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万科2014年全年业绩发布会会议纪要
作者：洪聖齐
会议信息：
一、日期：2015年3月31日（周二）
二、时间：下午15:30至17:00
三、地点：香港中区皇后大道88号 港岛万豪酒店3楼 Salon 4&5
四、出席管理层：
万科总裁郁亮先生
万科董事会秘书谭华杰先生
万科执行副总裁王文京先生
会议内容：
第一部分 业绩亮点 （谭华杰）
1. 完成了第四个十年计划，同时拥有明确的转型目标；
2. 引入商业合作机制，创造了一个结构化体系化的转型机制以及商业机制；
-事业合伙人的重大变革，有可能成为商业史上的重大事件，是整个转型创业的重要基础；
3. B股转H股成功实现了更加便捷的国际化融资渠道；
-对接国际资本市场有了更好的基础；
4. 超越了预制申请的年度目标；
-超额完成三年工业化，此目标实现奠定后续发展的基础；
5. 销售金额达2090亿元，经营净现金流达417亿元；
-销售回款方面业绩优异，经营性的净现金流有稳定保障；
6. 出现自2006年开始，最低负债率以及延续至今的强劲现金流保障。
第二部分 未来十年趋势以及发展规划 （谭华杰）
1. 针对全球27个不同的经济体，进行过去40年间房地产周期的全面研究，以预测未来中国房地产，尤其是住宅市场的发展情况
-除去德国，另外26个经济体均出现过房价较大的涨幅，其中紫色方格5个，表示出现过10倍以上的增长；黄色方格有7个，表示出现过5-10倍的增长；而绿色方格只有一个代表德国不到50%的增长。极端情况比如日本的30倍和西班牙的25倍增长亦有出现；而韩国自1971至1985年这15年间增长的12倍，以及英国在1971至1989年这19年时间内增长的13.5倍都是很好的数据支持，说明了房地产市场的持续性和增长性；
-同时，在拥有数据统计的61个调查中，14个案例情况表明在快速惊人增长的时期过后，会有相应的剧烈下滑接踵而至，万科针对背后是否存在相应模式以及此种现象出现的原因进行了数据的分析，并希望以此作为依据对中国房地产进行预测。其中，红色方格代表明显上涨，绿色方格代表明显下跌；
-研究结论表明，房地产市场的泡沫出现与否取决于三个主要指标，同时包括内部和外部两个因素。在界定房地产市场的状况是否良好时，三个通常意义上所使用的指标（房价收入比、租金收益率以及按揭收入比）都不具有参考性；
-内部因素方面，采用不做任何预设逻辑的方式，对所有可能相关的数据以及组合进行纯数据研究，进行两个指标，即居民部门利息保障指数倍数（=居民总收入/利息支出）以及新房名义对居民最大购买力的占用比例（=私人部门房屋新开工套数*当年新房均价/（居民部门总储蓄+信用净资产-本年利息支出））的对比，在历史上没有出现过反面例子；
-其中，第一项指标的临界点为1.5倍，第二个指标有两个临界点：80%危险临界点，60%安全临界点。如果第一个指标的绝对数值高于1.5，第二个指标的绝对数值低于60%则被认为是安全的；若第一个指标的绝对数值低于1.5，第二个指标的绝对数值高于80%则是危险的；
-外部因素为CA账面上的盈余与亏损，大部分经历了房地产市场泡沫的国家CA账面都是亏损的；
-从中国目前的表现来看，中国的利息覆盖率为11倍，远高于1.5倍的预警线指标，是安全的。未来会下降，但是低于1.5倍的可能性基本没有；另外，中国在第二个指标的绝对数值方面也没有达到60%的安全警戒线，未来部分年份可能有超过60%的可能性，但是超过80%是不太可能的。所以未来十年住宅市场是安全的。于是万科决定了自己的转型方向， 不会立刻把所有住宅盘都清除。在综合考虑，得出目前的中国房地产以及十年之后的住宅市场依旧是安全的结论后，万科仍然有充足的时间进行战略转型的筹划布置；
2. 移动互联网时代的转型：移动互联网时代不仅仅影响了商业地产
-针对腾讯、阿里巴巴、华为、海尔以及百度等多家互联网及相关公司进行参观，尝试分析其中的变化因素与稳定因素；
