售楼处恩仇录

多年以后,面对密密麻麻的劏房、笼屋,香港人会不会想起抵制八万五计划的那个遥远的下午?

今年5月底,盛夏的阳光还十分热辣,杭州人民为了获得摇号资格,在银行排队等候购房诚意金冻结。一二手房价倒挂点燃了购房者心里的一把火,亢奋的杭州人民把家人亲戚能用上的资格都用上了。当时排队的人群有如滔滔江水延绵不绝,甚至有一位女性购房者体力不支而晕倒在现场,最后被银行保安合力抬出。image.png

一年二十四节气,过来人的经验是过了三伏天,进入立秋日,天气就会开始转凉。但过了8月7日农历立秋日,杭州的土地市场也凉了。

在8月27日杭州主城区土地出让会上,竞拍过程冷冷清清戚戚,位于望江新城、祥符、钱江新城二期的三宗优质宅地溢价率分别只有2%、3%、0%。业内人士说:“杭州主城区宅地上一次以底价成交至少是三年前的事了。”

就像鸭子对春江水温有天然的敏感性一样,杭州人民对楼市冷暖的感知也很敏锐。9月3号晚上,杭州某楼盘售楼处前挤满了人,此时他们心里也是燃着一把火。

只不过,这是一把怒火。image.png

1、

在中国的楼市版图上,温州和杭州是两座标志性城市。引领楼市潮流的温州炒房团辗转大江南北让刚需群众闻之色变,而杭州则是以售楼处多次被砸而威名远播。

1998-2017年杭州房价总体呈上升趋势,房价由1998年的2087元/平上涨到2017年的28714元/平,17年间上涨了26627元/平,增长了12.76倍,年均增长率为67%。但从局部看,杭州有过三次房价下降:一次是2008年金融危机期间,另外两次分别是2010-2012年和2013-2014年,后两次则是因为楼市政策调控。image.png

伴随这三次房价下跌,杭州的售楼处也遭遇了三波打砸运动。

2008年9月3日,杭州万科的白鹭郡东、白鹭郡南、魅力之城、逸品阁四大项目全线8.5折开盘,售楼处被砸,沙盘狼藉。

2012年,杭州昆仑天籁、四季公馆、丽景英郡、江南铭庭等楼盘轮番遭遇拉横幅、假跳楼、砸沙盘等事件。据不完全统计,整个2012年单是发生在杭州的静坐、拉横幅、砸售楼处等事件就超过20起。

2014年,杭州楼市再遇调控,香榭里开盘价从1.72万元/平狂降到1.18万元/平,北海公园从1.9万/平直降至1.58万元/平,结果两处售楼处都被老业主砸了个稀烂。

2008年万科售楼处被砸后,一个主管部长在一次内部会议上谈到此事,并表示:“要对一些楼市不稳定的因素要做好应对工作。比如杭州万科售楼处被砸,万科等企业为了解决资金问题采取降价促销的手段,这本来是市场行为,但先期买房的购房者就有意见,甚至闹事,砸人家售楼处的玻璃,干扰人家正常的工作,要求赔偿差价。”这位大领导还反复强调:“风险意识的提高,光靠说教恐怕是不行,必须得有现实的事情发生才能从中吸取教训。”

但是,购房者还没从下跌的楼市中吸取到几天教训,就被再度上涨的房价又教育了一回。

2009年春天,中国房价复苏,并维持上涨长达三年之久,买房人的持仓房价早已翻倍。如果他们这个时候去售楼处,那么大概会去送锦旗以感谢开发商顶住了他们当初砸售楼处的压力。然而历史是一个循环,2012年杭州人民又把售楼处砸了一轮……

这帮人仿佛走在莫比乌斯环上,他们不是在去售楼处买房的路上,就是在去砸售楼处的路上。

2015年,杭州开动了另一个循环——棚改补偿、拆迁、卖地、买房,杭州人民一夜暴富,大家又兴高采烈地去售楼处门口排队了。僧多粥少之际,房子也要打新了。融信澜天400套房子发售,上万人参与验资摇号,中签率仅4%;华夏四季160多套房子发售,六千多人参与摇号,中签率仅2%。

之后,杭州房价开始冲出亚洲,杭州土地出让金额也登顶全国。杭州2017年共成交270宗地块,成交总价2258.85亿元,其中住宅用地成交总价1978.19亿元,同比增33.4%。而今年上半年,杭州的土地出让金同比又翻了一倍多。image.png

杭州政府、买房的杭州人民、开发商三方达到了和谐,取得了共赢。

有那么一刻,我以为杭州人民发明了楼市永动机,跳出了历史循环,但当昨晚杭州人民站在售楼处前齐声大喊“退房”时,我又觉得初中物理老师说的有道理,世界没有永动机。

王小波说,人的一切痛苦,本质上都是对自己的无能的愤怒。而中国买房人的一切痛苦,本质上都是对房价没涨的愤怒。从媒体报道看,业主要求退房的表面原因是装修偷工减料,而真实原因还是因为房价没涨。我找了下该楼盘数据,该项目房价和所属的萧山区房价从去年10月至今还真的都没涨。image.png

2、

如果你爱他,就把他送到香港,因为那里是天堂。如果你恨他,就把他送到香港,因为那里是地狱。

在房价这件事上,香港人民的历史经验比大陆人民要丰富得多,但是当房价来到历史拐点时,两地的买房人却殊途同归。杭州是砸售楼处,而信奉市场经济的香港人民虽然不会跑去砸售楼处,但却会跑去要求政府调控。

