深度长文:如何化解一线城市的住房矛盾

香港的土地出让制度源于1886年立法的《土地拍卖条例》,后几经变更,变成目前的样子。它规定:土地所有权属于政府,政府向开发商或土地使用者批租土地,开发商或使用者通过承租批准期限内的土地使用权

作者/来源:沧海一土狗 

引子

香港的土地出让制度源于1886年立法的《土地拍卖条例》,后几经变更,变成目前的样子。它规定:土地所有权属于政府,政府向开发商或土地使用者批租土地,开发商或使用者通过承租批准期限内的土地使用权(简称:土地批租制度)。

内地的土地出让制度就是学习的香港,所谓的“70年产权”也源自于此。

在经济发展的初期,这套制度的确带来了巨大的好处——政府垄断土地供应,获得大量的土地出让金,快速积累经济发展的资本;但是,随着经济的发展,这套制度的弊端也越来越明显——土地要素供应缺乏弹性,挤压了其他生产要素的供应,造成经济失衡。

在前文《深度长文:剑走偏锋的诱惑——我们的国家向何处去》当中,我们系统地讨论了这个问题,并指出政府简单粗暴增加土地供应不现实的地方——“稀缺性陷阱”的存在使这个问题变得极其复杂。

于是,我们就有了一个很自然的问题,如何在兼顾“稀缺性陷阱”的情况下,增加土地要素的供给弹性,解决住房矛盾?这篇文章将尝试回答这个问题。

土地的引致需求

image.png阿尔弗雷德-马歇尔(1842-1924)

为了把房价的构成因素分析清楚,我们需要做两个分解,一个分解是土地要素的需求和其他要素的需求;另一个分解是土地要素的使用需求和价值需求。在这一段里,我们先做第一个分解。

关于第一个分解,我们要借鉴弗里德曼在其《价格理论》里提到的引致需求理论,这种联合需求分析可以追溯到新古典经济学派创始人——阿尔弗雷德-马歇尔的《经济学原理》。具体思路如下,

假定一个刀柄+两个刀片=1把刀,那么,如果我们知道了刀子的需求曲线,以及刀片的供给曲线,相应地就可以根据已知的比例条件,解出刀柄的需求曲线,我们称之为刀柄的引致需求曲线。

所以,如果假定一间房屋由一定比例的土地要素和一定比例的其他要素构成,并且这个比例保持不变,那么,这个房屋的供给曲线就由土地和其他要素的供给曲线相加而成。image.png

如果我们进一步假定,其他要素的供给是完全竞争的,那么,其他要素的供给曲线就应该是一条直线。于是,我们就可以得到土地的引致需求曲线,image.png

所以,不难得出,土地的需求曲线就是房屋的需求曲线向下平移P其他要素的结果。于是,我们就分离出了土地的需求曲线。

钻石效应和土地的价值需求

image.png黄有光,澳大利亚社会科学院院士

关于第二个分解,我们要借鉴黄有光在其《钻石乃政府之友——对仅因其价值而为人所喜好的商品征税不会造成税收负担》一文中的想法。他举了这样一个例子来引出他的想法(虽然例子简单,但是文章里的数学证明很让人头疼,这里就不贴了),

如果钻石的市价上涨一倍,以一颗价值1000元的钻石馈赠他人依然会被当做价值1000元的礼物收下,尽管钻石的重量相应地减少了。

——黄有光

相应地,他提出了钻石物品这个概念,这种物品对人类唯一的效用就是他是一种贮藏手段,具备一定的价值——尽管现实中的钻石有炫耀性消费的概念在里面,但他把这一块也剥离掉了。

正如私人物品与公共物品之间的区别只是不同程度的公共物品性质而言,大多数商品的用途既与其固定的消费功用(就日用品如面包而言,这一因素的比重接近100%),又与其价值有关(就贵重珠宝而言,这一因素的比重接近100%)

——黄有光

image.png于是,我们可以也可以得到土地需求的这种分解,一是使用功能,技术上能用来建造房子;二是价值功能,能用来贮藏价值和享受未来的增值。并且,土地的供给越有弹性,价格里使用功用的部分越大;土地的供给越缺乏弹性,价格里价值功用的部分就越大。

房屋供给曲线的分解

根据上面的讨论,其实房屋的供给曲线可以分解成三个部分:一、作为使用功能的土地的供给;;二、其他要素的供给;三、作为租(以下的“租”特指戈登-图洛克定义的租)功能的土地供给。

