香港房价崩盘时

2018-05-17 08:12 叶文洁 阅读 32793

作者 :张津京

黎生自杀了。

警察发现他的时候,已经是他自杀后的第五天。楼宇管理员因为邻居投诉,上门查看垃圾整理问题,发现无人应答恶臭盈门,这才报警。

警察找来房东破门而入时,除了地上一个烧的比较干净的炭火盆,四面门窗都用毛巾和胶带封紧。现场没有找到遗书,但在黎生的上衣口袋里,却找到了一份离婚协议书和一个银行告知单。

告知单上,银行简单通知黎生,因为房贷抵押价值不足,请他在一周内向银行补缴330万现金,不然银行就要收房拍卖,弥补房贷亏空。

警察依据这一告知单,将黎生的死定性为烧炭自杀。

黎生的自杀案例,最终成为引发2003年7月1日香港街头大游行的32个自杀案例之一。颇为讽刺的是,黎生的自杀,却被当作砝码来攻击他服务超过20年的东方海外船公司掌门家族——董氏家族的长子,时任香港特首董建华。

image.png

1 负资产者

像黎生一样因为房价而悲剧的人们,在香港有个统一的名字,叫做“负资产者”。

2000年的香港,同情“负资产者”是绝对的政治正确。几乎所有的政治团体,几乎任何一个民意“立法会”议员,一开口就是要解决负资产问题。

1997至2003年,香港楼市最低潮时,催生了超过10万名“负资产”人群。按照彼时香港240万套房产计算,“负资产”者占总购房人口的5%。

image.png

在房地产市场,要形成“负资产”其实殊为不易。首先你要在市场最狂热的时候冲进去,而且要买被“严重高估”的楼盘;其次你首付要足够低,香港房贷允许“二按”,即首付最低只有5%,银行贷款可到房款的95%。

什么样的人,会在“最狂热的时候,用最小的首付买入一手‘严重高估’的楼盘”?一般只有二种答案:重度投机者,或者受人蛊惑的菜鸟。

1997年的香港楼市,为这两类人提供了充分的沃土。那个疯狂的年代,裹挟着像黎生这样的10万多人,一路走入无底的深渊。

2 全民疯狂

1997年年初,黎生春风得意。太太刚给他生了个儿子,作为董氏家族企业东方海外的员工,开了15年的集装箱卡车的他即将升职。人事部刚找黎生谈完话,他将被调到香港MTL码头,统管150余位集卡司机。

升职加薪,儿子出生,黎生觉得自己唯一的遗憾,就是还跟父母住在一起。一间45平米的“公屋”,似乎已无法承接黎生即将腾飞的人生。

彼时,香港楼市的热度,只有泡沫危机爆发前的日本楼市可以匹敌。

这波楼市的高潮,始于1995年。

image.png

临近回归,英资陷入恐慌性抛盘。1995年,怡和、置地、太古、嘉道理,代表英资的四大资本家族,大规模抛出手中核心资产,换成现金渡海西游。

这些地产不愁下家。香港本土的地产企业或其他资本承接了其中的部分资产,包括一些“红筹股”背景或者国企背景的内地在港企业也参与了接盘行动。

港英地产大笔的易手,产生了市场整体浮躁情绪。随着香港回归临近,房市场开始出现狂热局面。当时,香港人炒房甚至打出“大陆一定会接盘”的口号。

1997年的香港,打开任何一家电视台的楼市评论节目,都能听到这句话。这句话也给了炒房者无穷的信心。

“1997年在香港,不买房子就是傻子。”为了进一步煽动情绪,甚至有谣言称,中央发文要求,各个省要在香港给省级干部置办房产,这些谣言在九铁沿线,催生出一幢幢“省长楼”联排别墅。而买到这些别墅的人,拼命捂盘,到最后黯然割肉出场者不计其数。

