万科A：战略价值底线凸显

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$万科企业(hk02202)$

来源：中信建投房地产小组

第一，自身回购+险资增持，价值底线凸显
万科周五公告前海人寿在通过深圳证券交易所证券交易系统集中竞价交易买入万科A股5.53亿股，占总股本的5.00%，并且在未来十二个月内，不排除进一步增持公司股份的可能性。我们在去年《思考“门口的野蛮人”》的报告中指出，万科大股东持股比例分散，且对应估值较低，具备野蛮人敲门的可能，此次前海人寿增持的时点耐人寻味，我们暂且不了解此次行为是否为野蛮人，但结合此前公司盈安合伙增持价格（12.79元、13.26元）、公司回购的价格（13.7元），我们认为无论是产业资本的角度还是二级市场投资者的角度，都已经证明公司的价值底线在逐步凸显。

第二，成交关注三季度窗口，扩张继续跟踪并购
公司上半年累计实现销售面积902.6万平米，销售金额1099.6亿，同比分别增长9.9%、9.0%，如果不考虑部分跨年度签约情况的话，6月份252亿也创下公司历史最好单月成交水平，在行业前10大企业的入榜门槛持续提升的环境下，万科继续保持坚定步伐。展望下半年，公司拥有滚存货值960亿，预计新推货值1300亿以上，其中三季度约750亿，四季度600亿，随着信贷支持力度以及政策环境改善，我们预计公司三季度将进入全年去化爆发期，继续维持公司全年销售2500亿的判断。

同时值得强调的是，二季度的市场回暖在带动公司去化效率提升的同时也为成长质量带来保障，公司二季度成交均价12551元/平米，同比上涨9.2%，环比上涨7.2%，也是仅次于2014年一季度的历史高水平。考虑到公司去化项目价格因素的优化以及融资成本的持续下行，我们认为公司近年来利润率持续下行的趋势将在今年得到恢复。

拿地节奏方面，公司二季度补库存力度明显增加，强化了长三角、环渤海等区域的土地储备，但整体拿地金额占销售额的比重依然处于历史低位，考虑到公司当前杠杆水平依然处于行业较低水平，以及部分市场的土地价格优势开始显现，我们认为公司三季度拿地节奏值得关注。公司5月份与万达宣布建立战略合作关系，我们认为公司的优势在于住宅业务的开发，此次合作意味着公司有望在万达住宅业务的增量和存量业务中挖掘机遇，同时我们维持去年深度报告《颠覆引领众生》中的观点，当前市场环境较去年更佳，继续对公司今年扩张尤其是股权并购层面的进展抱以期待。

第三，新业务起步，谋划十年万亿新未来
公司今年明确提出万亿市值计划，在围绕“客户+资产”的主线基础上，将构建新型生态系统，整体业务框架将从过去的单一业态上市公司转向多业态的多上市公司平台。目前以物业公司改造为契机，旗下新业务将进入加速发展阶段。

客户服务领域：
目前公司已经建立的独立事业部包括：物业服务、教育、度假以及出租公寓等，这些领域公司都有希望做到行业佼佼者，其中：1、物业管理目前规模约1亿平米，至年底有望达到1.4亿平米，远期能做到8亿平米的管理面积规模，对应服务小区客户2000-3000万，正在进行上市研究；2、社区教育营地：是包含托管服务、素质教育、应试教育的集合盒子，目前国内渗透率极低，公司已经推出“两大一小”和“一大一小”等产品，在公司旗下度假物业试点，希望到2017年在11个城市开150家连锁店；3、出租公寓：公司在年底可推出9000套左右，将在明年做到全市场第一。

资产管理领域：
公司目前已经拓展的领域包括：1、物流地产：对标普洛斯，今年有望拓展至250万土地储备，希望在4-5年内达到当前普洛斯的规模，目标是成为全国最大的物流地产供应商；2、创业园区：以万科云城为系列，目前已经在深圳前海、东莞、广州试点，公司目标成为中国最有品味和服务最完整的创业园，提供行政办公、财务等全套服务。3、资产证券化等大金融服务：公司可充当地产企业和投资者之间的桥梁，为同行和供应链提供融资服务，同时也可为下游客户提供投资等顾问服务。

第四，盈利预测和评级
作为行业引领者，公司在不断优化自我管理效率的同时，保持着与时俱进和坚持专注的心态，成长兼具规模和质量，事业合伙人制度的实施也为公司搭建了立体的激励机制，在当前行业波动下，跨市场的合作及并购可能性在增大，独立行情将持续演绎，考虑到市场稳定的基本面状况以及公司去化领先优势，我们上调未来2年盈利预测，预计公司15-16年EPS分别为1.69、1.93元，维持“买入”评级。