佳兆业集团（1638.HK）调研纪要：加快大湾区布局战略，夯实未来腾飞基础

近日，笔者受邀参加格隆汇于深圳举办的首届房地产“高屋建瓴”高峰论坛，之后更全程参与了中国领先的综合房地产开发商佳兆业集团（1638.HK）的路演活动，作为国内为数不多的大湾区开发先行者，此公司具有其区别于同行的不少优势及亮点，于是笔者把参会内容整理成调研记录，以供感兴趣的投资者参考。

公司简介

佳兆业集团在1999年成立，2009年在香港联交所上市。现其总资产超过2100亿人民币，员工超过12000人。目前的业务涵盖物业综合开发、酒店、商业、文体旅游、科技产业、大健康等，业务覆盖全国。地产业务为佳兆业集团核心业务,另外集团近年来也扩展至多元化领域。

目前佳兆业已被纳入港股通指数以及恒生综合指数大中型成份股中，内地投资者可以通过港股通渠道进行买卖交易。

一、2017年业绩回顾

公司主要的收入来自于房地产物业销售主业，此部分约占营收的95%。

业绩扭亏为盈，毛利大幅增长约300%。2017年，营收由2016年的178亿增加到328亿，同比增长84%；毛利由23亿人民币增加到89亿人民币，同比大涨286%。2017年的入账均价由人民币9000元每平方增加到14000元每平方，同比增幅55%。净利润由2016年的亏损扭转至2017年的盈利30亿。业绩好转迹象明显。

2017年核心净利润是24亿，利息覆盖比率从2016年的0.24倍改善至2017年的1.4倍。

2017年的息税摊销前净利润率（EBITDA Margin）增至33.7%，对比2016年的9.4%，提升了24个百分点。

董事会建议宣派末期股息每股是港仙11.8元（即0.118港元每股）。

资产负债表方面，总资产2017年增长约29%至2134亿，杠杆比率是约为42%，较2016年下降了1个百分点。

总体来说，财务状况表现稳健、呈向好趋势。

截至去年底，公司的总借款是1100亿，其中20%是在一年内偿还。从期限能展现出来，

佳兆业今年明年两年到期借款占比不大，融资需求暂不显得紧迫。

 二、投资亮点

（1）主营地产业务保持快速增长

在2017年，佳兆业整体合约销售金额按权益来算接近450亿人民币，目标完成率是112%，增幅是50%。其中，物业销售收入较2016年有大幅增长86%，反映出核心业务的全面恢复和快速增长。

2017年整年合约销售面积是280万平方米，合约销售均价是16000元/平方米。2017年全年确认的销售收入均价增长了55%，而在销售面积方面增长20%，达到224万平方米。由于有更多一线和二线的高毛利项目入账，确认销售金额因此有较高的增长。

从合约销售的分布来看，去年集团加快了在大湾区的项目推盘，此区域成为销售主力。大湾区的占比超过50%，长三角有20%左右的占比。从城市来划分，深圳、上海、广州等在内的一线城市的合约销售超过50%。重点的二线城市贡献达到44%，销售主要来自于南京、杭州、惠州和长沙等重点潜力二线城市。

（2）深化大湾区市场布局

土地储备方面，佳兆业的结构跟其他的房企不一样，主要分为两部分。一部分是成熟的土地储备，在公司年度报告有公布；另一部分是旧改的潜在土地储备。

（一）成熟的土地储备

成熟的土储方面，截至2017年底，公司在全国有2200万平方米的建筑土地储备，其中85%在一线及重点二线城市。在新增的土储方面，2017年新增土储权益面积是314万平方米，新进入的城市包括大湾区的中山、浙江的嘉兴、绍兴、郑州等，加强了公司在大湾区、长三角的布局。

在粤港澳大湾区来看，截至2017年底，集团在大湾区的土储有1300万平方米，占集团整体的土储约58%。其中，深圳的占比50%，广州和惠州分别占20%左右。

（二）旧改的土地储备

截至2017年底，佳兆业有占地面积2400万平方米旧改项目储备,这部分的储备是还未转化到前面讲的2200万平方米已经获得土地证的土储中的。其中深圳占比达37%，约为890万平方米，广州是580万平方米，占比达24%。

