由“退房”转向“退地” 央企地主之位恐不保

作者：扫地僧

来源：华尔街见闻

扫地僧说：

一些央企旗下房地产公司除了拥有土地储备，还沉淀了大量的集团债务。

国资委发布央企“退房令”已过8年之久，市场上再次传出央企收缩房地产业务的消息。

日前，北京产权交易公告显示，中国航天建设集团有限公司全资子公司陕西航天房地产开发有限责任公司100%股权拟挂牌出让。转让方的背景是央企航天科工集团。消息人士告诉笔者，完成这次资产转让后，航天科工已经沽清土地和持有型住宅物业资产，彻底告别房地产业务。

针对78家不以房地产为主业的央企，2010年3月国资委的要求是在完成企业自有土地开发和已实施项目等阶段性工作后要退出房地产业务。这一次监管部门的政策导向更进一步：“退房”不积极的央企被要求“退地”。

前述人士表示，监管层透露的最新信号是，保留房地产主业的16家央企积极响应楼市调控政策，发展住房租赁市场；不以房地产为主业的央企，不再新增房地产开发项目，自有土地储备要移交土拍市场或运作资产变资本。

尽管上述消息未得到国资委证实，但从新增土地规模看，2018年以来保留房地产主业的央企也不再生猛激进。根据CREIS中指数据，2018年1月至7月全国房地产企业拿地金额前20名中，只有保利地产、中海地产、华润置地和招商蛇口四家央企，其余大部分是民营房企。中国铁建、中铁置业、中粮置地等则已经退到20名开外。

央企从事房地产开发有着先天优势，一些国字头企业手握大量行政划拨的土地资源，这些土地随着房地产市场化程度的提高而不断溢价。但另一方面，央企豪掷千金、攻城略地的做法也招致了非议，8年前国资委“退房令”的背景正是全国两会期间央企频频拍出地王项目。

8年后，央企的房地产销售市场份额和土地储备规模都出现了萎缩。随着楼市进入房住不炒阶段，央企房地产开发业务也不得不面临策略调整，一些央企的主导业务模式已经从单一的住宅开发转向持有型不动产的运营。哪些央企做好了改弦更张的准备？告别房地产业务的央企，他们的土地资源将以何种方式进入市场？这些悬念已经取代央企挥金如土的消息，成为新的市场期待。

房地产央企已经逐渐分化

“限房令”最早要追溯至2010年两会时期。期间，央企一天之内拍出3个高价地。当月18日，国资委要求除16家以房地产为主业的央企外，另外78家央企在完成企业自有土地开发和已实施项目等阶段性工作后退出房地产业务。

此后，国资委召开部分中央企业会议，要求78家不以房地产为主业的央企，在15个工作日内制定有序退出的方案。这78家央企在2008年所属三级以上子孙公司超过220家，约占央企中房企的六成。到了2011年，另有5家央企被获批保留地产业务。

所以，目前“奉旨”从事房地产业务的央企有21家，按照其母公司的行业归属，可大致划分为交通系、能源系和建筑系。

能源系的房地产队伍最庞大，其中包括五矿地产、电建地产、葛洲坝地产、鲁能地产、中煤置业和神华国际；交通系的土地储备最多，包括中铁置业、中国铁建和中航地产；建筑系的工程规模最大，包括中海地产、中建地产。

但市场上目前仍占据主流的房地产央企都不属于以上这些派系。保利地产源自军工龙头，华润置地脱胎于国际贸易巨头，招商蛇口发家于改革开放先行区。反而是这些土地资源相对薄弱的央企仍旧存活在市场上。

这些市场化程度较高的房地产央企也更能适应新变化和新形势，例如保利地产已经确立了住宅地产、商业地产、养老地产和旅游地产的产品线，中粮地产试图重组中粮旗下港股上市公司大悦城地产，华润置地已经从住宅开发转轨商业地产，目前进入了内地22个城市，还在试水长租公寓。

反观其他派系的房地产央企，一方面没有启动民营房企高周转的住宅开发模式，另一方面也未对不动产投资经营领域进行开创性的探索，甚至尚未涉足政策重点扶持的住房租赁市场。从业务层面看，这些房企的经营方式已经落后于时代。

非主营房地产央企 地主恐怕做不长

中航地产此前结束了与万科的长期合作，其存量土地储备的货值已经难以挤入房企前十名。但中航与万科的一级、二级开发联动模式仍有借鉴意义。

2007年，中航工业与万科合资成立中航万科，以对中航工业于全国各地的闲置土地资源进行一级整理和二级开发，从万科的角度看，中航工业一直是手握大量土储的“地主”。

中航工业在全国大多数二三线城市都有基地，所谓“基地”其实指的就是原中航第一、第二集团旗下分布在全国各地的旧机场和厂房，中航工业的这部分自有土地资源在业内一直被指“惊人”。合作十年，中航万科已于国内落地诸多项目，包括了重庆万科悦湾、上海万科尚源、佛山万科金色溪谷花园、广州万科兰乔圣菲以及苏州万科长风等。

2018年7月，中航出售了中航万科合计60%权益，接盘方是万科持股的地产投资基金。公告显示，中航万科所包含的资产是位于重庆约21.27万平方的土地储备及位于重庆、宁波、合肥、广州、佛山及其他地区约117.84万平方米的已建物业。对于中航系而言，出售中航万科权益其实是基于其全面退出房地产领域的决定，但对于万科来说，这部分资产虽然负债累累，但仍然具有较大的价值。

在国资委推动央企混合所有制改革的背景下，非房地产央企下属持有土地资产的子公司或将被摆到社会资本面前。至于是否有民营房企接盘，就要看双方对土地估值和利用方式能否像中航万科一样达成共识。

值得注意的是，一些央企的房地产开发公司除了拥有土地储备，还沉淀了大量的集团债务。例如央企重庆长江轮船公司旗下的重庆长航房地产开发有限公司拟转让重庆恒春置业有限公司45%股权。公开资料显示，重庆长航等资本关联方相继以借贷合同纠纷为由向恒春公司提起诉讼，涉及借款本金4.47亿及相应利息、罚息。

事实上，央企完全有资源和资质进入住房租赁市场，自持土地开发长租公寓项目。华润、保利和五矿地产已经发力长租项目，但其他的地主似乎积极性不足。区别于住宅开发或是土地出让的“快钱”模式，租赁住宅市场的收益周期更长、回报较低。