-对客户要好是永远不变的信仰，这在互联网时代会体现的更加明显；由于信息透明化增强了市场竞争性，产品和服务必须具有足够的优势来满足客户的需求。同时信息不对称更厉害，要努力提升有效获取信息进行产品比较的能力；
-针对客户的痛点下手，在买方市场的环境下关注客户的独特需求。例如在不同年龄段的客户对于购房的差别要求：年轻一代（85后）更加看重房子的综合性能，包括配套服务，社区氛围等等，不仅关注面积大小；同时他们追求更加丰盛和丰富的人生体验，使得度假等方式兴起，而在中国目前不论是物业还是服务都很少；另外从消费地产的角度来看，面向体验的新业态正在兴起，这既是对传统商业巨大冲击，也是对物流市场的强大需求，而中国的物流产业是相对过于落后的；预测表明未来的主要动力来自中小企业和创业板块，需要提供相关配套的产业地产；
3. 总结：机遇与挑战并存的白银时代
-黄金十年到白银时代的转变，标志着房价上涨的时代结束了，虽然未来十年足够安全，也留给了万从容转变的机会，但是转型也必须在10年内完成，因为新的需求正在衍生，相应的，新的发展动力也要成型，而转型成功的标志为新业务应该取得与成熟业务差不多相等的业绩，传统业务与新型业务齐头并进；
-需要在技术和制度上面的创新和领先，为后续的转型创建基础；
-未来十年以客户为中心，进行客户、社区、小区、城市的环形业务树的建立，涵盖传统住宅，物流地产，新型商业中心、物业服务、养老健康服务等等；
4. 未来十年的发展核心：
-三好住宅：传统业务的创新——更高的回报率和更好的客户口碑；
* 包括好社区（好的社区文化），好服务（高质量服务），好房子（好的性能）三个方面；
-城市配套服务商：配套城市，互联网连接；在地产业务、非地产业务及延伸业务（信用上优势相适应的业务）结合，在消费地产方面，面向体验的商业中心，社区内的商业地产、出租公寓的度假地产，创意产业园和物流地产。住宅产业化，家居等等。
第三部分 2014年市场环境显著特点（谭华杰）
1. 商品房销售下降
-全国同比下降7.8%，14个城市同比下降9.1%；
* 其中14个城市包括北京、上海、深圳、广州、天津、沈阳、南京、杭州、成都、武汉、东莞、佛山、无锡以及苏州；
-全国平均售价为5924元每平方米，14个城市平均售价为13350元每平方米；
2. 2014年第四季度销售相对回暖
-销售好转，存货也有所变化；
-但仍然没有回到正常区间，目前11.3月的去化时间高于5-10个月的正常周期，同时预售新房增长仅为4.3%，增长率下跌17个百分点，销售与预售之比从0.65增长到0.96，接近1的均衡点；
-政策在不断转好，背后原因是因为房地产的下滑已经对整体经济造成了很大的影响，国家在整个经济发展的层面上来考虑不断救助房地产市场；
-投资和开工的下降是很好的，利于市场完成去存货的过程，地产建设增长为-14.4%，地产投资比率为9.2%，均远低于2013年；
3. 土地市场表现不好：土地出让价格出现71.9%的上涨，几乎达到了和香港差不多的水平；北京部分地块土地成本比旁边的成品房价格都高，这种“面粉比面包贵”的情况不容乐观。
第四部分 2014年经营亮点回顾（谭华杰）
1. 稳健的销售增长
-市场整个销售是萎缩的，但是万科逆市增长，销售面积同比增长21.2%，平均5年增长为15%，销售金额同比增长25.9%，平均五年增长为14.7%；
-在资金资源十分紧张的情况下实现了90%以上的回款率，比2013年的86%还要好；
-市场份额同比增长0.73个百分点，达到2.82%；
-创造了B股转 H股的，唯一H股价格远高于A股的情况，H股价为13.28港币，高于A股价格30%，利于打开国际市场。全面接通全球经济，可以拓展生意范围；
2. 海外市场的拓展
-香港、新加坡、纽约，旧金山，会考虑之后在伦敦拿项目。新加坡项目不是很好，盈利比较低；旧金山项目出乎意料的好，预期20%回报率，但实际上超过40%。进军海外主要是为了获取国际资源，学习经验；
