碧桂园：眼见他起高楼

碧桂园，楼又塌了。

1、

接连不断的事故，碧桂园被拉到聚光灯下。不知是木秀于林风必摧之，还是真的流年不利，关于碧桂园的头条是“给你一个五星级的坟”、“给你一个五星期的家”、“给你一个五星级的代价”……

6月24号，上海奉贤区海湾镇，碧桂园一个在建的售楼处发生模架坍塌事故，导致1人死亡9人受伤。

7月2日，河南省安阳市中华路，碧桂园在建工地发生火灾，所幸没有造成人员伤亡。

7月12日，杭州萧山所前镇，碧桂园前宸府项目发生基坑坍塌，引发路面塌陷和水管爆裂，路面的裂痕延伸到了前宸府旁边的居民楼。

7月27日，安徽省六安市人民政府官方微博称，7月26日23时至24时，六安城区降雨量达70毫米/小时，短时风速7级左右。23时40分许，金安区碧桂园·城市之光建筑工地发生一处围墙和活动板房坍塌，造成6人死亡、10人受伤的重大安全事故。

而各地碧桂园户主拉横幅维权的新闻此起彼伏。

与此同时，镜头蒙太奇地拉到另一幕：碧桂园在《财富》评选的500强中快速窜升。7月19日晚，《财富》发布2018年世界500强排行榜，继去年首次上榜之后，碧桂园以335.7亿美元的营业收入再次上榜，并且排名跃升114位，至353位，成为榜单中排名提升最快的公司之一。

如果一家公司的历程分四季，那一个多月前，碧桂园都是春天。

2017年碧桂园卖了5508亿的房子，按面积算是6066万平方米，销售额同比增长了78.3%。凭借这个成绩碧桂园成功登顶国内房企销售榜，谁成为国内房地产销售王者，那么他就会自动晋升为地球的房地产销售之王。

碧桂园也交出了一份十分优异的成绩单。期内，公司实现收入2,269.0亿元，毛利587.9亿元，股东应占利润260.6亿元，同比增长分别达48.2%，82.4%，126.3%。

2018年3月，碧桂园在香港举行业绩会，无数投资者和分析师将酒店围得水泄不通，纷纷侧耳倾听，低头划重点，会场内外不时传来热烈的掌声。

当提及2018年销售目标时，总裁莫斌说：今年不设目标。

在回答关于目标的疑问时，杨主席首先回复：“不知道大家是否注意到2016年、2017年确定的目标是多少，最后做到了多少。”主持人在旁解释：“预定的目标最后都被超越了。”

杨国强抢过话头，“公司目前有能力做得比较好，你让我说多少呢？因为我们还在努力之中，刚才说道……”说了两句之后又迟疑了几秒：“还是由莫总说吧。”全场又是一阵笑声。

那一刻，聚光灯下的碧桂园是“销售之王”、“三四线王者”、“高周转之王”，大家相信碧桂园的征途是星辰大海。

在前往星辰大海路上，碧桂园终于停了一下。好事不出门，坏事传千里。百度搜索指数“碧桂园”词条在七月达到高峰。

水能载舟亦能覆舟。一家200多亿市值的疫苗生产公司（长生生物）在全民讨伐下轰然倒塌，600多亿市值的美年健康也因一篇“十万+”文章喜迎跌停。同被推上舆论风口浪尖上的碧桂园，只能反思整改。碧桂园方面回应媒体称，已通知所有施工合作单位立即停工，彻底排查和整改安全隐患。所有施工单位只有在整改完毕，经验收复查合格后，方可复工。

2、

功过皆因高周转。

以98房改为起点，中国房地产发展了二十年，这二十年里房地产圈贡献了很多茶余饭后的八卦，也发明了很多让象牙塔内学者惊掉下巴的玩法，其中之一就是高周转，而将高周转玩得炉火纯青的是碧桂园。

高周转将碧桂园推上宇宙房企，也令碧桂园身陷舆论漩涡。或许这就是范冰冰说的：“欲戴皇冠，必承其重。”

碧桂园极度推崇沃尔玛标准化模式，几乎所有高管人手一本沃尔玛创始人山姆·沃尔顿的自传《富甲美国》。高周转通俗点讲就是把快销品的商业模式迁移到不动产房子上，这个壮举多么富有想象力！为此碧桂园发明了一套数字管理系统，比如“456”、“678”等等，这些就是解锁碧桂园高周转的密码。

在项目进度管理方面，碧桂园要求所有三四五线城市新获取项目原则上均按照“456”，即4个月开盘、5.5个月资金回正、6个月资金再周转；一二线城市新获取项目均需按“678”要求执行，即6个月开盘、7个月资金回正、8个月资金再周转。

房地产本质上就是金融，拿地、开发、销售等环节无不与资金息息相关，开发商负债经营，现金流是关键，只有高周转提高现金使用效率才能在降低成本，避免现金流风险的同时，做大规模。

杨主席曾经说过：“高周转是抵抗风险最有效的手段。”

