中国海外发展(00688.HK)：储备充足，评级上升为“买入”，目标价29.08港币

机构：招商银行

评级：买入

目标价：29.08港币

上半年核心利润基本持平。 18 年上半年，公司收入增长 1.9％至 874 亿港元(下同)，净利润增长 7.2％至 232 亿元。上半年毛利率较去年同期提升 5.2 个百分点至 36.3％。由于中海外在今年上半年缺乏收购合营公司重估收益(17 上半年获利 21.4 亿元)，引至其他营业收入下跌 64.9％至 14.2 亿元。此外，SG＆A 费用对收入的比从去年同期的 2.7％上升至今年上半年的 3.2％，进一步削弱了利润率。撇除投资物业的重估收益，核心盈利增加 1.3％至 192 亿元。

2018 年销售目标 2,900 亿元。今年上半年，公司合约销售额增长 18.5％至1,509 亿港元，销售面积增长 8.6％至 847 万平。受限购和限签影响，合同销售速度略有放慢。公司将于下半年加快推盘节奏，以完成全年 2,900 亿元的销售目标，相当于增长 25％。截至 2018 年 6 月，已售未结转金额达 1,788 亿元，增长 24.3％；相当于 873 万平的待结转面积，增长 19.8％。

权益土储 5,843 万平方米。今年上半年，公司共收购了 26 块土地，权益建面664 万平，权益总地价为 460 亿元。公司期待下半年将出现更好的机会来补充土地。截至 2018 年 6 月，公司总土储(除去中海宏洋)达 6,940 万平，权益土储 5,843 万平方米。截至 2018 年 6 月，中海宏洋(公司持有 38.3％权益)拥有权益土储 1,840 万平。

租金收入增长 46％。目前，公司在运营的投资物业共 63 个，总租赁面积为259 万平。经常性收入(租金+酒店)增长 46.0％至 20.3 亿元。公司目前是中国最大的单一办公楼开发商之一，拥有 38 栋写字楼和 223 万平的可出租面积。另外有 17 个办公楼(147 万平)在建、15 个办公楼(210 万平)正在规划。此外，公司还拥有“Officezip”品牌的共享办公室，遍布北京、上海、成都、济南和武汉。 

安全的杠杆水平。截至 2018 年 6 月，公司净负债比率为 28.1％，现金余额及债务总额分别为 1,279 亿元和 2,055 亿元。其中 53.7 亿元的银行借款和170.2 亿元的应付票据将于未来 6 个月到期偿还。公司可以适当增加杠杆以确保未来增长动力。

上调评级至买入。公司管理层透露，18 年底将有 6,000 亿的可售货值，未来增长可期。我们上调 2018 年盈利预测 14.3%至 443 亿、2019 年盈利预测3.2%至 465 亿。此外，我们上调 2018 年底每股净资产净值预测由 41.08 港元至 45.05 港元。因此目标价由 26.07 港元上升至 29.08 港元，相当于 30%的折让。潜在升幅为 19.8%，因此上调评级至买入。