【海通地产l城市调研】厦门,房价理性回归还是崩盘?

近期厦门房地产市场引发市场关注。我们通过和当地开发商、第三方中介机构和楼盘调研方式近距离调研厦门市场。从实际情况看,我们此前网传厦门房价和地价明显下滑案例确实存在,但主要存在于岛内二手房市场。

作者:涂说君

来源:涂说天下

【调研小结】

近期厦门房地产市场引发市场关注。我们通过和当地开发商、第三方中介机构和楼盘调研方式近距离调研厦门市场。

从实际情况看,我们此前网传厦门房价和地价明显下滑案例确实存在,但主要存在于岛内二手房市场。例如,2000年以前建造的项目,房子自身基础设施较差,不是学区房但是在2016-17年整体房价上涨时跟着虚涨一把。市场调控后,价格较难持续保持高位。部分业主着急卖房造成个案超调。这些因素综合在一起,促成个别二手房源价格下降1万或降幅达到20+%。二手房、老破小、房主着急卖这些条件中,任一条件改变后房源下降幅度并没有那么多。

降温现象小结:

1)持续调控和社会去杠杆背景下,1、2手房倒挂现象在非核心区域开始松动。非核心区域2手价格高于新房价格的不合理现象在逐步回归理性。地价方面溢价率在下行。考虑郊远区范围大,而18年政府推地位置较17年更远,造成同样是郊远区,但成交价18年回落。

2)新房市场当前相对稳定,考虑相比过往有更多优质大型开发商进入,造成承担局部市场波动能力更强。

3)08和14年相比,现在大开发商优势在于:第一,优质开发商融资成本明显低于当时;第二,因城施策后,优质开发商多点布局有利平滑波动;第三,整体库存目前属于可接纳水平。后期需要关注以上三点因素变化。

4)单单就厦门市场而言,考虑暂时无任何放松迹象,预计短期低位成为交还将继续保持。调研看,厦门在研究人才引入政策或给予人才住房补贴等措施。 

【正文】

1. 厦门成交量在调控政策出台之前趋于冷却

调研看此次厦门房地产市场“冷却”的起始点是调控政策前后。厦门调控政策适用于新房和二手房市场(这个比一般城市严格)。厦门从2016年9月5日开始实行调控,随后2016年10月、2017年3月和2018年2月分别进一步升级。从厦门住宅成交量的数据来看,厦门房地产市场似乎在调控政策出台前就出现回落现象。

根据厦门统计局数据,厦门住宅市场成交量热度从2015Q1开始一直持续到2016Q2。进入2016年5月之后,实际每月的成交套数已经出现显著下滑。2016年9月限购政策出台的时候,厦门房地产市场就成交量而言,已经经历了一个相对完整的周期,政策出台卡在了区域周期下行的阶段。换句话说,对于供需调节逐渐趋于平衡的后半段,需求在被逐步消化的过程中,政策对需求的限制导致需求加速减少,很容反转成供过于求的买方市场。

图1 厦门住宅成交套数和调控关系image.png

此外,从数据波动上我们可以很直观的看到,在调控政策实行之后,厦门房地产成交量的小高峰分别出现在2017年3月和2017年10月,波峰随着时间推移而减弱。

一方面,调控政策出台会造成短期购房需求激增,有资格买房的人在进一步调控政策出台之前抢先买房。另一方面,调控政策越来越严格后,下一次调控政策出台前有需求买房的、想要抢先在政策出台前买房的人数明显降低。进入到房价下行区间的时候,也就是进入2018年以后,人们对房价下行预期构成,调控再趋严也没有抢先买房的迹象了。

表1 厦门住宅成交套数和调控关系image.png

2. 厦门土拍均价出现回落主要发生在岛外,如考虑区位因素价格回落没有那么“可怕”

根据厦门房管局和厦门统计局,从2016Q2开始,厦门的土地成交面积、同一地区的楼面均价和住宅土拍溢价率已经出现下滑。厦门土拍市场在调控政策出来前土地供给和溢价率先出现了下行的迹象。调控政策出台后减少需求、抑制房价,进而影响开发商拍地热情,从而出现土拍从2016年及以前20多家房企竞争一块地变为现在几个开发商报名。土地溢价率的明显下滑既受到政府限制溢价率的影响,也受到土拍竞争激烈程度减弱的影响。

