你所不知道的东莞

作者：淘哥

来源：文杰淘楼

PART 1

东莞划分六大板块

谈东莞楼市之前，我们先要对东莞有一个基本的概念。

东莞市辖32个镇（街道），其中包括4个街道（莞城街道、南城街道、东城街道、万江街道），一般称之为四大城区，下面还有28个镇。

东莞传统上给人的印象是，镇区强、城区弱。城市发展的力量没有集中在城区，资源分散在各个镇区了。镇区不错，城区没强到哪去。

但实际上，淘哥感觉这几年，东莞已经意识到这个问题，资源在向城区集中，城区的建设在提速，现在来到东莞城区，宽敞的主干道、摩天大楼、公建配套，有当初深圳的感觉了。

去年，东莞重新进行了片区划分，将全市划分为六大片区，包括：城区片区、松山湖片区、滨海片区、水乡新城片区、东部产业园片区和东南临深片区。

淘哥感觉，这种划分，其实可视作一种区域整合和资源整合，改变过去32个街道和镇各自为政的局面。这些大片区就相当于深圳的一个区了。

对于深圳人，关注东莞临深片区的比较多，譬如凤岗、塘厦、黄江、清溪。

粤港澳大湾区概念兴起后，对滨海湾新区、虎门长安的热度也上升了。

华为的因素，则带火了松山湖。

相反，对于东莞的四大城区，关注度反而没这么高。这次，淘哥主要考察交流的，就是东莞的城区楼市：南城、东城、莞城、万江。

PART 2

东莞人应该买入

东莞的福田南山

东莞城区实景

淘哥先从深圳人的视野，来认识东莞四大城区。

1、东莞传统的四大城区，从时间发展轨迹来讲的话，第一个是莞城，相当于罗湖。第二个是南城，相当于福田，规划建设有东莞的CBD。

2、东莞比较特别的是，在南城和莞城之间还有一个东城。东城是在莞城发展到一定时期后，很快就开发建设起来的，以本地人为主，目前很成熟，万达等各个商圈就在东城，东莞的传统豪宅区也在东城。

如果要拿深圳各区来比较的话，东城也相当于福田华强北到莲花山、景田、香蜜湖这一片，有知名商圈、有传统豪宅区。不包括福田CBD，因为东莞CBD规划在南城。

淘哥这次考察的家和时代，就是东莞传统的别墅区中央的一个高层项目，周边大片低矮的别墅区，视野无遮挡。

3、南城是在东城发展了6-7成后，开始发展的，以新移民为主。当时价格很低，基本是6000到1万之间，之后七八年时间基本在这个价格段，但是这一波房价也起来了。

东莞最新的“城市主中心”就划定在南城的行政文化中心和南城国际商务区，从这个角度看，南城整体也比较像中早期的福田。

4、再往下就是万江，有点像深圳早年的南山，未来东莞城区的土地供应主要在万江和南城。

不过，还有一种更大的视野是，东城、南山、万江，都相当于深圳的福田，整个松山湖则相当于深圳的南山，因为高科技企业。

其实对于东莞当地人而言，要寻求资产的保值增值，更多还是买入主城区。主城区是东莞人的，临深是深圳人的。淘哥感觉，临深的配套和交通，可能主要还是得靠深圳，东莞有些鞭长莫及之感。

看看深圳城市发展历史就知道了，当2004年、2005年深圳楼市火车头刚刚启动时，买入福田、南山最划算，迄今不单投资收益丰厚，居住价值也很高。

东莞的城市发展，至少滞后于深圳一个阶段，这给了投资者打时间差的机会。让深圳的历史照见东莞的现实。东莞的现在，相当于深圳的过去。东莞的未来，也许会重复深圳楼市的轨迹。

