美国次贷危机之后的房价复苏,就与经济基本面的上行息息相关。日本上世纪90年代之后房地产的沉沦,也与经济一蹶不振互为因果。 

具体到中国,从1978年到2017年,我国GDP从3645亿元增加到82.71万亿元,经济规模扩大225倍,年平均增速高达9.5%。

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这种高增长,正是房价持续繁荣的根本保障。如果经济进入新常态,那么对房价的支撑也就不再如过去那么强劲。 

人口是房价的坚实支撑。 

房子终究是服务于人的,没有人口的居住需要,就没有对房子的现实需求。 

1946年到1964年出生的婴儿潮一代,迄今都是英国最大的住房持有群体,六分之一的婴儿潮一代拥有两套以上住房。而在日本,五六十年代的婴儿潮,更是助推了上世纪70年代-80年代的房地产大繁荣。

回到中国,1970年-1990年都可以算作中国的“婴儿潮”,它支撑起未来30年的房价。

然而,我国人口出生率在1987年达到高位之后,就一路下滑。出生人口下降,劳动力红利不再,老龄化人口不断增加,人口危机已经成为迫在眉睫的现实压力。

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出生人口锐减,意味着未来的购房需求减少;老龄化人口增加,则意味着整个社会的养老压力剧增。无论是经济发展还是资产价格,都将会受到严重影响。 

城镇化则是房价的助推剂。 

城镇化,意味着人口在空间上的大迁移。农村人口进城,年轻人口向大城市集中,高学历人口向一二线城市汇聚,这场最为宏大的人口迁移运动,显著改变中国城市的竞争格局,也更为深刻地影响到房价的区域差异。

1953年,我国城镇化率仅为13.3%,直到30年后的1982年,也仅有20.9%。从1982到2017年,则从20.9%增加到58.52%,接近三倍。

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我国城镇化要完成两个目标:

一是农村人口向城镇人口转移。农民工进城所带来的巨大能量,已为世界所熟知;

二是非户籍人口向户籍人口的转化。这既是权利平等和公共福利均等化的题中之义,也是激发人口消费潜力的根本所在。

虽然人口红利不再,但农村人口向城市的转移仍在进行之中,而已经进城的非户籍人口向户籍人口的转化,同样存在巨大的发展空间。

城镇化的空间有多大

城镇化为什么重要? 

一方面,它是生产力在区域和产业间的双重转移。将劳动力从生产率相对较低的农业,转移到生产效率更高的城市工业和服务业,从而为经济发展提供更强大的动能。 

另一方面,它制造出庞大的消费需求。城镇化将庞大的人口从农村转移到城市,从非户籍人口变成户籍人口,从而带来巨大的消费需求和住房需求,从而撑起房地产的持续繁荣。 

所以,当经济高增长不再、人口结构性危机爆发之际,将1亿人口进城落户作为重点,不仅是经济发展的必然趋势,也是应对现实的务实之举。 

那么,我国城镇化的空间还有多大?

衡量这一空间,有两个指标,一个是常住人口城镇化率,另一个是户籍人口城镇化率。户籍人口城镇化率一直都落后于常住人口城镇化率,原因是户籍制度,进城无法落户,带来一系列问题。

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从整体城镇化率来看,2017年,我国常住人口镇化率升至58.52%,与发达国家80%的水平有一定距离,也与世界公认的70%的城镇化加速阶段的目标有一定空间。

从户籍人口层面来看,2017年,我国户籍人口城镇化率仅为42.35%,与常住人口城镇化率相差16个百分点。

农民进城,却无法就地落户,不仅影响公共福利均等化,也势必影响消费热情和购房热情。因此,推进户籍人口的城镇化,就成为重中之重。

2016年,国务院提出推动1亿非户籍人口在城市落户,与之相匹配的政策是:全面放开小城镇落户限制,放宽大城市落户门槛,适当调整特大城市落户政策。

随后,各地纷纷代开户籍闸门,小城镇不再对落户做任何限制,大城市也纷纷以落户作为“抢人大战”的资本。

两年后的今天,发改委再度发文,对落实情况进行督查,可见这一政策的重要性所在。

大城市与小城镇:分道扬镳

城镇化还有一定空间,这也是中国不同于上世纪80年代日本的关键所在。

但城镇化有空间,并不意味着所有城市都能分享红利。大城市与小城镇,不会殊途同归,只会分道扬镳,愈行愈远。

其一,人口向大城市集中是颠扑不破的经济铁律。

人往高处走,水往低处流。大城市既是产业的聚集地,也是财富的聚集地,更是生活方式多样化的承载之地,同样也是法治环境相对健全之处。无论基于对就业的需求,还是对财富的追逐,抑或对多元生活的追求,大城市都是不二之选。

十年前,曾一度流行“逃离北上广”的风潮;没多久,大量逃离的人又从小县城回归,这就是典型例证。

去年以来,一二线城市爆发“抢人大战”,送钱送房送户口,其目的就在于高学历人口的争夺,参战者基本都属于经济相对发达、产业竞争优势突出的一二线城市。

数据也为此提供了证明。

根据泽平宏观的统计,2011-2016年,我国一二三四五六线城市常住人口年均增速分别为1.5%、1.3%、0.8%、0.6%、0.2%、0.3%,户籍人口增速分别为1.4%、1.3%、0.9%、0.7%、0.4%、0.4%,小学生数增速分别为4.0%、4.1%、2.5%、1.1%、-1.7%、-2.2%。

