如果取消预售制，那么房地产该怎么活？

近日，广东省房地产协会向各副会长下发了一则通知，称住房城乡建设部已向广东、湖北、四川、江苏、河南、辽宁等省住房城乡建设厅下发函件，要求对商品房预售许可的存留问题进行讨论研究。而广东省住建厅拟订的相关材料提出：商品房预售制度存在导致工程烂尾、违法违规销售、交易不公平、房屋面积管理职能难以厘清、不平衡发展和低效率竞争等风险，建议降低预售制带来的高杠杆效应，逐步取消商品房预售制度，全面实施现售。

一石激起千层浪，即使住建部辟谣：“取消商品房预售征询意见情况并不属实”，“广东拟逐步取消预售全面推行现售”还是让这个房地产冬天变得更冷，又应了调控以来业内人士常挂嘴边的那句话，知道是冬天，但没想到这个寒冬这么冷这么长。反正，昨天港股内房股是先跌为敬了。

一、

商品房预售，是指开发商在开发的商品房尚未竣工之前，把房地产根据设计图纸和土地测绘原则分成若干个单位（以图纸标明）后分别预售给购房者的行为，它相对于一般的现房买卖，被称之为期房买卖。

以往房屋是先建后售，直至上世纪50年代的香港，霍英东发明了“楼花”。

20世纪50年代初，内地刚刚结束内战，大量人口涌入香港，香港住房严重不足，许多人栖身于木屋或者其他临时住宅，当时的主要矛盾是人民日益增长的住房需求和人民干瘪的钱包之间的矛盾。

机会总是留给有心人，1953年，霍英东创立立信置业有限公司，想出了一个妙招。霍英东在香港油麻地公众四方街建新楼时，首创动工兴建前先交订金，分期付款方式售屋，有如开花（付钱）结果（建成），称作“楼花”。在过程中，衍生出了“炒楼花”，一些买家直接高价转让楼花获利，之后几十年间，港府出台了大量商品房预售制度的规范性文件。

内地的商品预售制度是从深圳开始的。作为改革开放的桥头堡，深圳特区总敢做第一个吃螃蟹的，在1983年就借鉴了香港的“卖楼花”制度，首先提出了商品房预售概念。不过由于当时房屋并未商品化，而且深圳是特区，总有新鲜的事物和制度在尝试，所以没有引起广泛效应。

十年后的1993年，广东省正式立法推出商品房预售制度，颁布了《广东省商品房预售管理条例》。

1994年，建设部颁布了《中华人民共和国城市商品房预售管理办法》，其中第二条明确了预售制度定义：“本办法所称商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。” 这标志着我国商品房预售制的全面实行，至今已25年。

“楼花”缓解了开发商的资金难题，收取的定金相当于给开发商一笔无息借款，引起建设热潮，给香港的发展注入强劲的动力。据网上信息，一年多时间里，霍英东建起100多栋、折合约50多万平方英尺的房子，净赚600多万。在1955年到1965年间，一些地产商甚至盖起了高达近二十层的大楼，当时在东亚地区还相当少见。

同样地，1998年内地房改后，在预售制的助力下，我国商品房市场开启了二十年的牛市，可以说为改善人民居住、城镇化建设立下了汗马功劳。

但是，世间本无完美事物，预售的负面效应开始不断遭到垢病，关于取消预售制的呼声也随之此起彼伏 。

1992年，“南方讲话”一锤定音，各种政策利好下，海南房地产市场开始火热，“要挣钱，到海南；要发财，炒楼花”，成为淘金者的口头禅。海南房价一年内狂飙数倍，疯狂过后是一地鸡毛，给海南留下了600多栋烂尾楼，预售制难逃其咎。

2005年，商品房预售制首次受到广泛的质疑，源起于央行发布的《2004中国房地产金融报告》，直指预售制各种弊端，如房地产开发商将没开发的楼盘提前预售，加剧了消费者超前购房的行为，报告还建议“很多市场风险和交易问题都源于商品房新房的预售制度，而经营良好的房地产商已经积累了一定的实力，可以考虑取消房屋预售制度，改期房销售为现房销售。”报告一出，引起了各界热论。2006年“两会”，33名全国人大代表联署签名提案，要求取消商品房预售制度。

2012年出现了一些“房闹事件”，8月，网上传言“住建部正在研究取消商品房预售制”，再度掀起了关于商品房预售制存废的争论。

近日，又出现了取消预售制的声音。

隔一段时间就会引发预售制的热议，但对预售制质疑的逻辑一直没变：

一是，开发商一旦发生资金量断裂，工程烂尾，损害购房人权益；

二是由于相关的配套制度不完善，交付楼房时会出现质量、以及图片与实物不符的问题，且追责难，进而引发“房闹”等社会问题；

三是，商品房预售制降低了开发门槛，众多企业进入市场刺激了房地产热，导致过度开发；

四是，房地产预售制加剧了房价的上涨。

二、

几轮预售制度的存废之争下来，各家观点各异，分成了三派：有立即废止派、逐步废止派和保留改良派。过去十几年，虽然时有城市提出试点预售制改现售制，如广西南宁，但都未有城市真正推行废止预售制，社会的主流的观点是保留完善。

保留改良派认为，预售制提供了大量有效供给，过程中虽然存在一些问题，但这是监管不力和配套制度不完善导致的，并不是预售制本身的问题。世界上很多国家和地区存在房屋预售制度，虽然预售制度的具体内容存在很大差异，但可以西学东用，取各家之长，通过完善制度、加强监管等方式防止烂尾楼和质量问题等。