根据与“一个刀柄+两个刀片=一把刀子”类似的技术比例,同样地,我们可以把房屋的第一项供给和第二项供给结合成作为使用功能的房子供给。这样房屋的实际供给曲线就可以转换成两个部分:一、仅具备使用功能的房子供给——不含租的房子;二、作为租的载体的土地供给——租。更为重要的是,这二者可以满足一定的独立性。

这样的分解就向我们展示了一种可能,我们可以使“不含租的房屋”的供给曲线富有弹性,来解决大家的住房需求;同时,另一方面,也可以继续使租的供给曲线缺乏弹性,满足“稀缺性陷阱”的约束。

理论上的可行解

所以,特殊产权结构的房屋——限制租的价值,就是一个很现实的方案,但这个方案需要有两个极其关键的条件:一、该类房屋不能转化成商品房,避免不可寻租的土地转换成可以寻租的土地;二、限制单位土地获得收益的比例——持有者只能按照一定的比例享有房屋增值的部分。

基于这两点,我们就可以做一个简单的例子,假设某一线城市的房价为6万/平米,土地出让金的比例占30%,那么,我们就可以构作一种特殊的产权模式,对于一个新的特殊产权房屋,标价6万/平米(参考周边地区的市场价),政府持股30%,购买者持股70%,所以,购买者仅支付4.2万/平米,实际上支付的绝大部分是“不含租的房子”的要素价格,并且,房屋未来增值的部分,政府和购买者按比例分享。

于是,通过这样的办法,我们就可以改变租和不含租房屋的比例,并让这个比例足够小。

关于钻石的价格,可能大家都知道是某些垄断商控制的,他们如何确定钻石的价格呢?在黄有光的逻辑框架下,就是让某个大家都接受的价值(譬如2000美元)的钻石,戴在姑娘手上大小合适——不至于太丑。

假设他们把价格便宜一倍,那么,戴在手上的钻石就太大了;反之,贵一倍,戴在手上就太小了。想必钻石,他们是要多少有多少的。

——作者按

钻石厂商可以调节钻石价值(某种租)和大小的比例,以兼顾美观的约束;相似地,政府也可以调节租和不含租房屋价值的比例,来达成这样的目的:

一方面,尽可能多地供给不含租的房屋,解决住房需求;另一方面,租的供应不会太快,以免普通商品房持有者租的价值被过快地稀释。

——作者按

现实案例:新加坡模式

image.png新加坡的祖屋

新加坡的组屋制度,始于1960年,当时,新加坡刚刚从英殖民统治下脱离,成立自治机构,整个社会发展比较落后,政府财力有限,民众住房条件比较差。李光耀当时提出的口号是,要实现新加坡人“居者有其屋”。

——摘自百度百科

新加坡的住宅房产主要分为两种:组屋和私人住宅。组屋是由建屋发展局(HDB)负责发售和管理,为广大新加坡公民和永久居民提供的、供屋主长期自住的、廉价的公共住房。

只有新加坡公民才能购买新组屋,永久居民只可以在二手转卖市场上购入组屋;HDB根据申请者的收入水平等条件确定是否具备申购资格。在组屋购入后,一般来说,屋主必须在住满五年后才可转卖,转卖的对象须符合符合组屋申购条件的家庭。HDB规定一个完整的家庭只能同时拥有一间政府组屋。

政府完全垄断新组屋销售,价格由政府决定。新加坡政府是新组屋的唯一出售者,完全掌握新组屋的定价权,主要是根据经济形势和居民收入确定组屋销售价格。image.png

新加坡政府通过收入来划分人群,把整个房地产市场分成两个独立的市场:1、私人住宅市场;2、组屋市场。

相对应的,这两个市场的土地供应也是独立的,私人住宅的土地供给是市场化的;但是,组屋的土地是由政府无偿划拨给HDB的;前者的比例相对较少,后者的比例较大。

这样的房地产市场安排,形成了两个结果:1、组屋的价格普遍低于私人住宅的价格,大概是私人住宅价格的50%左右;2、新加坡房屋自有率从1980年的58.8%增长至2014年的90.3%。

经济适用房的教训

image.png时间:2018年,地点:北京CBD街头一角

一个城市不可能都是富人,收入有高有低;一个大学毕业生或者新来的工作者也不能一开始都具备购买商品房的收入条件,所以,一个城市新供应的房子都是所谓的“豪宅”,显然是一件极其不公平的事情。image.png

为了兼顾这种公平,维持高端住房市场、中低端住房市场、租房市场适当的规模比例就是一件很有必要的事情。

但要保持这种比例,最起码要有以下几点措施:1、三个市场的新供给要保持相对应的比例;2、市场要有效的分割,对于存量住房,中低端住房不能转换成高端住房;3、对于存量住房,政府要进行一定比例的赎买,把商品房转化成共有产权房,扩大中低端住房市场的比例。image.png

