7月地产行业数据点评
作者：格隆汇 约塞连

国家统计局昨日发布了今年１至７月份地产行业总体数据，全国房地产开发投资50381亿元，同比名义增长13.7%，增速比1至6月份回落0.4个百分点。对此，格隆汇会员约塞连为我们做了详细的解读，以下是格隆汇·约塞连的深度点评分享。

第一，住宅新开工改善，投资或加速下平台​

1-7月份，全国房屋新开工面积9.82亿平方米，同比下降12.8%，降幅相对前六月进一步收窄3.6个百分点。从结构上看，住宅新开工面积6.91亿平方米，同比下降16.4%，商业营业用房新开工面积同比降幅为4.7%，而办公楼新开工面积则继续6月份以来的增长节奏，增幅达7.3%。住宅单月新开工面积为1.24亿平米，规模虽较6月有所下降，但同比为今年以来首次正增长。整体而言，全国新开工意愿延续年初以来的恢复趋势，办公楼等非住宅业态反弹强力，住宅开工意愿经历半年蛰伏已有改善迹象，但我们认为住宅新开工提升空间仍需观察房企补库存意愿的真实回归，同时该数据从2013年后实际跟踪价值在减弱。​

1-7月份，全国房地产开发投资5.04万亿元，同比增长13.7%，增速比1-6月份回落0.4个百分点。其中，住宅投资3.44万亿元，同比增长13.3%，增速回落0.4个百分点。单月房地产开发投资同比增长11.9%，增速较6月份略降，而单月住宅开发投资同比增长11.49%，增速延续6月份修复趋势。分区域而言，东西部地区投资同比增速继续下滑，而中部地区投资意愿下降幅度最为严重。​

全国投资增速中枢的持续下探符合我们年初以来的判断，展望下半年，考虑到去年8月份的单月投资基数较低，今年8月份投资增速可能出现企稳甚至回升的假象，但综合而言，考虑到当前土地市场已经明确降温，以及房企销售端信心短期内依然难以恢复，我们认为9月份出现投资增速加速下降并不是小概率事件。诚然当前行业已经存在基本面好转的多个变因，我们也期待三季度成交企稳，但由于需求向投资意愿传导的时滞，我们认为地产投资最终恢复可能还需等待。​

第二，土地市场趋冷，区域如期分化​

1-7月份，房地产开发企业土地购置面积1.78亿平方米，同比下降4.8%，降幅比1-6月份缩窄1个百分点；土地成交价款4828亿元，同比增长9.8%，增速提升0.8个百分点。7月份土地市场略有恢复，但整体下游需求仍在低位徘徊，房企补库存的真实意愿尚需等待需求端的恢复，而就全年而言，我们继续维持房企拿地规模将有所收缩的判断。​

由于土地市场需求的低迷，虽然土地成交均价绝对值仍处高位，但同比增速已开始放缓。从溢价率来看，7月40个大中城市中，除了一线城市溢价率保持在21%的高位，二线城市、三线城市溢价率皆回落至6%和0.5%，此次一线城市溢价率的恢复也证明了我们6月点评中一线城市土地价格骤降主要和政府出让节奏放缓有关的判断，我们认为刚需支撑的一线城市和部分重点二线城市未来仍将是房企竞相追逐的区域，城市区域分化的势头在下半年仍将继续演绎。​

第三，销售低于预期，价格调整深化​

1-7月份，商品房销售面积5.65亿平方米，同比下降7.6%，降幅比1-6月扩大1.6个百分点。其中，住宅销售面积下降9.4%，办公楼销售面积下降4.9%，商业营业用房销售面积增长7.4%。单月来看，7月住宅销售面积同比下滑18%，为今年以来最大降幅。商品房销售额3.63万亿元，同比下降8.2%，降幅比1-6月份扩大1.5个百分点。分区域来看，1-7月份，东部、中部和西部地区销售金额同比分别增长-15.2%、3.9%以及3.4%，商品房销售面积同比分别增长-14.8%、0.16%和-0.52%，东部地区去化调整仍在深化，而中西部区域的销售与去年同期基本保持持平。​

从今年6月份开始，地方政府托底意愿愈演愈烈，政策放松呈星火燎原之势，我们《从量变到质变》报告中的观点正逐步得到验证，且从我们调研结果也显示在银行信贷正迎来宽松信号，刚性需求有望得到进一步支撑，我们继续维持三季度成交增速企稳的判断。​
7月全国住宅均价5979元/平米，同比增长0.2%，环比增长7%，我们认为价格略有回升的原因主要在于7月成交缩量以及主流城市改善型需求释放带来的成交结构变化，整体价格下行趋势并未改变。从百城价格指数来看，环比上涨城市数急速下降，自6月29个降至24个，接近12年4月份的水平，此轮下行趋势已经持续10个月，范围已经基本覆盖全国主流城市。考虑到目前多数二三线城市的库存水平仍在提升，预计价格下滑趋势短期内难以扭转。​

第四，信贷改善等待印证​

1-7月份，房地产开发企业到位资金6.90万亿元，同比增长3.2%，增速比1-6月扩大0.2个百分点。其中，国内贷款1.31万亿元，同比增长14.7%；自筹资金2.81万亿元，同比增长11.6%；个人按揭贷款0.77亿元，同比下降3.7%，降幅与前六月持平。7月份新增贷款以及社会融资大幅低于预期，但这并未影响到房地产行业恢复节奏，从单月绝对值来看，7月份新增国内贷款1818亿，个人按揭贷款1139亿，皆为年内仅次于6月份的水平。综合而言，7月整体信贷需求不足其实也为三季度后续资金宽松带来空间，我们继续看好三季度开始的房地产信贷改善，可以继续关注行业流动性变化对地产成交的支持。​