万科置业海外：等待万科吹响冲锋号

$万科置业海外(hk01036)$

作者：首募钱厚

导读：万科B转H后，万科置业海外这一资本运作平台被搁置，股价表现远远低于绿地香港等壳公司，前期更回归到万科的买壳价。但随着近期万科抛出万亿市值战略规划，郁亮表现要加速旗下资产证券化步伐，万科置业海外作为上市公司的平台价值逐渐凸显，母公司注入资产的预期，或将成为万科置业海外后市的一大看点。

　　1.核心逻辑及会员观点梳理

　　核心逻辑：分拆业务上市+发展海外业务，双轮驱动上市平台价值估值修复。

　　会员观点：

　　A：1036万科置业海外，原来是想放入资产，形成ABH的结构，但后来万科B转H了，就没有用这个壳了

　　B：就1036，买它肯定不是赚短线的钱，万科没动作一切都白搭，万科一有动作，肯定会涨。

　　C：一开始万科收1036定位就类似，535,978，但万科转了H，策略就变了。

　　B：有了H，万科不急于搞1036，但现在两年过了，随时会搞，先买点放着。

　　A：郁亮讲，今年利润要做到200亿的利润，旗下资产要加速上市。包括物业，家装，产业地产等。

　　B:整体来说，1036这个平台可能1-2年内会被使用。万科整体战略是做到一万亿。

　　2.前世今生：万科缘何入主以及缘何搁置

　　时间回到2010年，由于楼市宏观调控，万科作为一家A股上市公司，丧失再融资功能。房企纷纷香港买壳寻求融资渠道，万达绿地金地招商等公司均有斩获，而万科在2012年5月，万科成功完成对南联地产的重组收购。正式完成借壳入港这一战略动作，使当时万科整体ABH股的结构初具雏形。

　　对于万科买壳目的，当时预期主要是两大目的：

　　1、借助香港上市平台发展住宅业务。类似金地商置与金地集团、绿地香港与绿地集团、招商地产与招商局置地的关系，AH双重上市平台，主营业务没有什么区别，两条线走路而已。如果按这个战略路线走，今天万科置业海外就不是这个市值了，以万科的运作能力，注入一些优质土地进去，很快会做大做强，结果不会比绿地香港差。

　　2、注入社区商业资产。这一预期源于郁亮在随后的股东大会上表现“拟将领汇模式引入内地，南联将来发展社区商业”，彼时万科正在进军社区商业，全国已有多个项目储备，并且围绕社区商业的“五菜一汤”模式也在推进。

　　但随后这两大预期并未实现，其中第一条因万科B转H后，自然失去意义。第二条，可能和王石大方向有冲突。当时媒体大篇幅报道王石和郁亮之争，王石一直主张专业化，不碰商业。总之，因种种原因，万科置业海外这一2012年就收购的平台被搁置至今。

　　3.集团万亿市值规划，万科置业应有用武之地

　　3.1 两年期限已过，万科随时可能有动作

　　从股价上看，万科当初以5.6197港元/股价格入主，当时一波上涨足以表明市场对万科的期待，之后由于万科B转H成功，预期未能实现，股价一路下探至6港元/股，另一方面，根据规定借壳上市两年的资产注入不能超过借壳公司的净资本。受限于这两个原因，万科也一直没有对万科置地海外有所动作。

　　如今，两年的限期已过，结合今年5月份郁亮在股东大会上的表态：

　　“我希望万科未来能够有更多业务独立上市，成为有若干个上市平台、也是多业态上市平台的一个控股集团，整个平台加起来有1万亿市值”。

　　对于万科万亿的目标市值，依靠单一的地产业务的可能性几乎没有，而作为地产以外万科旗下规模最大的业务，万科物业无疑是最有可能分拆上市的业务之一

　　郁亮也坦言，“万科物业正准备独立发展，当然包括上市的考虑，本来希望把上市事宜放后面一点，但发现形势不等人，所以现在正加快研究。”如此看来，早前，花样年将彩生活分拆上市的举动着实刺激了万科在物业这一块的神经。

　　除此之外，万科还拥有包括家装，商业及产业地产，养老等多项极具价值和前景的业务，鉴于目前万科仅有两个上市平台，万科企业承载了集团核心的地产业务，相比之下万科置业海外目前的主要收入来源仅仅是自有物业的租金收入以及相关的物业费用。其资本运作的空间更为灵活，万科将其作为独立平台运作的可能性也更大。

　　从行业层面看，绿地，复星，万达等企业也都在谋求多平台上市，万科作为行业的一线领军企业，相信自然不会甘心落于人后。万科置业海外的战略价值在这里不言而喻。

　　3.2 横向对比借壳赴港的其他房企

　　当初在调控之下借壳赴港融资的远不止万科一家，招保万金作为国内四大龙头地产公司早已齐聚港交所，而万科由于B转H股的关系，导致万科置业的价值并没有完全体现出来，但我们仍可以从金地和招商的动向上从侧面来了解借壳上市后的上市公司的发展轨迹。

　　5月14日金地商置宣布以0.53港元/股配售股份，年内两次配股共集资约25亿港元。并公告拟将配售所得款项中的10亿港元用于增加土地储备，余额用于发展集团其他项目，同样于2012年借壳赴港上市的招商局置地，6月15日曾宣布停牌，表示集团母公司正在积极研究、制定重大资产重组的相关方案，推动招商局集团地产板块的整合工作。

　　金地和招商与万科一样，都是在相同的背景下以相同的方式进入香港的资本市场，只不过万科多了B转H这一步，所以招商和金地的运作方式对于我们了解万科看待万科置业海外这一平台的态度具有一定的借鉴意义

　　4.等待万科吹响冲锋号

　　综上所述，我们可以发现从一开始万科置业海外的机会就来自集团层面的整合预期，无论是万科B转H成功之前还是之后，主要的看点还是万科是否有意愿有所作为。不论是借由集团资源发展原有业务，还是成为集团业务整合的平台，万科置业海外对于万科的意义，已经不再像B转H股成功后那段时间一样尴尬。

　　经过几年的转型摸索，万科旗下已有众多颇具前景的业务，物业、商业地产、产业地产、家装等等等，基本都从事业部改为独立子公司，预期会逐步分拆上市。按万科的万亿市值规划，万科AH变成控股母公司，旗下一众独立业务上市，在整体被称为“森林”的生态系统中，大树和小草型的业务生长其间。无论万科置业海外被定为成何种业务形态，一旦集团开始有动作，以万科的经营能力，万科置业海外的市值将会远远高于现价。

 (来源： 搜狐财经）