“高周转”是碧桂园的成名绝技，许多开发商想学，但制度和管理跟不上，只能望其项背。碧桂园深耕三四线城市为其提供了高周转重要土壤，同心共享机制和员工激励制度则直接为高周转插上两翼，脱离地心引力。

三四线土地单价低，资金积压风险小；作为一线房企，有品牌优势，容易在三四线拿地；更重要的是三四线城市取得预售的标准低，有利于缩短摘牌到预售时间。

毛主席就讲过:政治路线确定之后，干部就是决定因素。深谙人性的杨主席在招揽人才方面向来是舍得花钱的，比如曾经从各个知名房企中挖来的“三斌”组合，大手笔招聘大量的博士等。配套实行同心共享计划，将项目的收益于风险与员工绑定。土壤有了，人有了，结局自然是大干快上。

如下表，在部分高周转房企中，碧桂园的净负债率是相对比较低的，且有息负债规模相比同规模的房企也比较小，从资金使用效率看，碧桂园的高周转效率确实首屈一指。 

但不可预料的是，上半年去杠杆的力度和调控力度不断加大，房地产行业风险上升。既然高周转是抵御风险最有效的手段，那就把周转提得更快。

根据网上流出的文件，4月5日，总裁莫斌签发《关于提高周转速度、加快有质量供货的紧急通知》；4月8日，碧桂园集团专门开了“高周转 ”专题会议；4月11日，莫斌再次签发《关于提高集团各单位工作效率、促进项目高周转的通知》和《关于项目报建高周转的通知》，其中有要求一天出设计图，甚至要将“456”周转标准提升至“345”。

周转速度太快，灵魂和肉体都跟不上了。

最近碧桂园的各种事故频出，很难不让人与这次周转提速相联系。根据年报数据，碧桂园拥有1,468个处于不同发展阶段的项目，其中1,456个位于中国内地，12个位于中国以外。过快强调进度，项目数量众多，过程中很容易出现各种瑕疵，甚至是质量问题，而这次高周转的代价是数条人命。

群众心里不禁疑问：说好的房住不炒，可是，这样的房子能住吗？

3、

但是，这次风波看起来只是碧桂园的近忧。

杨主席在2017年年报里总结：“是这个时代成就了碧桂园。”

过去两年碧桂园凭着自我奋斗，再搭上棚改货币化去库存的顺风车，登顶销售榜。

2015年棚改货币化比例由不到10%跃迁至30%，货币化安置房占当年住宅销售约14%，2016 年货币化安置比例提升至 48.5%，货币化安置房占当年住宅销售 18%。预计棚改货币化比例约60%，货币化安置贡献了约 3.28亿平方米，约占 17 年新增住宅销售的 22.6%，说明去年卖的新房超过五分之一是货币化安置消耗的。

深耕三四线的碧桂园确实是这个时代最大的受益者。

但是时代在变。

三四线去库存任务已经阶段性完成，部分城市库存回落到6年前的水平。棚改高潮期已经过了，未来三年是棚改的攻坚阶段，2015-2017年棚改规模在600 万套左右，而未来三年全国计划完成 1500万套棚户区改造，力度要比过去三年弱。

而根据住建部数据，2018年上半年（1月份至6月份），全国棚户区改造已开工363万套，占今年目标任务的62.5%。住建部还特别强调，要因地制宜推进棚改货币化安置。在商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方，应有针对性地及时调整棚改安置政策，更多采取新建棚改安置房的方式；商品住房库存量较大的地方，可以继续推进棚改货币化安置，而上半年PSL资金同比显著提升，意味着要控制下半年棚改货币化比例了。

今日新华社也发文指出莫让三四线城市房地产市场成新的风险聚集地。

三四线为王的时代过去了，时代成就的碧桂园，将何去何从？

彼时，星辰大海的理想已不如小确幸。

4、

欲速则不达，狂奔的碧桂园终于想起了“五星级的家”的初衷，整顿检查使得碧桂园今天股价大跌，或许是市场解读为会对销售业绩产生影响，毕竟周转快，任何一点懈怠都会影响业绩。但是，更可能是舆论对碧桂园品牌的伤害。

而从最近几起舆论事件演变结果看，对上市公司具有很大的不确定性。在房地产研究员眼里，碧桂园仍然是行业中最优秀的“快销”公司，相对于1400多个项目，出事项目占比不足以撼动碧桂园帝国。

当舆论达到一个阈值时，事件或许就会往不可预估的方向升级。就像疫苗造假事件被曝光初始，谁也没想到会因一个房地产业媒体从业者的一篇热文引爆成全民话题，谁能保证说现在不会有一个消费研究员写了一篇三四线之王引爆舆论。

不要因为走得太远而忘了为何出发。

杨国强在3月份的业绩会上说：“在中国前十大地产公司中，碧桂园房子价格最低，他很开心，他要造又好又便宜的房子。”

当时，看着杨主席真诚的眼睛，我信了。