-绿色地产：雾霾成为痛点，和60多个企业进行合作，建筑本身自带空气清新的功能，达到PM2.5过滤水平超过93%，且室内PM2.5含量不超过35%；
3. 万科X的商业模式
-广深区做的最好，已经形成一个体系；
-万科家：包含家装家电；万科派必须在地铁上面，相对高端，针对白领；万科驿：刚到这个城市的；万科云：创意园；万科广场：商业中心；万科里：社区商业；万科塾：教育；万科颐：养老；
-组合效果更加：有万科驿的万科云受到当地政府的表扬；
4. 物业管理对以往的金字塔结构进行了颠覆，互联网时代的平行架构，使得小区内的每一个房子都有自己的坐标定位，会寻找周围的人员进行抢单，以客户满意度和抢单多少作为工资的依据。如果有朋友来访问，小区进行安全防护，可以通过户主发送二维码进行扫描；
5. 事业合伙人——职业经理人的升级版本
-职业经理人只有共创和共享，即只有盈利的时候共同分享。如果股东赔钱，他们不分担风险，可以辞职另谋出路；
-但是合伙人是必须分担风险的。股价涨跌等等都要比股东承担更大的风险。合伙人机制比管理制度有效，因为这是自我管理和相互管理，日常经营中出现的问题会切实影响自己最终的利益，所以会更加积极。同时周围人的行为也会影响自己的个人利益，所以也会主动去监督其他人的行为。使得扁平的体系比以前的金字塔形式更有效；
-万科作为变革最初的起源者，为之后将这种机制由管理过度到项目提供制度和组织的基础。
第五部分 全年业绩以及2015年展望 （谭华杰）
-结算面积只增长了2.3%，为了控制质量，工期有所延长；导致未结算的部分明显增加19.9%；
-结算金额同比增长8.3%，收入同比增长8.3%，净利润同比增长4.2%；
-买地需要2013年和2014年合并看。35-40%是合理指标。2013年是60%，平均是41%，是合理的。说明买地数量刚刚好，但主要是2013年买入的。同时在涨价之前购置土地相当于抄底，万科相对满意这样的土地结构；
-但是确实会关注土地价格，如果未来地价不会大幅下跌，那么就要进行更多合作开发的项目以保证充足的货源；
-2014年房价下跌，现房结算会影响到2014年的盈利水平，同时2014年降价的房子卖出去的时候结算都会算在2015年，所以整个行业的盈利应该不会很好。但是万科2013年很多销售结算也在2015年，所以下滑幅度不会很大；
-问题解决措施：对传统业务营业回报能力进行检讨，没有用在客户身上的成本要进行削减，要有更强的回报能力。重新挑战历史上ROE记录（2012与2013年的19.66%）。但是2015年比较难实现，预计2016年有可能实现这个目标；
-但是现金比较充裕，有钱去进行开发业务和回报股东。派息率2013年为29.87% ，2014年为30.05%，未来分红不会低于30%而且会稳步提升；
-2015年主要目标：验证是否有能力提升传统业务的水平，在行业整体利润率下行的背景下依靠事业合伙人版本升级。挑战ROE；面对地价的上涨，在买地上继续保持谨慎，在存量土地方面寻找机会。最重要的事情还是转型，2014年的事业合伙人是基础，2015年要进行到业务，目前万科的物业服务仅占全国的0.6%，而美国第一占比4%，有一个数量级的提升空间；还有一些新的业务，设想成立新的五个事业部，要看谁跑的快。
第六部分 问答环节
1. 十年转型的过程中会不会对管理有KPI的指标？例如规模、现金汇款等……？ （谭华杰）
-KPI是典型的前互联网时代的标志；
-互联网时代合伙人机制是最重要的——自己做自己的老板不需要给自己定指标了；
-合伙人会比投资者和股东更加在以公司各项业务是否健康。
2. 住宅市场去库存价格下降，但是土地市场没有相应的变化。2015年的土地策略是怎样的？ （谭华杰）
-如果一手土地市场状况不变，目光可能会转向二级土地市场。很多开发商手中都有地但是会选择退出相关区域，开发商手里不缺土地。
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