碧桂园服务(6098.HK):增长潜力和业绩确定性具备优势的物管龙头,首予“买入”评级

机构:广发证券

评级:买入

物业管理行业集中度在提升,定价权逐步改善

地产开发商集中度提升和上市募资推动物管行业集中度提升。住宅销售面积增长和技术进步改善行业毛利率。经济发展推动消费者优质服务需求逐步改善行业定价权。社保征管从严导致行业盈利能力下降,可能加速行业整合。公司位列中指院2017物业百强第三名,实控人是杨惠妍。

物业服务盈利能力强,业绩确定性强受益于郊区

大盘项目性质所产生的规模优势,公司物业服务毛利率和单位面积毛利在同行最高。由于碧桂园近年快速扩张,其行业最大的储备面积将逐步转化为公司的合约管理面积,公司因此享有最强的业绩确定性。三供一业项目将成为公司获取第三方项目的重要方式。提价、外包比例扩大、智能化将助推公司维持毛利率,部分抵消社保成本压力。

增值服务规模小潜力大,社区服务发展模式清晰

公司协销和开荒清洁业务受益于碧桂园的土地储备转化交付。公司尾盘和车位代理业务将成为非业主增值服务增长点。公司的社区服务平台致力于需求探测、商业匹配和增信结算,最终通过业主流量变现盈利,发展模式清晰。考虑到公司和偏一二线城市同行同业务规模差距和公司郊区大盘项目面临的更多的业主需求,公司社区服务增长潜力较大。

成长性和业绩确定性较强,首次覆盖给予买入评级预计公司2018-2020年EPS为0.35、0.45和0.61人民币元,对应当前股价(10月9日)的PE分别为28.34、22.44和16.46倍。考虑到公司庞大的储备面积,发展模式清晰且极具增长潜力的社区增值服务,我们认为公司的成长性和业绩确定性优于行业,首次覆盖给予买入评级。

风险提示提价不及预期;协销业务受宏观经济影响;声誉风险

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