这几个数据中,小学生人数最难骗人,五六线小县城的小学生人数负增长,更加是凸显人口流动的大趋势。

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其二,小城镇存在巨大的天花板。 

虽然这一轮城镇化,将中小城市作为落户重点,为三四五六线城市提供了源源不断的新增人口需求,但这种需求并没有想象中的那么强劲。

一方面,小城镇的就地城镇化未必有吸引力。让农民放弃土地进入县城,这笔买卖是否划算,很多人都能看得一清二楚。 

另一方面,小城镇固然可以承接农民就地城镇化的成果,但挡不住年轻人口和高学历人口向大城市的转移。 

根据泽平宏观的统计,最近6年与之前的10年相比,人口流出的地区比例,三线城市从14.1%增至42.2%,四线城市从46.4%增至61.2%,五线城市从72.9%增至78.8%,六线城市从71.1%增至79.9%。

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可见,虽然城镇化在推进,但三四五六线城市的人口流出也在加速。

所以,城镇化并非中小城市楼市的救命稻草。

在马太效应之下,人口只会越来越向大城市以及以大城市为主体的都市圈转移,当中小城市失去棚改货币化的最终刺激之后,房价降复归何处,令人担忧。 

放水效应:长期复归于零

有人说,千万不要忽视了放水效应。 

的确,无论是中国还是欧美发达国家,房价暴涨无不是放水所引发,但放水只能制造短期的空中楼阁,并不足以提供坚强的支柱。 

原因很简单,货币只是虚拟财富,只有与实体相对应时,才有价值。短期的大放水,固然能让资产的纸面价格水涨船高,但并不足以改变资产本身的价值,更不足以改变生产力。 

换句话说,没有生产力的持续发展,没有经济、人口和城镇化的强力支撑,放水只能制造短期繁荣,在长期一切都会复归于零。 

更坏的情况是,大放水在短期制造经济繁荣,却隐藏着泡沫破裂的风险,而长期带来极其严重的隐患。 

危机往往都是从“纸面”上的过度繁荣开始的。 

日本上世纪80年代的货币放水,制造出房地产的大繁荣。在这个日本人称为“泡沫时代”的10年里,日本房价一路飞涨,巅峰时期,东京的房地产总市值可以买下整个美国。

日本1990年年代的房地产崩盘,不仅让楼市一蹶不振,而且让经济滑到谷底,陷入“失去的二十年”。

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2008年美国的金融危机,以次贷危机作为引爆点。在此之前,美国货币极其宽松,房地产市场得到政策前所未有的鼓励,大量不具备债务偿还能力的购房者入场,在货币放水和金融创新的双重效应叠加之下,楼市风险不断淤积。

美国的次贷危机,不仅成为经济危机的爆发点,让整个世界都随之震荡。随后,美国用了整整十年,直到2018年,才回到当时的荣光。

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放水是饮鸩止渴的毒药。没有人不喜欢放水,纸面财富的繁荣让人以为这经济从此走上一飞冲天,却忘记空中楼阁终究会倒下。

日本的教训 

在楼市,日本1990年代的大崩盘,至今让人记忆尤深。 

这次崩盘,从短期看是大放水带来的后果,贸易之战在其中推波助澜,但日本之所以随后陷入“失去的二十年”,最根本的因素在于,支撑房价的三个基本盘都不复存在。 

于经济而言,楼市崩盘之后,日本经济一蹶不振;日本利率长期维持在不到1%的水平,甚至一度出现负利率,宽松之心异常强烈,却激不起社会的需求。 

于人口而言,日本出生人口在1973年达到顶峰,随后就开始一路下滑,到2010年,出生人口首度低于死亡人口,日本总人口开启连续8年的负增长。

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在老龄化方面,日本从1970年代末开始进入老龄化社会,2017年,65岁老人占总人口比例高达27.7%,高居世界第一位。

于城镇化而言,1985年日本的城镇化率达到77%,进入后城镇化阶段,基本饱和。

1990年代初,日本放水式繁荣到了顶点开始向下,人口出生率一路下滑,城镇化也已基本完成。 

可以说,这场崩盘,一开始就注定了。 

房价的未来 

对于房地产,任泽平有句经典论断:短期看金融,中期看土地,长期看人口。 

这句论断如果扩展开来,那就是短期一两年的走势,看得是金融政策和行政管制,三五年的走势看的则是土地供给情况,而五年以上的长期走势则就离不开经济、人口和城镇化的基本盘。 

所以,中国房价的未来,受到经济和人口的负向约束,交杂着城镇化的正向推进,并在放水的短期效应之下剧烈波动。 

如果城镇化能够顺利推进,户籍改革能够大刀阔斧,同时“不再大水漫灌”的政策基调能够得到贯彻,以自主创新为核心的增长动能全面启动,那么房地产的风险不仅能够逐步得到释放,还能为未来提供一定支撑。 

当然,这是期待,也是理想。

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