【业绩会直击】正荣地产(06158.HK):归母净利劲增171.9%,千亿可期

8月27日晚间,正荣地产(06158.HK)发布了2018年上半年的业绩。并于8月日在香港召开业绩发布会。一、业绩概述 期内,正荣地产实现营业额达到123亿元人民币(单位,下同),同比增长52.3%。拥有人应占的期内溢利为8.4亿元

8月27日晚间,正荣地产(06158.HK)发布了2018年上半年的业绩。并于8月日在香港召开业绩发布会。

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一、业绩概述 

期内,正荣地产实现营业额达到123亿元人民币(单位,下同),同比增长52.3%。拥有人应占的期内溢利为8.4亿元,同比增长171.9%,归母核心利润7.5亿元,同比增长171.9%,公司营收和归母净利润保持高速增长。

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上半年正荣地产毛利率由去年同期的20.8%提升至22.0%,主要由于上半年结转城市结构变化。净利润率较去年同期显著提升了3.1个百分点至7.8%。

期内,正荣地产合全口径的同销售金额达到581亿元,较上年同期强劲增长170.3%,完成全年1000亿目标58.1%。合约均价为17175元/平方。过去三年(2015-2017)年正荣的合约销售金额复合增长率高达74.4%,增速惊人,而今年上半年增速再上一个台阶,或反映出今年上市后公司进入新的发展阶段。

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从销售结构看,长江三角洲经济区、海峡西岸经济区、中国中部经济区、环渤海经济圈及中国西部经济区为集团于今年上半年的合约销售总额分别贡献约58.6%、27.3%、9.5%、3.4%及1.2%。按城市能级分,二线城市占销售额73.4%,三线城市占22.0%,一线城市占4.60%。 

物业投资业务,正荣的商业地产逐步成型,形成了正荣中心、时代广场、正荣街三条产品线。公司上半年的租金收入约为4690万元,较去年同期增加39.1%,主要由于已完工及投入运营的投资物业(尤其是去年底长沙正荣财富中心开盘)持续增加。正荣地产总共有11项投资物业,总建筑面积约为79.9万平方米。其中有6个项目,总建筑面积约为46.6万平方米的投资物业已开始出租,预计今年下半年上海虹桥正荣中心将会竣工,未来租金收入有望再增加。 

期内公司获取了33个项目,增加总土地储备585.6万平方米,总土地金额为283.59亿元,其中权益土地储备为311.2万平方米,土地平均楼面价为4843元/平米,仍保持在较低的水平。 

截止6月30日,正荣地产土地储备达到1974万平方米,覆盖长三角、环渤海、中部、西部、珠三角、海西等六大区域超30个城市,每平方米土地成本仅为4337元,地价占售价约25%-30%,现在地产行业面临严格的调控,包括限价限售等,但是由于低成本的优质土储,对正荣的影响较小,未来项目也能保持良好的利润空间。 

从土地的分布情况来看,70%的土地分布在一二线城市,这些土地具备很强的可变现能力,优质的土储足够支撑正荣地产未来的高质量增长。 

在保持快速增长的同时,正荣地产不断拓宽融资渠道,优化资产负债表。截止6月30日,公司净负债率改善至171.8%,较去年底183.2%有所改善。此外,正荣地产上半年登陆美元债市场,成功发债4.1亿美元,在外部环境动荡的情况下仍获投资者热捧,由于融资渠道的优化,正荣的借贷加权平均成本位为7.4%,基本与去年底持平,显示出正荣多渠道、低成本的融资能力进一步加强。 

二、业绩会问答 

Q:公司的土地布局主要在海西经济圈和长三角经济圈,未来城市布局策略会怎么样?公司的核心竞争力在哪里?公司的毛利率未来会持续向上,可不可以给一个指引区间? 

A:公司在长三角和海西的土地储备比较多,但是对于布局来讲,主要是要踩对节奏,根据不同的城市房地产发展不同阶段去采取不同的对策,比如这个城市这几个月的地价比较高,但是过几个月地价会下来,这样才能获取低成本的土地。 

关于我们的竞争力,公司在投资方面会增加力度,第二是产品力和服务力,公司会加大力度去打造产品,以后房地产市场大家可能硬件差异比较小,但是在品质和服务等软实力上会有差异,公司会提升软实力方面。最后,公司一直认为企业发展是靠人才去推动的,所以我们会加大人才招揽。 

关于公司毛利率,毛利率与拿地时间、物业形态、所属城市有关,公司今年毛利率有所上升,主要是结转城市变化,上半年公司长三角结转比例上升,下半年预计会稳步提升,未来的话,公司的签约毛利率有25%以上,未来公司毛利率将逐渐接近签约毛利率。

Q:我们的销售目标是一千亿,今年大概率能完成,公司中期的发展目标是多少?比如到2020年目标会到多少?公司现在没有披露月度销售数据,可以讲7/8月份的销售情况吗?关于公司负债率比较高,但是上半年有改善,未来预计负债会到什么水平?最后一个问题是,关于全年派息政策? 

A:上半年公司销售是580亿,年初定的全年目标是千亿,争取1200亿销售额,今年会有信心完成千亿目标。公司每个月的销售比较均衡,7、8月份的销售额大约在100亿,公司未来不久会披露月度销售数据。未来几年公司维持在30%-50%的增长率。 

关于负债率,公司在上市后持续改善,预计下半年随着利润结转,公司的负债率会进一步改善,我们自己评估预期到年底会降到120%以内,争取到100%内。

关于派息政策,公司今年七月份大概派息3.3个亿,大约占公司核心利润29%,随着公司未来的发展,公司会参考30%的核心净利润作为派息,也会参考公司资金安排等做综合考虑。 

Q:公司今年债务到期有些多,下半年公司的债务展望如何?此外,没有并表的债务情况是怎么样的? 

A:关于短期债务,有260多亿,里面的组成比较多,有银行贷款、美元票据等,公司在考虑债务结构的调整,未来希望短债占到有息负债的30%以内。此外,公司拥有很多的再融资的额度,包括现在银行授信120亿额度,ABS20多亿额度,美元债20多亿,这些都可以给公司提供很好的财务保障。 

关于合营联营的负债,预计在20亿左右,公司整体的融资成本上半年保持与去年持平,可以看到公司融资手段多元化、上市后市场地位上升有助于降低融资成本。

Q:今年销售部分预计权益占比多少?全年预计销售权益占比多少?今年苏州市场限价、网签都比较严格,对公司有何影响? 

A:正荣上半年的销售权益占比约55%左右,全年预计在60%,上半年合作项目开盘比较多。全国市场很多城市都面临限价等限制政策,正荣由于布局苏州市场早,拿的地都比较早,成本低,限价限签影响比较小,公司还是按照既定的计划去销售,在限价情况下,也会有很好的利润空间。

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