香港楼市的沉疴要回溯到回归前。当时为了防止港英政府在香港回归前卖地卷钱走人,中英联合声明限制了香港每年的卖地数量。之后,香港经济持续上扬,对房地产的需求有增无减,而土地供应受限,房价屡创新高,香港的整体楼价在1994年1月至1997年10月的高峰期,三年零十个月上涨了68%。

在房价高峰时,香港人平均要把月薪的74%用来供楼,中下阶层怨声载道。这点涨幅就受不了,还是太小布尔乔亚了,内地涨幅动辄倍计,无产阶级的我说什么了吗?我只是感觉胸前的红领巾更加鲜艳了。 image.png

1997年香港回归,特首董建华新官上任。高知识水平的董特首深知一切不增加供给的调控都是耍流氓,于是在10月里就宣读了首份施政报告,提出十项工作计划,其中“安居”一项就制定了三个大目标:

1)每年兴建的公营和私营房屋单位不少于85,000个;

2)10年内全港70%的家庭可以自置居所;

3)轮候租住公屋的平均时间缩短至3年。

这就是让港人爱恨交加的“八万五”计划。

为此港府成立了房屋用地供应督导委员会,专门解决房屋问题。同时公布一项5年卖地计划,在1999年3月前提供120公顷土地,并在其后的3个财年内再供应260公顷土地。

可惜董特首的个人奋斗掰不过历史进程的大腿。1997年亚洲金融风暴袭港,香港房价仅用一年时间就从1997年10月19日的最高峰跌去了一半。2000年,首批“八万五”计划中兴建的房屋正式推向市场,有85710套住宅建成;其后的2001年,又有10万套住宅推向市场,大大超过计划目标。随着“八万五”时期的房子陆续建成入市,房价再次下落。image.png

雪上加霜的是,之后非典肆虐香江,楼价再受重锤。在2003年8月24日跌至谷底。从97年高点到03年低点,香港楼价下跌七成,许多人由百万“富翁”变为“负翁”。image.png

曾经在房价上涨时闷声发大财的“有产者”开始上街哀嚎,“八万五”计划成为众矢之的。在社会舆论猛烈抨击之下,那时的政治正确从“大庇天下寒士俱欢颜”变成了“让房价上涨,挽救负资产者,拯救香港中产阶级”。

为了安抚负资产者、稳定楼价,香港政府在1998年6月宣布冻结卖地。2000年董特首回顾往事时说:“金融风暴来临,根本无机会实施‘八万五’政策,楼价已经下沉,跌得很快。”

多年以后,面对密密麻麻的劏房、笼屋,香港人会不会想起抵制八万五计划的那个遥远的下午?

3、

在中国人的潜意识里,大家似乎都认为人生如浮萍,而房子就是人的根。按照现在流行的说法,这叫“有恒产者有恒心”,其言下之意则是“无恒产者无恒心”。世间上没什么事是一套房不能解决的,如果有,那就两套。

如今,房产真的成了中国家庭的命根子。在2015年就有调查数据显示,中国有52.07%的家庭,其房产价值占家庭总资产一半以上,更有16.19%的家庭这一比例占到80%以上。在经过了一轮涨价去库存之后,房产的家庭资产占比只会更高。

房价涨时,人们一哄而上跟买白菜一样;房价跌了,抱着法不责众的心理,砸砸售楼处,以求补偿点差价。无人反思这样做是否合理,因为在房子这事上,多数人都输不起,只能撒泼耍赖,要求买了就得涨,亏了就得赔。image.png

与炒房的人相比,炒股的都是苦命人。沪指从2007年的6000多点滑翔到2018年的2800多点,股民们却没有去砸券商的柜台,他们只是默默地关灯吃面,告诉自己:“心若在,梦就在,大不了重头再来。”image.png

在房子这个巨大利益面前,开发商也一样能弃信背义。这几年西安房价也像坐了火箭一样飞涨,于是就有奇葩开发商举报自己无证销售,要求作废以前的合同,收回房子重新销售。然而最奇葩的是,开发商最后还胜诉了,这样的结果让吃瓜群众们惊得瓜都掉了。西安楼市过去满地的五证不全,这是买卖双方心照不宣的共识,但却给了开发商钻法律漏洞的机会,而“已发生的交易不可作废”这么一条基本的社会契约却无人在意。image.png

对于中国的国运来说,房子也是一种不可承受之重。一方面,房地产已经成为银行系统最重要的资产。8月四川银监局发布了统计数据:“截至2018年5月底,四川全省银行业房地产贷款余额约为1.51万亿元,相比2017年年底时增长了9.53%。房地产行业贷款集中度偏高,房地产贷款加上其他以房产为抵押的贷款占比接近50%。”另一方面,土地出让金是地方政府的重要收入来源。

房子成为了社会矛盾汇集点,每一个地区,尤其是依赖土地财政的地区,都面临这一个不可能三角:

1)有房者安居乐业;

2)无房者对未来都满怀希望;

3)财政收入与日俱增。

中国楼市有毒。

格隆汇声明:文中观点均来自原作者,不代表格隆汇观点及立场。特别提醒,投资决策需建立在独立思考之上,本文内容仅供参考,不作为实际操作建议,交易风险自担。

相关阅读

评论