2007年11月19日住建部等共同颁布了《经济适用住房管理办法》,自此以后,经济适用房的政策正式推行有10年之久,但是效果并不太好。

其中,一个重要的原因就是在某种条件下经济适用房可以转化成商品房,这导致了中低端房地产市场趋于萎缩,破坏了房地产市场的层次性,使得住房的矛盾更加尖锐。

image.png地点:唐家岭街头——很多人来北京定居的第一站

所以,为了化解住房矛盾,另外一个重要的原则是,人员是可以跨阶层流动的(通过收入增加),但房子却要保持合理比例,不可以跨阶层向上流动,因为房子是后来者跨阶层流动的阶梯,他们需要基本的栖身之地。

新的变化

2017年9月20日,北京市颁布了《北京市共有产权住房管理办法》,该办法于当年9月30日开始实施。可能是受经济适用房政策效果不佳的影响,人们对于共有产权住房并未抱有太大的期望。

事实上,共有产权房较旧版的经济适用房有了较大的进步:

第二十五条共有产权住房购房人取得不动产权证满5年的,可按市场价格转让所购房屋产权份额。

(一)购房人向原分配区住房城乡建设委(房管局)提交转让申请,明确转让价格。同等价格条件下,代持机构可优先购买。

(二)代持机构放弃优先购买权的,购房人可在代持机构建立的网络服务平台发布转让所购房屋产权份额信息,转让对象应为其他符合共有产权住房购买条件的家庭。新购房人获得房屋产权性质仍为“共有产权住房”,所占房屋产权份额比例不变。

——《北京市共有产权住房管理办法》

这一条规定可以十分有效地保证共有产权房市场的封闭性——只要共有产权房不断地供应,中低端住房市场的规模就会不断地扩大。所以,目前共有产权房作用尚小的原因仅在于,他的历史存量太小。如果后续加大“共有产权房”的供给,这个问题将逐渐地得到化解。

并且,根据前面的讨论,由于共有产权房当中租的含量较少,并且它与商品房市场相互独立,所以,大量地供应共有产权房并不会对普通商品房的租造成毁灭性的打击。

这里还有一个小问题,为什么不完全采用新加坡组屋的模式?因为新加坡模式,需要政府完全控盘组屋的供给,政府持有的房子占房地产市场绝大部分的比例,这会造成沉重的财政负担,然而,我们政府的财政约束条件可能更紧。所以,共有产权的模式是一种不得已的折中。

——作者按

结束语

image.png邓小平和李光耀

从时间维度来看,在经济发展的初级阶段,香港模式的好处更大;但在经济发展到一定的程度,香港模式的弊端就越来越大了,需要切换到新加坡模式。从空间维度来看,对于地域差异比较大的国家,一些发展滞后的地方可以继续采用香港模式;但是,住房供需矛盾巨大的一线城市可以切换到新加坡模式。

总而言之,一线城市的住房矛盾是一个跟宏观财政政策、货币政策搅和在一起的微观问题。由于香港模式会遗留“稀缺性陷阱”问题,所以,我们无法简单地通过增加土地供应的办法来化解这个问题。这时候新加坡模式就是一个比较好的折中方案——在不稀释原有商品房的租的前提下,政府可以大量供应不含租的房屋,解决住房矛盾。如果政府财政压力过大,还可以再次折中,采用共有产权房的模式——政府不控盘共有产权房市场,共有产权房价值随商品房波动,但政府通过分成的方式降低原始租值和未来租值,并大量供应共有产权房。

很多人喜欢拿货币超发来解释房价过高的问题,然而,货币超发只能解释房价为什么上涨,却无法解释为什么房价上涨比平均物价上涨更快。如果我们简单地从货币的角度上寻找答案,往往会适得其反。通过上文的分析,我们不难发现,微观上的矛盾才是住房问题的主要矛盾——土地供给过少,保障性住房的存量太少,然而,宏观手段对于解决这两个问题是极其无力的。

我们习惯把很多问题归咎于宏观政策,正如每次危机来临时我们都把希冀的目光转向宏观政策一样。

——作者按

ps:

1、参考资料《从新加坡组屋制度到北京共有产权房》,夏磊,方正证券

2、参考资料《价格理论》,米尔顿-弗里德曼,page173

3、参考资料《社会福祉与经济政策》,黄有光

4、参考资料《经济学原理》,阿尔弗雷德-马歇尔

5、参考资料《特权和寻租的经济学》,戈登-图洛克

6、图片来自网络

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