【业绩会直击】中骏置业(01966.HK):中期纯利同比翻倍 千亿征途未来可期

8月24日,中骏置业(01966.HK)于香港举行了业绩发布会,董事会主席兼总裁黄朝阳先生、执行董事兼副总裁黄攸权先生、执行董事兼部门总经理黄伦、财务总监兼公司秘书李少波先生等出席了业绩会现场。

8月24日,中骏置业(01966.HK)于香港举行了业绩发布会,董事会主席兼总裁黄朝阳先生、执行董事兼副总裁黄攸权先生、执行董事兼部门总经理黄伦、财务总监兼公司秘书李少波先生等出席了业绩会现场。

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一、业绩概述

中骏置业发布2018年上半年业绩,公司实现收益94.14亿元人民币,同比增长15.3%,净利润20.2亿元,同比增长99.3%,基本每股收益52.8分;拟每股派现港币7分。

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销售业绩持续增长,租金、物管收入齐上扬

今年上半年公司业绩再迈一个新台阶,收入增长是由于物业销售收入增加所致。具体来看,上半年,物业销售收入增长14.6%至91.33亿元,平均物业销售价格约为每平方米1.59万元,同比增长17.8%。公司租金收入增长23.8%至7507.7万元。物业管理费增长14.2%至1.42亿元。项目管理收入增长5.9倍至6340.9万元。

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另外合约销售方面,今年1至6月公司合同销售金额高达208亿,同比增长34%,根据最新截止7月的数据,合同销售额已经达到了251亿,已经达到年内销售目标500亿的一半,随着下半年房地产市场的回暖,尤其是金九银十月份的到来,按照当前节奏公司大概率能够完成销售目标。

应占净利润同比翻倍,毛利率稳步提升

期内溢利由17年上半年的约人民币12.11亿元大幅增加70.9%至18年上半年的约20.69亿元,主要由于18上半年的物业销售收入增加、项目毛利率上升及本集团合营公司投资物业的公允值收益增加所致。

母公司拥有人应占溢利由17年上半年的约10.14亿元大幅增加99.3%至18年上半年的约20.20亿元。18年上半年的每股基本盈利为约人民币52.8分。

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母公司拥有人应占核心溢利则由17年上半年的约9.39亿元增加27.5%至18年上半年的约11.98亿元。

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上半年公司毛利率由去年同期的30.7%增至32.3%,继续稳步上扬,毛利润同比增幅则达21%至30亿。分析来看毛利率上升主要是由于期内交付一线城市产品毛利率较高所致。公司核心利润率维持高位,由17年上半年的13.3%增加0.2百分点至13.5%。

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土储再赢新跨越,全国化布局迈向纵深

上半年,公司在「区域聚焦,多业态发展」的拿地指导策略下,在加速土地储备和城市布局力度的同时,亦始终坚持保持稳中求进的姿态,不盲目扩张。上半年,公司积极扩展土地储备共新增31个项目,主要集中在二线及强三线城市,总土地成本约为262.71亿元(本集团应占土地成本约为88.13亿元)。地上总可建面积约为507万平方米。

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截止2018年6月30日,中骏置业拥有土地储备总规划建筑面积约1986万平方米(集团应占总规划建筑面积合计约1091万平方米)。目前公司也已进驻长三角经济圈、环渤海经济圈、海峡西岸经济圈、粤港澳大湾区及中西部地区五大区域,项目分布在30个城市,包括北京、上海、深圳、天津、重庆、苏州、杭州、南京、青岛、济南、南昌及厦门等城市。全国化布局由此迈向了纵深阶段。

财务指标稳健,派息稳中有升

公司在不断扩张的同时,仍然保持着较为稳健的财务状况。于18年6月30日公司净负债比率为69.2%较17年年底的71.8%下降明显。另外利息保障倍数亦达到了3.6倍。

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公司现金状况稳定,当前现金及银行存款结余达到了170.71亿,整体风险可控。此外近年公司派息继续增加,拟每股派现港币7分,去年同期为港币6分。

更名加码多元化 "FUN+幸福生活"来临

今年7月13日,公司正式更名为中骏集团,此次更名主要是基于目前集团业务发展的良好表现,以及集团对未来多业态发展的战略决心。而早在17年1月,中骏就将总部移师上海,开始全面布局长租公寓、联合办公、健身及大健康产业等。2017年底,中骏开启了多元化布局,构造"FUN+幸福生活"生态圈,分别推出了长租公寓方隅Funlive、联合办公Funwork、超燃健身Funsuper及大健康等新型业务板块。随着一系列多元化业态在今年文件落地,公司也开始沿着全新的生态战略全面进发,向着千亿目标骏马奔驰,未来值得期待。

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二、业绩会问答

Q1、下半年买地的步伐?上半年已经进入7个新的城市,下半年会否进入新的城市?