这其实有点像香港楼市和深圳楼市的关系。早年香港人投资深圳房产，其实就是带着香港的丰富经验，以过来人的眼光来判断，深圳楼市简直遍地是黄金。自然赚得盆满钵满。

PART 3

大湾区对东莞有大利好

中心城市、国际制造中心

如上图，人民日报报道粤港澳大湾区：大湾区、大手笔、大未来。东莞的大未来如何？

大湾区是科技湾区，是东莞再次腾飞和经济转型的历史机遇，东莞将华丽转身成为中心城市+国际制造中心，有望在2020年前后进入GDP万亿俱乐部，成为新一线城市。

关于这一点，邓志旺博士有过详细的阐述：

首先，从空间规划来看，大湾区的规划很可能是“一环两翼”——以香港、深圳、东莞、广州、中山、珠海、澳门为核心创新服务环，以惠州、肇庆、佛山、江门为东翼和西翼。

东莞将首次成为国家战略布局中的核心区域。南对接香港和深圳，北连接广州，东莞的城市地位大大提升。

其次，从功能定位来看，大湾区的发展蓝图是具有全球影响力的国际科技创新湾区，对标旧金山湾区。

整个湾区以科技创新为核心职能，而东莞在科技创新方面具有独特的优势。 

一方面，通过过去三十多年的制造业发展，东莞积累了高科技产品的制造经验和技术。 

另一方面，通过引进中国散裂中子源等大科学装置，发展源头创新，实现弯道超车。

东莞的产业发展特征，与大湾区未来发展方向高度一致，这让东莞的发展具有了无限前景。

东莞市委书记梁维东在多个场合表示，东莞将以打造粤港澳大湾区国际制造中心为目标。这一目标，非常务实，占位非常清晰。通过与深港的错位发展，东莞将走上快车道。

东莞提出“从中间城市向中心城市”转变，正契合了东莞在大湾区的新定位。 

所谓中心城市，我理解有两个层面：一是东莞自己要强化中心城区建设，有一个强有力的中心城区，才能更好服务整个城市。 

二是东莞要增加对外辐射能力，以高端制造为核心，辐射大湾区乃至全球。

东莞城市夜景

展望未来，东莞有望在2020年前后进入GDP万亿俱乐部，成为新一线城市。东莞的城市价值，将稳步提升。 

所以，大湾区规划对东莞是一个绝对的利好。

PART 4

东莞的价值在哪里？

过去这一波楼市热潮，东莞楼市情况如何呢？

答案是：不但临深涨，东莞的主城区这一波也翻倍有余，几年前八九千，现在家和时代2万多，东城有楼盘已经要卖3万。

淘哥对东莞的基本看法是，经历了2016年以来的狂热，东莞目前进入一个冷静期，从长远的城市价值看，东莞依然被低估。如果下半年有调整，是中长期买入分享城市价值增长的好机会。

值得注意的是，马光远对东莞也很看好。“我长期看好东莞，我们每年做一个中国城市创新力指数，东莞排名很高，未来中国制造业的版图中，东莞一定是高地。”

淘哥觉得东莞的价值在于：

1、环一线城市都市圈的价值

未来中国城镇化的机会，主要在于一线和重点二线城市的都市圈，尤其是一线都市圈。很多三四五线城市，目前已经有风险了。

东莞可以说是得天独厚，它是全国惟一一个受两大一线城市直接辐射的城市，处于深圳都市圈和广州都市圈的交汇处。很重要的是，广州城市发展有向东、向南的趋势，而深圳则是一路向西，两大一线城市最终在东莞交汇。

2、粤港澳大湾区的价值

粤港澳大湾区是今年以来深圳最热的一个话题，各种解读已经很多了。这个国家战略，对大湾区的各个城市，都有不同程度提升，对于东莞而言：

其一：大湾区最核心的区域显然是环绕珠江口，东莞的地理位置决定了，东莞是大湾区建设的重要一环，长安、虎门、沙田直接就在珠江口。

其二，大湾区的提出，其实意味着，东莞不单受深圳广州辐射，未来还可直接受香港澳门辐射。

其三、大湾区提出建设世界级城市群，相对而言，东莞这样此前和“世界级城市”的要求，差距较大的湾区中小城市，未来城市面貌变化会更大。

3、东莞自身经济发达，产业转型见成效

2016年，东莞GDP66827.67亿元，比上年增长8.1%，快于全国全广东省。2017年，东莞GDP7582.12亿元，按可比价计算，比上年增长8.1%，增速高于同期全国（6.9%）、全省（7.5%）平均水平，在全省排第五位。

东莞还成为继苏州之后，全囯第二个全年国税收入突破1000亿元的地级市，在中国社科院与联合国人居署联合发布的《全球城市竞争力报告2017》中，东莞排全球第154位、全国第10位 （含港澳台）、广东第3位。

这些年，东莞的转型升级、创新驱动其实效果显著，全球每五部智能手机中就有一部产自东莞。华为、步步高都是东莞明星企业。松山湖就是东莞产业转型升级的典型代表区域，东莞也在规划长安的滨海新区，未来也有望对接深圳前海——大空港。

4、人口稠密，外来人口多

据东莞统计局数据，2017年年末东莞常住人口834.25万人，比上年增加8.11万人，东莞常住人口增量赶超泉州、苏州、南京。据《广东省人口发展规划》，东莞被划定为“特大城市”，未来人口规模将达到1000万人，未来几年，东莞常住人口将大幅增加。

而且，东莞有大约3/4是外来人口，是全国外来人口占比率第一的城市。外来人口众多，移民众多，往往意味着经济活力。例如移民为主的美国，是全球最发达的国家，北京、上海、深圳也都是外来人口众多的城市。

东莞与这些的城市相比，差距在于人口结构。东莞外来人口更多是“世界工厂”的工人，随着东莞产业转型升级，深圳大都市圈的发展，深圳刚需渐渐把东莞视为解决上车问题的置业目的地，东莞有望慢慢实现人口置换。

5、东莞土地也很稀缺，政府土地出让越来越少，迟早要步深圳后尘进入旧改时代。

从人口、经济、产业、大都市圈和粤港澳大湾区战略下的城市价值等基本面看，东莞城市价值会稳步提升。