当时,香港邻里谈论最多的,不是工作,也不是生活,而是哪里又开盘“放楼花”,哪里规划了新楼盘等等。

而让众人蠢蠢欲动的是,身边确实有很多人头一天刚买楼花(期房,最低10%定金),第二天转手就挣了20万。

惊人的利益促使着一批又一批炒客投身其中,新楼盘需要通过摇号才能确定“楼花”的归属,甚至出现豪客雇直升机看楼的情形。

主流舆论一致看好香港楼市,认为一片火热的楼市,是新一轮的香港“全民造富”运动。

这样的大背景下,黎生也心动了。1997年5月的一天,他跟太太一起,轮流排了一夜的队,终于摇上了位于深水湾、一个面积927尺(103平米)的住宅。在签约并缴纳10%定金后,黎生第一次有了属于自己的物业,全家为此兴奋不已。

3 打鸡血的开发商

陈晓蓉是当天开发商负责摇号办手续的文员。黎生自杀后,她曾到警局接受调查。据她回忆,当时的黎生如此急迫,“就好像今天买不到房子就是世界末日了”。

实际上,陈晓蓉觉得自己也很疯狂,“公司上下都是一种疯狂到极致的氛围,每个人都像打了鸡血。”

1997年的香港地产公司,没有人在24点前下班。每次开盘,售楼小姐都会提前打电话通知关系好的客户,有的客户为了跟售楼小姐搞好关系、走后门,请她们吃饭,甚至送价值十几万港币的项链做礼品,陈晓蓉也接到过。

“一开始还吓一跳,后来也习以为常。毕竟客户觉得很值,因为跟我们搞好关系,我们会在开盘前提前通知客户,他们能第一时间入场买盘赚钱。”

那样的环境下,香港的开发商只要能拍到地,都可以闭眼赚钱。但真正能拿到地的开发商,少之又少。有经济评论员认为:香港特区政府的土地政策,是房价波动的幕后黑手。这个说法非常有市场。

香港住房特点就是小,300平方英尺,相当于30平米的房子就算是不错的户型。10平米的迷你房,是香港公寓市场的主流。但实际上,香港1100多平方公里的土地中,仅有23.6%是已发展土地,从绝对值看来,香港不缺住宅土地发展空间。

香港的土地政策很奇葩。港英政府时期,香港土地属于女王,不能出售,更不能私有。为了发展经济,港英政府出台相关法律,规定政府可以向土地使用人出让土地使用权。全港除了位于深水埔的一个教堂是土地无限期使用权的,其余的都有使用时限。只不过公用土地,含医院、教育等,政府是免费或者低价出让使用权。而住宅用地,会直接挂牌拍卖,价高者得。

image.png

后来到中英谈判期间,中国政府怕港英当局突击将土地转让,特在中英声明中规定,每年港英政府只能拍卖50倾土地,超过部分必须经过中国政府的批准,这给1995-1997年的香港楼市又添了一把火。

据黎生的前妻回忆,他们去现场的时候,售楼小姐一再表示,这是本年度最后一块开盘的地块,虽说以前是“烂泥塘”,但也是价值洼地,买了就有得赚。

就在售楼小姐介绍的时候,第一栋楼的楼花已经销售一空,他们赶忙抢了第二栋楼12层的一个单元。

但谁知道,就是这个位于“烂泥塘”的新晋“CEO盘”,彻底毁了这个家。

4 服务超好的银行

香港的房屋贷款非常方便、便捷。据黎生前妻回忆,签约时,售房现场有近10家银行入驻,有的甚至提供“二按”,就是对于楼房首付款再进行贷款。

为了取悦客户,每家银行都提供其他增值服务,例如渣打银行提供房屋出售的代办手续服务;美林银行提供二手房交易服务等。最后,他们选择了一家中小银行,因为这家银行为了抢客户,提出可以给客户提供价值20万的装修无息贷款,只要在3年内还清就行。