城市更新的潜在旧改方面，在深圳、广州、珠海、上海的土储基础上，佳兆业把旧改项目经验进一步推广到大湾区中。2017年，新进入的旧改城市包括中山、惠州、东莞以及佛山的旧改市场。

在旧改方面，2400万的占地面积如果按平均容积率4来算，回迁面积假设为50%，潜在可供应的未来土地将达到约5000万平方米建筑面积。

（3）多元业务形成可持续竞争力

积极布局国家政策支持的领域，包括新科技和大健康领域，增强自身综合运营能力。

多元化业务方面，于2017年集团收购了南太地产17.7%股权，目前持股是24.5%。这家公司在深圳宝安区拥有云创城和云创谷三幅工业用地，未来打算开发成为研发园，贡献租金收入。此外，佳兆业收购了明家联合21.25%股权，它是国内A股市场上专注于移动互联网营销的公司，它的营销能力和整体的规模是有口皆碑，也有不错的客户群体。

佳兆业继续加强大健康领域的布局，2017年公司取得了在港股主板上市的佳兆业健康集团控制权，持股比例是约41%。另外，公司收购了振兴生化18.57%股权，它是市场上为数不多的血制品生产、销售和研发的A股上市公司，这次收购是公司作为进入生物制药领域的切入点。

三、未来展望与策略

第一、做强做精房地产主业

在保障利润的基础上，合理追求规模增长。

目前，佳兆业管理层分析判断政府的调控政策会持续，中央及各地政府关于房地产长效机制的落实，租购并举将成为住房市场的结构。同时预计2018年会一二线城市会有发展增长空间，公司将灵活调整销售策略，加快项目的去化和现金回笼。

第二、完成大湾区市场全布局

积极布局一二线核心城市及周边市场，尤其关注大湾区全布局。

在湾区之内9个城市的经济总量占广东省经济总量超过80%，人口超过60%，所以抓住大湾区几个重要市场的发展机会，就等于抓住广东乃至全国重要的发展机遇。所以，公司会积极发挥大湾区先行者的优势，持续深化在大湾区内的发展。

在城市更新方面，集团持续推进现有项目的开发和销售。2017年，集团的旧改项目中，位于大运中心附近的佳兆业未来城已经开始预售，目前销售情况良好。深圳平湖佳兆业广场预计在今年会进行预售，深圳盐田城市广场目前在建设当中。这几个项目已纳入成熟土储，它们可开发面积加起来是180万平方米左右。

另外，集团也会加快旧改项目的价值释放，迎接旧改项目的收获期。2018年，深圳百灵达项目、珠海水岸花都花园三期以及上海徐行镇项目预计可处理完相关土地手续，并在不久的将来形成可售资源。

第三、发挥多元化优势抢占市场，布局特色小镇及长租公寓

受益于集团在新科技、大健康、文体旅游等方面拥有的资源，佳兆业已经形成了四个特色小镇产品线，包括科技智慧小镇、健康小镇、文体活力小镇、旅游度假小镇。在全国22个城市签订了30个战略合作协议，未来会根据其自身的发展状况摸索最适合的发展模式。同时，集团也会重点关注全国五大核心城市群，包括大湾区、长三角、环渤海、华中、华西等，寻找当地交通良好、具有特色产业基础和独特生态旅游、人文资源的项目。

长租公寓方面，为了响应国家政策，集团计划今年在惠州推出联合办公项目，在深圳、成都分别推出公寓项目，并在上海推出公寓+办公的产品。公司将深挖和经营房地产存量资产，为城市青中年新移民、新阶层提供安居乐业的优质空间和服务。在3月底，佳兆业在惠州的首个联合办公社区——创享界·惠州ICC社区已经进入试运营阶段，该项目将提供263个联合办公工位和127个定制办公工位，满足用户多样化的需求。