图2 厦门土地市场image.png

图3 厦门土地溢价率image.png

如果我们分区域来看,我们更能看明白网传所谓地价腰斩是怎么回事。厦门市场可以分为岛内和岛外两大部分,其中岛外新城又分为海沧、集美和翔安。岛内湖里区和思明区5年分别只供应了2块和1块土地。2014-2018年主要土地出让来自于海沧、集美和翔安。

纵向对比三个岛外新区,我们从土地供应数量和成交均价看出:翔安早在2014-2015年与集美和海沧的住宅(剔除非住宅地块)出让地块数量差不多,楼面均价翔安没有其他新区高。

2015-2016三个新区的成交楼面均价翻倍上涨,其中翔安在土地出让数量和均价方面涨幅最抢眼。2016年翔安隧道口拍出了近三年的地王——3.8万元。2017年三个新区土拍热度维持,2018年以后土拍降温,而均价下滑最明显的就是翔安区。

图4 厦门土地溢价率image.png

网传3.8万腰斩的楼面均价估计说的就是翔安新区。但是如果我们考虑区位因素,2016年拍出3.8万元楼面均价的土地和2018H1拍出1.8万元的土地其位置、交通便利程度相差甚远。3.8万元楼面均价的项目位于翔安隧道出口处,开车到岛内市中心大概35分钟,周边有500米内有4条地铁规划线枢纽。而1.8万元的土地则位于翔安区腹地大学学院旁,位置相对偏远。

图5 网传地价下行与区位关系较大image.png

3. 厦门房价回调内部分化

通过此次调研,我们了解到房地产市场的下滑对新房和二手房市场的的影响机制略有不同。此次厦门房地产市场进入下行区间后,房价下滑对新房和二手房市场形成不同压力:

1. 新房市场:需求抑制后造成新房市场去化率降低,进而造成开发商回款下降,开发商资金面紧俏。此外,因限价明显侵蚀利润,开发商逐渐缺少土拍动力。参与土拍的开发商数量减少,土地溢价率下滑,使得购房者对未来房价的预期下降,更加进入观望状态。同时进而推动新盘去化率维持在较低水平。据我们了解,2018年8月厦门新盘去化率平均在20%左右。在市场不好的情况下,新盘销售主力拼产品类型和精细化服务。例如,厦门目前在售的万科金域缇香主要为70平和90平米小户型的刚需盘。小高层单价在3.2-3.5万元左右,位置比翔安隧道口的世贸和融创楼盘更偏北部,对比融创高层3.2-3.8万元的售价不算便宜,但是由于总价较低,三房和四房设计满足二胎需求,因此此类刚需盘去化较好,7月底开盘去化率达到1/3、半个月达到2/3。

2. 二手房市场:调控政策实行前,新房市场价格对二手房价格有借鉴意义。尤其是当某地块土拍单价较高的时候,买方愿意买或加价买新房和二手房或是因为形成了未来房价上涨的预期。当新房市场供不应求的时候,需求挤入二手房市场。二手房卖方加价迅速抬升二手房价,且因为卖方有更多议价主动性,所以二手房价一高再高,形成一二手房价格倒挂。二手房价格太高的过程中,会出现老破小的房价远远超过了理性价格。当投资性需求退去,需求小于供应时,买方具备更多议价主动性,使得二手房价格出现理性回调。

此次厦门房价回调确实有出现网传降价1万的情况,但属个例。厦门房价的回调情况岛内外不同且二手房内部也有分化。由于岛内近三年没有土地出让。截至本次调研,在售的新楼盘只有湖里区华尔顿1275最后一期6号楼楼王,售价受限价影响约为6.8万元每平米,低于周边二手房价7-8万元每平。其余岛内的住房成交都是二手房。所以,厦门房价可以分岛内二手房和岛外新房两部分看:

1. 岛外新房:通过此次调研,我们了解到厦门的新房售价从绝对数值上基本保持平稳,个别楼盘因开发商加快周转而变相降价(例如交付比例越高折扣越高)。新房保持平稳的主要原因是2018年推出的楼盘在地价快速上涨的时候获得(主要在翔安新区),当前价格很多在成本线附近。在资金成本还可控制时,没有更强降价动力。