因为“二按”,这套价值722万房子,黎生连税费加一起,总共花了不到80万,其余的667.8万都来自银行。

在他们订房后的一周内,该楼盘宣告售罄。一个月后,楼盘的房价坐地上涨15%。

一切完美,看着电视里的财经评论节目,黎生觉得自己大赚特赚。

5 戳破的泡沫

1997年7月,金融危机爆发。随着国际炒家三度阻击港币,为了维护香港经济基础联系汇率制度,新成立的特别行政区政府付出了很大的代价。

之后,连续不断的坏消息传来,先是美股暴跌,后是2003年的SARS……接连的暴击之下,香港楼市像坐了过山车一跃直下。

到2003年,在连续6年的经济低潮后市民对香港楼市彻底失去信心。

黎生买的楼盘开始暴跌,较1997年的高位下跌约70%。“当时03年的新楼盘,每平方尺的价格也只有2000—5000港元,我们买的那个面积,总价在200万左右就能拿下来,房价就不是腰斩了,这是跳楼啊。”谈及此,黎生的前妻泪飞如雨。“我们从银行贷款600多万,每个月要还近2万,现在房子低于抵押值,我们就变成‘负资产者’。”

image.png

和黎生一样群体大有人在,“负资产者”多达10万人,绝大多数通过买房入场,最后折戟沉沙。

庞大的还款压力,令该群体寝食难安。很多人每天战战兢兢,生怕收到公司的离职补偿“大信封”——受国际经济环境影响,香港大部分公司经营状况不好。很多公司的部门主管,每个季度都要上交一份名单,配合人事部门裁员。

正是在这样的环境下,车队主管黎生,在2003年11月收到了人事部门发来的离职信和补偿金,正式结束了在东方海外超过20年的工作生涯。

走出码头,黎生万念俱灰,只觉得天都塌了。

更加可怕的事情还在继续。由于房产的抵押价值已经低于未偿还贷款总额,银行开始向不少业主callloan(要求借款人提前部分还款),黎生也接到了电话。

银行让我们补缴330万现金或者抵押,我们没有钱,黎生还刚离职,于是银行就把房子收走了,进行了拍卖,之后我们还欠银行200多万。当然,这是在黎生自杀后的事情。”前妻说。

因为长期处于“负资产者”行列,黎生在单位忍气吞声,绝不敢丢掉工作,但最终被裁。太太忍受不了压力,选择离婚。没多久,他又接到银行通知,要求补缴330万的差值,不然就收房拍卖。

接连不断的压力,令黎生彻底崩溃。

6 罗生门众生相

黎生解脱不久后,围绕“负资产者”,发生了两件大事。

一是时任特首董建华提出“85计划”,即每年建设85000套公屋,低价提供香港中低收入人群,争取5年解决70%市民的住房问题;另一是一批民意代表,以包含黎生自杀在内的32个“负资产者”自杀案例,向特区政府施压,举办了超过50万人参加的大游行。

董建华曾希望利用政府手中的土地资源,一举解决香港房价问题。但这一提议却遭到了香港主流民意、尤其是“有房者”们的集体抵触。

特区政府计划每年投放香港存量房产50%的房源低价入市,而评论普遍认为,这个政策将成为压垮香港房价的最后一根稻草。

当时的香港中产阶级,已经是房价暴跌的受害者,一旦计划实施,房价会在现有的基础上继续雪崩式下跌。这样的社会怨气,成功为香港泛民议员所有左右,这才有了2003年的香港“50万人大游行”。

深陷泥潭的中产阶级,是香港价值观的核心体现者,也是社会舆论的主体。因此,特区政府不得不取消安居房计划,甚至还连续几年不出让新土地,藉此拯救房价。

当董建华站在中环办公楼顶,看着游行的人群时,他内心或许会冒出四个字:饮鸩止渴。

高企的房价摧毁了一批人,而正是因为被摧毁的这批人“自我保护”的意志,降低房价的政策无法展开,香港楼市开始进入新一轮的循环。

自那以后,特区政府再没有提出任何大型公屋居住计划,反而都在为房价站台。大部分港府高官,都在接受采访时不遗余力劝说大家买房。

围绕土地,香港投资家族们与特区政府,开始了一轮又一轮的博弈。而这一切,已与黎生无关。

他的含恨离去,仅仅成为泛民议员引导舆论的数字和案例。在付出了终生积蓄、偿还数年贷款后,他不仅失去了房产,还被迫承受了数百万的新债务。

但愿像黎生的悲剧,不再上演。

(注:为保护个人隐私,文中主人公用的化名。)