1、香港律师行监管模式

经过多年制度完善，香港对预售款和定金的监管程度非常严格，采用律师行监管模式。开发商与购房人签订房屋买卖合同时，购房人可支付全款或10％至30％的定金，这些款项交给开发商的代表律师行，而非直接交给开发商，并存入律师行的独立账户。

香港的商品房预售资金律师行监管模式可以有效防止开发商滥用预售资金，保障购房人的合法权利的同时也维护了为购房人提供贷款的银行的合法权益。

但目前来看，由于我国大陆地区律师行业发展不够健全发达，可能等未来国内大陆律师行业发展成熟后，才有可能在一定程度上借鉴香港的律师行监管制度。

2、美国商品房公证托管制度

在美国，建房必须取得工作许可，销售要有楼宇销售计划书，开发商到司法局申请批准销售计划书，方可预售该楼。

美国预售时收取定金的金额也只有房价的2%-10%， 而且只需提前3- 5 个月支付，根据工程进度付款，完工时清算。这部分订金并不直接交给开发商，而是由律师事务所、房地产经纪公司等第三方来保管。开发商预售房屋时，预售量达到一半以上才能拿到银行贷款，正式开始工程建设，而房屋竣工完成交付后，开发商才能取得购房人交付的预售资金

而且，开发商在预售时与消费者签订的仅仅是临时契约，不是正式的合同，因此，美国 “预售” 的实质是基于现房的交易。

所谓现房和期房销售体系的区别，并不是开发商是不是在房子盖好之前开始卖，而是开发商是不是在房子盖好之前就拿到购房者交来的钱，并用这笔钱去盖房子。也就是说，是否将预售融资作为融资的主要渠道才是现房和期房销售体系的根本区别所在。

3、新加坡：购房者按施工进度分期支付房款

在新加坡，开发商需要获得政府批准的建房计划和销售许可后才能开始售卖期房。客户支付的购房定金，以及所有建房贷款必须存入特定的银行房屋项目账户，该账户的所有提款必须与房屋建设相关。

新加坡还详细规定了购房者按照施工进度分期支付房款的比例。签订房屋购买合同后，购房者总共支付的预付款比例应达到20%，完成地基后交10%，完成整体框架后交10%，砖墙、房顶、电线铺设、水管、门窗安装，车库、道路和排水系统等完工时分别交5%，确定无他人占用该房后交25%，最后确认所有项目建成时交15%。

而实际上，国内的预收款资金监管和预售条件在不断提高。

现在国内的预售款也是要进入第三方专用账户，还要按已预售合同总金额的10%留存，以供后续开发。开发商要动用预收款支付工程款、经营用款等要经过房地产交易监控中心审批，当然现实情况下，开发商支取的灵活性很大。多地在出台的调控政策中提高了预售条件。

三、

之所以在过去几轮预售制存废之争中，最后都以改良派胜出，是因为废止预售制并不现实，且影响实在过于重大，基本不可能实施。

目前，全国各主要城市商品房预售比例普遍在80%以上，部分城市甚至达到90%，预售制已经成为国内商品房销售的主要形式。

预售制下，房企现金先大额支出拿地，然后快则6个月慢则9个月到一年开盘，开盘后建设支出就趋于稳定，但预售可以提前完成现金回流。这除了提供给开发商一笔免息资金，也给了开发商加杠杆的空间，可以用富余的现金再去拿地，再加杠杆，演绎成了现在国内盛行的高周转模式。 

以高周转之王碧桂园为例，要求所有三四五线城市新获取项目原则上均按照“456”，即4个月开盘、5.5个月资金回正、6个月资金再周转；一二线城市新获取项目均需按“678”要求执行，即6个月开盘、7个月资金回正、8个月资金再周转。

房地产行业是资金密集型行业，从拿地、规划设计、建设安装整个链条都需要大量资金，而且开发周期长，国内的金融工具少，不像美国等拥有发达的金融市场，房企融资灵活。因此预收款和定金成为国内房企的重要资金来源，根据安信证券的测算，个人按揭款+定金及预收款的占比高达 47.48%，为房企到位资金的重要来源。

而采用现售的话，需要等全部工程结束，现金回流快则2年半，慢则五六年。在现在房企融资不断收紧的背景下，时间拉长后资金成本上升，现金流压力将陡增，对高周转公司是致命的，甚至整个开发行业都是不可承受之重，或引发行业资金链断裂潮，开发商将成为预售制的陪葬品。

而且，商品房预售价格一般比现房销售价格低10%～20%，交房期为1～2年，能缓解住房需求。短时间内达到可售供给量的下降，可能出现供给短缺，反而助涨房价。长期看，由于现售的要求高，即使行业整合后，也难以保证足够的供给。房企为了更快的实现现售，施工质量更难以保证。

此外，开发商拿地积极性下降，地方的财政收入减少，导致地方债务风险提升。实际情况中，南京和深圳都有部分项目要求现售，虽然南京实行现售制项目的土地溢价率下降，但并没有影响房价。

最后就是，在市场自我重塑中，房地产开发行业近几年集中度加速提升，烂尾的概率降低。 

起先只是觉得见证了历史，见证多了之后才发现我们是在创世纪，一个时代有一个时代的政治正确，况且我们历来有矫枉必须过正的优良传统。

这一轮调控以来，除了传统的限贷、限购，还推陈出新祭出限价限售。那么现在如果认为开发商积累了足够的资金实力，预售制是时候退出历史舞台，走向消亡，又有什么意外呢？

最后，用郁亮最近的讲话结尾：尽管万科在2012年就判断行业进入白银时代、进入了转折点，但这只是一种预测，并不知道什么时候会出现真正的转折。而今天，我们可以说转折实实在在到来了。