万达商业(3699)：)公布A股上市计划

$万达商业(hk03699)$

作者：田世欣

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万达商业(3699.HK/港币 56.35, 买入)公布 A 股上市计划。公司拟发行不超过300,000,000股 A股股份，最高融资金额达 120亿人民币。该计划仍有待 H股和国内股东大会（将于2015年8月18日召开）的批准，授权有效期为12个月。公司预计将在一年内完成A股上市。

上限并不一定对应40.00人民币的最高发行价

最高发行股份数量为300,000,000股，最高融资金额达120亿人民币，但两者并非互相对应。因此，这并不意味着最高发行价为40.00人民币。我们认为，在A股上市价格高于 H股的预期情景下，300,000,000股的最大发行股份数量也许跟最高发行价无关。

公司将受益于 A 股的高估值及融资渠道的拓宽

尽管近期A股市场重挫，但 A股上市的领先开发商仍享有较高的估值，2015年预期市净率为1.4-1.5倍，较万达商业H股1.2倍的水平溢价约17-25%。因此，我们认为假如上市成功，那么公司将在 A股市场享有较高的估值。

除A股市场较高的估值外，我们认为公司还将受益于资本市场平台融资渠道的拓宽。我们认为这也将提升公司在中国资本市场和国内消费者中间的形象。

融资需求并非上市的主要原因

我们认为公司正面临的融资压力十分缓和，尤其是考虑到公司轻资产的新策略。在该策略下，公司仅需收购极少量的新土地。出售现有交易物业产生的现金流将能解决公司投资项目开发的大部分资金需求。

业务模式更可持续的一线开发商具有更大的上升空间

凭借卓越的执行能力以及租赁和合同销售的稳步增长，万达商业已建立起作为一线房地产开发商的地位。我们认为公司理应享有龙头企业的溢价，尤其是考虑到公司强劲和可见的租金收入增长、独特的轻资产策略以及O2O业务模式带来的广大机遇。作为一线开发商，我们认为公司估值应比肩其他房地产巨头，例如 中国海外发展(0688.HK/港币27.00, 买入)和 万科(000002.CH/人民币13.70; 2202.HK/港币 18.62,买入)，这两家公司的当前股价较2015年预期净资产折让13-20%。目前，万达商业 H股股价较 2015年预期净资产折让 44%。我们认为目前估值水平具备吸引力，维持对该股的 买入 评级。（中银国际）