厦门三个新区中,海沧和集美开发相对较早,配套较成熟。翔安新区开发相对较晚,但规划蓝图上新机场、四条地铁线路、东部中心城区等建设,使得翔安新区的基建发展空间更大。(此次去翔安区,周边也是荒地居多)。2016年拍的高价地块主要在翔安隧道口处,楼面均价3.5+万元。这些楼盘在2018年推出时,因限价影响导致新房售价基本是成本价在卖。为了尽可能覆盖损失,开发商高层、叠拼和洋房混搭出售, 高层价格接近成本价但叠拼和洋房可以以略高的溢价出售。例如融创东南府的高层售价为3.2-3.8万元、叠拼在5-5.5万元左右;世茂国风长安在翔安隧道口获取了四个地块,目前只开盘了溢价较高的叠拼,单价较低的高层都没有出售。考虑到成本因素,这些新房本身继续降价的空间有限。 

2. 岛内二手房:岛内二手房的房价走势分学区房和新旧房。首先,根据此次调研我们了解到,岛内学区内的房子价格还是比较坚挺的,降价幅度有限,有些甚至没有降价。因为好的教育资源比较稀缺,所以对学区房的刚需很难被政策限制住。

其次,对于非学区二手房,降价幅度最大的是2000年以前的老房子,不带电梯的那种。我们以二手房中90平左右刚需住宅为例。根据我们此次走访的房产中介,这类房子在2016年价格在3.5-4万左右,2017年调控政策出台前跟着其他二手房涨了一次,但房子因为房龄和配套差强人意,本身价值低于涨后的售价。调控后,这些非学区的老破小最先遭到买方的抛弃,因此价格下降比较快。加上有些业主着急出售(例如业主自身想置换),导致买方议价空间较大,所以会出现单价从5万下降到4万,单价下降1万的情况。2000年以后建造的房源价格也有下滑,挂牌售价单价从5.8下降到5.2左右,下降幅度约10%。180平米以上的改善性住房在岛内仍然可以达到8万的单价,价格相对稳定。

 二手房中有多少比例是99年及以前的老破小、多少是学区房、多少是改善性住房等等。这很难做精细的量化测算。因为1)二手房主自身有调节房子是否上市的权利,市场上各类二手房的比例是动态变化的,可以相对肯定的规律是二手房价下降到成本或房主预期希望赚到的利润时,房主可以选择不参与交易。所以,二手房价的底部即是房东的成本价附近,再低房主可以持有不出售。2)房地产的资产价格是可以经过谈判调节的。3)相同的房源可以挂牌在不同的房产中介,房产中介之间的挂牌价格也可以差个小几千元。从历史成交的案例来看,厦门二手房价格有进入下行通道,但没有出现普遍单价下滑1万元每平或跌幅达到20+%的情况。

我们再来看国家统计局公布的7月厦门新房和二手房房价的数据,其实也就更能理解为什么国家统计局给出的数据和媒体报道会有差异。厦门新房同比涨幅0.5%其中包括了各类住房(刚需、改善性、高端住房),且18年新推出的新房源以接近成本价卖本身很难降价。二手房房价同比回落5%左右,二手房是在回调过程中,个别老破小房价下降幅度大更多是价格回归理性。image.png

4. 总结

厦门作为福建省会城市和全国重点二线城市,因教育、医疗、旅游等综合资源丰富,对省内居民具备长期吸引力,人口仍然呈现净流入状态。

此次回调主要还是因为个别新区板块过热炒作带动房价短期非理性上涨,而当地居民们收入未出现明显增加,导致需求本身会有一定透支。板块刚在回调转折点时,调控政策出台进一步限制了需求导致市场从卖方市场反转成为买方市场,销量下滑明显、房价下滑内部分化。

降温现象小结:

1)持续调控和社会去杠杆背景下,1、2手房倒挂现象在非核心区域开始松动。非核心区域2手价格高于新房价格的不合理现象在逐步回归理性。地价方面溢价率在下行。考虑郊远区范围大,而18年政府推地位置较17年更远,造成同样是郊远区,但成交价18年回落。

2)新房市场当前相对稳定,考虑相比过往有更多优质大型开发商进入,造成承担局部市场波动能力更强。

3)08和14年相比,现在大开发商优势在于:第一,现在优质开发商融资成本明显低于当时;第二,因城施策后,优质开发商多点布局有利平滑波动;第三,整体库存目前属于可接纳水平。后期需要关注以上三点因素变化。

4)单单就厦门市场而言,考虑暂时无任何放松迹象,预计短期低位成为交还将继续保持。调研看,厦门在研究人才引入政策或给予人才住房补贴等措施。

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