A1:投资买地是地产公司的生命线,地买对还是买错是两个世界。上半年我们的独立投资还不错,到7月份已经获取35块地,全部是低价购入。我们现在通过海量信息来获取好的地块,上半年看了差不多3000块土地,相当于180天内,每天看了十几块土地,我们通过加快土拓队伍,用海量信息来降低我们犯错误的几率。下半年机会更多,我们看的不单是利润率,还有IR回报,随着市场不断传出的流拍信息,我们觉得后面政府会把起拍价再降低,我们才会出手去。当然我们也会考虑地块能否快速开盘,快速回笼资金,以及工程条件。如果不具备我们第二条生命线--高周转的,我们也不会考虑。下半年机会会比较多,我们还是会把握质量更高的地。我们未来中期会新进20多个城市,现在已经是三十多个城市了。我们现在进入新的城市也跟以前有所变化,像昆明这个城市,可能我们还没正式拿地,但我们土拓总经理就已经提前进驻了,先把队伍建起了,这样拿地的时候能够少犯错误,拿到地了也能快速将项目开展起来。

Q2、19年销售是否有可能发展到800到900亿?

A2:按照去年和今年的投资,明年大概会有800多亿,如果市场增长不错,按照我们的库存达到一千亿也有可能。

Q3、买地权益比率少,没有并表的债务情况是怎么样的,未来会不会越来越多?

A3:联营公司和合营公司里面我们应占的债务比例为35亿,这个债务水平远低于现在集团的水平。

Q4、注意到中期派息有所增加,那么今年分红的情况会是怎样?

A4:会分到核心利润的30%以上。

Q5、合约销售还没结算大概多少,毛利指引?现金流情况?

A5:合约没结转的超过200亿,其中有三分之一会在18年结转。现售毛利率在25%-35%之间。上半年销售208亿,光算合并是143亿,现金流入是130亿,管理费及租金3亿、支出方面,买地73亿,建安29亿,财务费用9亿。SG&A是6个亿,税是17个亿,其他股权投资5个亿。

Q6、总体报表IFRS15的影响有多大?

A6:IFRS15的影响对2017年底(2018年初)是增加5000万未分配利润,对18年的影响,销售费用有些资本化,会在销售成本里面把以前资本化的又会放回去,这个影响也大概在5000万左右。大家关心我们有没有按这个比例去确认销售收入,其实我们在上半年是没有按这个比例的。我们合同有条款,客户有权利如果他愿意赔偿20%的话是可以退房的,但是事实上退的很少,因为这个条款所以我们也就不可以按这个百分比确认收入。

Q7、销售均价有所变低,对未来毛利率的看法?

A7:16年到17年一、二线城市销售比较多,均价比较高,从去年下半年开始到今年上半年我们销售更多的是二线和强三线。均价的下降并非单价的下降,主要是我们销售组合改变的问题。整个在售的毛利率是在25%-32%之间,这个较16年高峰会有所调整,有些地方有限价,毛利也有压力。

Q8、融资成本下降,全年会在什么水平?

A8:加权平均融资成本下降到6.4%,可能下半年会有一些上升的压力在这个加息趋势中。全年跟去年6.5%比的话,大概会比6.4%高一点。

Q9、买地权益比例较去年有所下降,怎么看?

A9:上半年我们在长三角买的比较多,这个地方竞争激烈很难捡漏,权益比率低是有客观原因的,不过预期下半年会变好,大家也知道合作太多家也影响利润,现在基本是两到三家操盘。西部从重庆来看,原来的开发商没有经历过大周期,所以现在地也是很便宜的,一两千的地能卖到八九千到一万块。西部这几个城市,重庆,昆明,西安、贵明都还有机会。成都已经涨了一波现在比较尴尬,限价压力比较大。四川第二大城市、第三大城市还是有机会的。权益占比在西部地区会比较高。

Q10、负债率有所下降,下半年是否还会有突破?

A10:负债会基本保持在七八十左右,我们现在还需要一定规模的增长,太大的负债率下降也不现实。高周转还需要继续。

Q11、棚改对公司的影响?

A11:在发达省会我们全覆盖,棚改潜质很少,我们内地在三线布局是强三线,是人口超600万的城市,四线我们是在百强县,而且还是有条件的百强县。我们的组织覆盖能力还是比较强的,棚改对公司的影响应该不会很大。三四线城市房价大部分在6000-9000左右,我们按100平米算,一套房子在60万到90万左右,首付也就20几万,内地经过改革开放几十年,家庭要买一套首付一二十万的房子还是不难的。一二线城市房价已经高了,会把一些人挡在一二线之外,进而将需求引流到三四线。

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